买卖交易中，“定金罚则”适用的例外情形

定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。如果一方不履行债务时，对方便可请求适用定金罚则，没收定金或者要求双倍返还定金。双倍定金的确诱人，但在实际买卖交易的复杂情况下，适用定金罚则也有例外情形。

一、定金罚则相关法律规定

《合同法》

第一百一十五条 
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《担保法》

第八十九条  
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

第一百二十条

因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

第一百二十二条

因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

二、定金罚则适用例外情形

1.不可归责于双方当事人

俞某诉陈某1等定金合同纠纷一案二审民事判决书，（2014）沪一中民二（民）终字第30号

基本案情：

经中介方居间介绍，俞某作为买受方（乙方）、陈某1、陈某2作为卖售方（甲方）于2013年7月26日签订《上海市房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定甲方将上海市浦东新区御桥路X室房屋（以下简称系争房屋）出售于乙方，房价款292万元整。定金计8万元，在乙方支付首期房价款时转为部分首期房款；首期房价款（含已付定金）88万元（甲方应在收到首期房价款后办理完成该房地产上所设抵押权的注销登记）。甲、乙双方同意自订立本协议后14天至中介方或中介方安排的地点共同签订网签合同；若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。签约当日，俞某向陈某1支付8万元，陈某1出具“购房款收据”。2013年8月9日，双方按约到中介方网签房屋买卖合同。因陈某1要求俞某当日即支付首期房款80万元，俞某认为首期房款支付时间有待商椎，以致双方未能网签合同。

法院观点：

双方虽然按《居间协议》的约定赴中介方签订《买卖合同》，但由于《居间协议》上并未约定首付款80万元的支付时间，故该支付时间应待双方协商确定。陈某1、陈某2坚持要求俞某于签约当日付款符合房地产买卖交易习惯，鉴于当时俞某亦未能出示其有即日支付80万元的凭证，故双方最终未能签订本约，应属于双方就首付款时间协商未能达成一致所致，不可归责于任何一方当事人，陈某1、陈某2收取的8万元定金应予返还。

案例点评：

该案虽是二手房买卖合同，但判决结果实际上应参照了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定。

2.导致合同无法履行双方均有过错

崔某与刘某、翟某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2018）辽0381民初5248号

基本案情：

2018年6月28日原告崔某（乙方）与被告刘某（甲方）签订《二手房买卖定金协议书》一份，内容为：甲方转让位于海城市房屋，价钱总共拾肆万壹仟元整。甲方收取乙方定金伍仟元整。甲方承诺乙方1个月后房屋产权过户给乙方，不得转让给甲方和乙方之外的第三方。如果违约甲方付乙方违约金壹万元整，口说无凭，立此据为证。甲方：刘某；担保人：翟某；乙方：崔某。

法院认为：

依法成立的合同受法律保护。原告崔某与被告刘某签订的《二手房买卖定金协议书》中对付款期限及如何偿还剩余贷款并无约定，对此内容虽原告提供了证人苑某的证言，但无其他证据予以佐证，现双方各执一词，又不能达成补充协议。庭审当中原、被告均明确表示无法继续履行合同，导致合同无法履行双方均有过错，因此不能适用定金罚则，故被告刘某只需返还原告崔某5000元定金。

案例点评：

根据《合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案房屋买卖合同不能履行，是由于双方的违约行为所导致，双方均有过错，而不能完全归责于任何一方。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故此情形不适用定金罚则。

3.迟延履行但未导致合同目的实现不能

陈某与胡某买卖合同纠纷一案二审民事判决书，（2016）浙02民终567号

基本案情：

陈某向胡某购买坯布，并于签订买卖合同的次日交付胡某定金3万元。由于胡某未能于合同约定的时间备好坯布，比合同约定的时间迟延了10天，也仅备好了一小部分坯布。陈某收取了该部分坯布后，拒绝继续履行合同，并以胡某迟延履行交货义务，致使陈某合同目的无法实现为由，对于按比例抵扣了货款的剩余定金，要求胡某双倍返还。

法院认为：

合同履行中，虽然胡某未按约在陈某支付30000元定金后的15天内向陈某交付全部货物，应承担迟延履行的违约责任，但并不直接导致合同的目的落空，即构成根本违约，陈某可以给胡某合理的宽限期，如果胡某在宽限期内仍未履行全部交货义务，则陈某有权解除合同。现陈某在约定交货期限后从胡某处提取部分坯布时明确表示剩余的货不要了，但未明确给予胡某合理的宽限期，是导致合同不能继续履行的根本原因。陈某拒绝继续履行合同，直接导致合同的目的不能实现，存在严重的过错，应承担不能履行合同的违约责任。虽然双方在二审审理中明确定金30000元应在最后一次提货时扣除，但双方在原审庭审中明确定金可以在提货时按比例折抵货款，故原审判决将陈某于2013年9月20日所提坯布从已付定金中折抵货款11646.60元，剩余的18353.40元仍为担保合同履行的定金，并无不当，本院予以确认。

案例点评：

《担保法司法解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。这也就意味着只有当一方当事人的迟延履行行为或者其他违约行为导致合同的目的无法实现时，才能适用定金罚则。正是因为定金罚则以违约致使合同目的不能实现为暗含的生效条件，当事人迟延履行没有导致合同目的无法实现时，并不适用定金罚则。

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最后，小编也要提醒大家，定价罚则的适用需要满足四个条件，即：

1、定金合同合法成立

2、需有违约行为的存在

3、需有导致合同目的无法实现的事实

4、违约行为与合同目的无法实现之间具有因果关系

面临实践中的千变万化，定金罚则并非“包治百病”，其适用仍需要根据实际情况综合认定。

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