房企并购：从热血沸腾到小心翼翼

近年来，房企并购的话题持续进入公众视野，业内一度猜测，2019年会不会是房企并购的又一窗口期？

一、中国式房企并购的增长姿势

2017年融创中国和富力地产以总价638亿收购万达13个文旅城和77家酒店，中海地产以310亿收购中信地产126个房地产项目，融创中国2018年收购的一亿平方米土储中有70%来自二次交易，每一次交易都赚足了人们的眼球。

从并购趋势来看，2017年之前均呈现逐步增长态势，2017年房企并购宗数和并购金额都达到了有史以来的高峰；但是，2018年房企并购呈现出急剧下降的态势，成交宗数和成交金额同比分别下降26.9%、44.4%。

数据来源：Wind、博志成咨询中心

国内房企并购的一个重要特点就是深受国家政策影响。以2018年为例，国家针对连续上涨的房价，从提出“房子是用来住的，不是用来炒的”到“坚决遏制房价上涨”，一系列的政策都表明了国家对房地产市场的态度。限价、限购、限售、限贷、限商、限企、限地等“七限”给原本火热的房地产市场泼了一盆冷水，特别是针对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款加强合规监管，限制了收并购金额的规模增长。

二、横向并购：告别野蛮生长

从并购对象来看，房企收并购标的仍然以房地产项目为主。2017年，万科以551亿元收购广信资产包、融创以438亿元将万达文旅城项目纳入旗下；2018年，中华企业以174亿元收购中星集团、中粮地产以144亿元收购大悦城集团、上海临港以182亿元收购漕河泾园区内的园区开发业务。

可见，房地产行业的收购以横向并购为主。笔者认为，这反应了我国的房地产行业已经告别了“野蛮生长”时代，未来房地产行业集中度将进一步提升。此时，只有通过横向收购行业内企业，才能有效地增加市场份额，从而增强房企的战略竞争力。

横向并购，能够明显地起到扩大规模经济、降低成本、提升市场占有率的作用。以2017年融信收购海亮集团在宁波和安徽为例，融信以28.9亿元就得以进入宁波和安徽，这笔买卖无疑是合算的。由于房地产行业的特殊性，其从项目策划、工程建设到商业运营管理等价值领域都需要专业的人才；横向并购不仅能使房企的并购活动迅速展开，而且能够使房企原有的专业能力得到共享，从而扩大规模经济效应，降低成本。

此外，横向并购还可以迅速增加市场份额。典型的案例就是去年冬天，万科以32.34亿元收购华夏幸福的五个环京项目，虽然操作略显戏剧性，但却实实在在扩大了万科在京津冀区域的影响力。

三、房企并购的“诱惑”与“考验”

目前，我国从事房地产开发企业的数量大概有两万多家。但这些房企分布在全国各地，且彼此间经济实力各不相同：在一些三四线城市，中小型房地产企业拥有大量的土地资源却因缺乏资金而难以开发；相反，大型房企拥有丰厚的资金却无法全面铺开投资布局，资源分配的不平衡也阻碍了我国房地产市场的健康发展。

钱和地是房企的命脉。房企之间的并购重组能够盘活资源，并提升资源的配置效率。2006年，万科集团以低于市场平均价格收购南都公司在杭州地区的工程，一年之后，该工程便创造盈利奇迹。

另一方面，房企在做大主业的同时，还在向多元化转向。

据WIND及中指院的数据显示，2018年，产业地产、商业地产的交易金额占并购总额的24.7%，影视文化领域占2.9%，金融业领域占2.6%，新能源领域占2.2%。除了并购开发项目以外，房企还频繁涉足产业地产、商业地产，甚至影视文化、新能源、金融等领域。

笔者认为，在地产开发业务处于阶段性低谷时，多元化集团比单一业务集团更能够抵御来自竞争对手的竞争，还可以增强政策风险的抗打击能力。这样的房企并购，在一定条件下有利于房企的多元化拓展，优化企业经营结构。

但是，房企并购活动涉及的金额大、关系复杂、各项风险均较高。

据Wind数据，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，其中恒大、碧桂园、融创和绿地的负债率在85%以上，“并购狂人”孙宏斌所在的融创达到了90.27%。

任志强估计，在2017-2019年，房企有1万多亿的在债务到期，届时，沉重的还贷压力将影响房企的现金流；在销售遇冷和拿地成本上升的双重打击下，房企的资金压力巨大；更重要的是，由于中国房地产市场的特殊性，一旦房地产市场出现风吹草动，整个国民经济将受到巨大影响。

举债式并购对于企业的现金流、负债率都是重大的负担，尤其在整个行业负债率依然处于增长、市场和融资环境都不见乐观的时候。对融创而言，90%的负债率或许是可接受的，但对于其他的企业，本身杠杆或许就更高，再盲目并购扩张，只会加大经营风险、变得更脆弱。