住房租赁政策红利加速释放，房企要抓住机遇，赢在转型！
引言：房地产行业已进入整体利润收窄、增速减缓的“白银时代”。目前，房地产行业调控政策以稳增长、调结构为主，人工智能、移动互联网、物联网、电子商务等为代表的创新应用构成了外在趋势，行业发展规律及市场趋势决定了传统房地产企业转型发展势在必行。在充分重视转型风险的前提下，传统房地产企业通过优选战略合作伙伴，深度参与城市运营长租市场、物流地产、园区地产、养老地产、健康地产、文旅地产、特色小镇、物业服务等领域，引领房地产行业的转型升级，发掘潜在机会，共享转型成果。
房地产市场供给侧结构性改革稳步推进，因城施策，一城一策，以城市群为调控对象、从供需两端精准发力的新一轮宏观调控政策，正在从事后调控为主转向预期调控为主。房地产企业依赖土地升值获得利润的发展模式难以为继，房地产行业进入低利润率时代。企业股权变动频繁，行业集中度不断提高，中小房地产企业面临生存危机。房地产企业转型：既势在必行，又并非易事。
房地产企业转型城市运营商等领域并不是一件易事，并非房地产企业因基础建设利润微薄不愿涉足，事实上，与城市协同发展的基础设施和公共服务设施配套等，对企业的投资、建设、运营等综合能力要求更高，一些房地产企业的能力很难企及这样的门槛。
租赁住房是房地产企业转型的优选路径
房地产企业投资和布局住房租赁市场，具有转型路径的可行性：一是国家导向的政治性。培育和规范发展住房租赁市场，加快机构化、规模化租赁企业的发展，是党中央和国务院做出的重大战略决策。二是国家政策的确定性。国务院及其有关部门不断完善顶层设计，在培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、支持租赁住房建设、加大政策支持力度等方面提出明确要求。三是前期实践的多元性。不同类型的房地产企业已经投资布局长租市场，并在日常运营中不断探索总结经验。四是配套政策的可期待性。国务院有关国土资源、金融、税收、消防、标准等部门以及12个试点城市的配套性政策将陆续出台。五是政策风险和市场风险的可控性。政策实施的预评估工作扎实，防范市场风险的预案详尽且可实施。六是盈利机制的丰富性。除了租金收益外，还可以通过不动产增值、资产证券化、预收租金和押金的对外投资、不动产整租与“N+1”、软件销售、品牌加盟与输出、战略咨询等实现盈利。七是制度建设的关联性。住房租赁制度与投融资、土地招拍挂、税收、房地产开发、消防、信用等制度密切相关。八是房地产企业转型的迫切性。存量房时代的到来，土地资源的稀缺、住房消费理念的更新等对房地产企业转型形成倒逼机制。九是租赁企业经营的自主性。减少政府不必要的行政干预，租赁企业按照市场规则自主经营。十是国有企业和行业标杆企业的示范性。上海地产集团、保利、华润、上海张江集团、深圳人才安居集团、碧桂园、万科、恒大等龙头企业等纷纷进入，起到了示范性的影响力。
战略转型机遇下的比较优势与潜在商机
房地产企业投资和布局住房租赁市场，具有一定的比较优势：一是房地产开发、前期物业服务与住房租赁市场吻合度高。这对房地产企业来说，转型风险最小。二是房源筹集渠道广。房地产企业可以收购一些存量物业，还可以将周期性滞销的商品住房用来租赁，实现去库存的目标。三是融资能力强。房地产开发的黄金10年，房地产企业与商业银行之间形成了良好的信贷关系。房地产企业还可以通过预付租金和押金的收入，获得稳定现金流，对冲销售波动的风险。四是改造装修有经验。部分房地产企业自身拥有施工队伍或者参股施工企业。五是物业增值空间大。房地产企业选择重资产的运营模式，在一城市和强二线城市的自持物业的增值，将是其实现盈利的主渠道。六是善于客户维护。房地产企业具有细分客户群体的经验，善于将住房租赁产品实现战略性全覆盖。
从发达国家来看，租赁市场的GMV由两个指标决定：一是住房自有率。目前，我国住房自有率大约是75%左右。根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低。比如，美国住房自有率很低，2015年为63%。美国住房自有率从2004-2005年的历史最高点68%降到2015的63%，承租住户户数从2004年的不足3400万户一路快速上升为2015年的超出4200万户。据美国住房和城市开发部有关专家估计，美国住房自有率每降低1%，大概就有120万人进入租房市场。有机构预计，随着我国经济的发展，住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。二是租金收入比。即：租金开支占收入的比重。2016年我国租金收入比不足30%，而美国为35%。我国租金收入比最少有5个点以上的提升空间。在住房自有率和租金收入占比变化的共同作用下，预计2035年我国租赁市场将达到6万亿。
在我国，房地产企业投资和布局住房租赁市场，建议可做到五个结合：一是与引导城镇居民通过住房租赁解决居住问题相结合，建立购租并举的住房制度。二是与有序引导农民工市民化进程相结合，推进新型城镇化。三是与抑制房价上涨、化解房地产库存、防范风险相结合，促进房地产市场平稳健康发展。四是与发展服务业相结合，引导和促进住房消费。五是与加强社会管理相结合，提升政府的公共服务能力和水平。
大体量的住房租赁需求，为行业的发展提供市场空间和潜在商机。根据《赶集网租房报告》的数据显示，租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。同时90后真正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不愿意做房奴。未来看中个人价值的90后，部分有可能成为不买房一代。另一方面，具有强烈社交需求的90后将享受成长红利，在消费升级的背景下，长租公寓行业必定会受益。目前，规模化、品牌化的长租公寓企业仍处于快速成长期后的攻坚期，面对近万亿级的市场规模和强劲的市场需求，未来仍有巨大的成长空间。
对于企业来讲，规模、品牌和服务，一个都不能少，不可偏废。目标是可以进行标准化复制，形成租赁产业链，打造租赁生态圈，产生长期稳定的现金流，实现可持续的盈利。规模的扩张、品牌的管理和服务的优化，应当是同步的。需要指出的是，先扩张规模，等规模上去了，再运营品牌和提升服务，这样的发展战略，在理论上站不住，在实践中行不通。规模的扩张，扩大了品牌的影响力，倒逼服务水平的提升。反之，品牌加盟、品牌输出、服务的标准化和全覆盖，又进一步助推了规模的扩张。如何做到产品和服务满足租客消费需求，比如，对不同收入群体实现全覆盖，对0-3个月、3-6个月、6个月-1年等不同租期产品的合理分布，提高租金支付的灵活性和便捷性，免押金之后诚信体系保障等等，仍然有很多事无巨细的工作需要去不断探索并真正落地。
发展住房租赁已经被提高到了前所未有的高度。无论是十九大报告，还是中央经济工作会议、政府工作报告，住房和城乡建设工作会议等，都强调了“租购并举的住房制度”、“全面培育和发展住房租赁市场”，“租”是短板，“租”是重点，“租”是方向。住房租赁的兴起，将改变整个市场格局，在抑制高房价和促进房地产市场平稳健康可持续发展方面将发挥基础性作用。住房租赁，也将成为下一个10年中国住房消费市场的“重头戏”。
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