租赁新政下的公寓市场格局巨变
最近，有一个热词刷爆了朋友圈，叫做“租购并举”。
十九大的“租购并举”政策，将长租公寓领域推上了风口浪尖。紧接着，国家又圈定了广州、深圳等12个城市搞住房租赁试点。
爆炸性消息连连传来，包括央行在内的多家银行密集宣布进入住房租赁市场。
从中央层面的密集表态，到各部委的大力推动，各地政府的纷纷响应，再到如今的国家队高调加入，不难看出，租售并举，建立房地产市场长效机制，已然成为中国房地产市场的必然趋势。
一个大的住房租赁时代即将开启。
1
巨变
国家队入场……
有人撰文说，房地产要彻底变天了。
公寓圈甚至有个别企业也对此颇为担忧:国家队要进场，民营租赁企业该何去何从？中小公寓企业主是否面临着消亡？对此众说纷纭。
租赁国家队的入场，显然是国家为推行新的租赁政策而确定的主力执行力量。前段时间，十九大报告指出：“住房是用来住的，不是用来炒的”，加快建立多主体、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
“国家队”的强势入场，正是基于此背景之下。
事实上，国家想改革房产市场，并不是一天两天的事。“衣食住行”，解决人民的“住”的问题，实现广大民众的安居乐业，是关乎民生工程、民心的大事。未来，国家将继续实施“买卖+租赁”双管齐下，来解决人民的居住问题。国家倡导不仅要让社会各收入群体能够“住得上”、还要能够“住得好、住得乐”。
其次，经济发展的需要。近几年来，虽然GDP增长速度不小，但国内居民内需不仅没有随之快速增长，反而增长速度放缓或增长萎缩。原因何在？最重要的原因就是居高不下的房价问题。高房价对国内居民消费具有严重的挤出效应，成为了居民内需增长的障碍。只有把民众的“住”的问题解决了，才能推动他们放心消费。
“房子是用来住的，不是用来炒的”。一切不利于和谐的经济方式，将重新受到审视。“坚持租售并举，刹住炒房风”，是国家房地产调控的基本国策，它有利于规范市场，剔除不稳定因素，也有助于国家和社会的安定。
剖析完国家队入场的原因，再来谈谈“国家队”入场的三大趋势性表现：
住建委等房屋主管部门，搭建诚信的租赁平台；具有房地产业务的各级国有企业，投资建设和改造公租房，增加有效供给；国有金融机构率先支持国有租赁企业的金融创新，给国有企业备足子弹。金融监管部门，加快房屋租赁金融相关立法，鼓励创新，Reits会在PPP项目和公租房率先试点，也会为具有房屋租赁业务的上市公司资本运作开绿灯，甚至在租赁企业IPO上给予一定的支持。
2
国家队入场后
市场会发生怎样的变化？
“国家队”入场后，市场将面临怎样的变化？我们该如何来应对这种变化？
有业内人士分析，由于央企、地方国企在不动产资源、资金实力方面原本有着先天优势，再加上和外部资源的合作也更加通畅，在这场长租公寓市场竞争中，势必会对民营中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。
挤压是必然的，同时我们也应看到国家队入场带来的更多的是正面效应。
“国家队”浩浩荡荡地来了！大量的钱进来了，各类运营人才也涌入住房租赁市场。有了钱、人才、技术，行业的基础设施将会快速铺建开来。随着各类供给量和品质快速提升，产品和服务迭代速度将会加快，房屋租赁将进入发展的快车道。
国家也将出台一系列法规制度来规范租赁市场。那些影响和谐、非正规运营的租赁机构和组织，会被剔除出局，行业环境被肃清，也给正规稳健发展的公寓企业打造了一个更有利的发展环境。
可以想象，在未来的五年，房屋房屋租赁市场在经过初期发展的横冲直撞、一地鸡毛后，将逐渐走向规范化、企业化和集约化。稳定和成熟的市场是大势所趋，人心所向。
在这个巨变的过程中，如何抓住机遇发展自身，作为品牌公寓和相关服务商来说，首先要做的就是重新定位好自己的业务边界。其中至关重要的一点，就是实施战略思维的转变：以轻模式和重模式的说法来替代集中式和分散式的说法。比如2017年，水滴重整战略布局，将自身定义为“公寓企业综合服务商”，致力于为公寓企业提供智能管理系统，智能硬件、出房、线上交易、金融等一体化的综合服务。线上产品是水滴管家，提供软硬件一体化智能管理系统，线下产品是水滴公寓，提供咨询配合和委托管理服务。
博志成顺应时势，看到大量的房企开始进入长租公寓领域，于2017年下半年开始推出长租公寓系列培训课程，围绕房地产开发企业进入长租公寓市场“怎么看”、“怎么办”、“怎么干”三部曲，由国家级的政策专家为开发企业进入公寓领域指引方向。博志成经过这半年对长租公寓领域的探索，也更加坚定了这个领域未来的巨大市场前景，在2017年底即将成立长租公寓事业部，整合相关资源，与水滴这样的品牌企业合作，在长租公寓的人才培养、战略咨询、业务规划、资本运作、资源整合等领域，为房地产企业进入长租公寓领域提供综合解决方案。
12月8-10日在北京即将举办的长租公寓高阶班，是三部曲的第三部“怎么干”，围绕长租公寓土地解决、融资创新、运营关键点把控等问题，帮助企业解决“怎么干”的问题。
推荐阅读
2017年12月8日—10日
博志成将在北京举办
住房租赁高阶班第三季
长租公寓土地获取、金融创新、
运营实务与住房租赁典型案例
欢迎报名垂询！
政策层面：十九大为房地产发展定下国策：坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
土地层面：国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。全国人大常委会10月31日审议关于延长授权国务院在33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案，拟将农村土地制度三项改革试点期限延长至2018年12月31日。从土地上为租赁市场再助力！
融资层面：10月23日，中国首单租赁住房REITs—中联前海开源-保利地产租赁住房一号资金支持专项计划获批；10月30日，中信银行与碧桂园在北京举行300亿长租住宅保障性基金战略合作签约仪式；11月3日，建行与万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议，同时，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房。金融开始为租赁敞开胸怀！
政策、钱、土地，国家为了推动租赁市场，一样都不能少! 忘掉租售比！租赁的算账方式要变！有战略眼光的大型房企都在抢占“入口经济”，您还在观望吗？
博志成应行业发展之需，组织专家团队设计《住房租赁政策解析、发展趋势与典型运营模式》系列课程，邀请政策专家及优秀租赁行业高管分享，考察优秀租赁企业与租赁公寓，帮助房企做好租赁新政的政策解读、掌握领会住房租赁市场改革与长租公寓的发展趋势与运营要点。
第一季、第二季已经成功举办，在十九大之后，迎来一系列更多利好的形势下，如期推出第三期，从房地产企业进入租赁市场最关注的土地如何获取、金融如何创新、运营的盈利机制与成本控制等关键环节，为房地产企业打消一切顾虑！
博志成首席政策与法律研究专家
国家《住房租赁管理条例》的起草人之一，作为国务院立法部门、住建部联合调研组成员，赴国内外多地，对国内外租赁市场进行深度调研，对《住房租赁管理条例》征求意见和建议。在已经举办的第一期、第二期租赁课程中，获得学员的高度认可，多人连续参加。
中央“农村三块地”改革的主要成员之一，长期参与房地产、国土、城市管理、环保等领域的法律法规制定及文件起草工作。
*****************************