【独家】刚刚，碧桂园正式回应“森林城市禁售”传闻
艳姐说
昨天，路透社的一则报道，让碧桂园陷入了巨大的舆论漩涡。
报道称，8月27日，马来西亚总理马哈蒂尔宣布：反对碧桂园森林城市项目卖给外国人，马来西亚政府不会就森林城市居住权向外国人发放签证。
这意味着，碧桂园森林城市未来只能卖给马来西亚人，而无法向中国人出售；并且，其全球出售计划也将就此落空。
要知道，这可是被碧桂园董事局主席杨国强看作是头号战略的项目啊……
就在大家唏嘘不已之时，刚刚，碧桂园针对此事发布正式声明：
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对于“禁止碧桂园森林城市向外国人销售”的消息，艳姐觉得很突然。
因为在此次事件发生之前的11天，杨国强刚刚前往吉隆坡国会大厦，拜会了马来西亚首相敦马哈迪，双方还进行了亲切友好的交谈。
首相是这么说的：
“我欢迎能为马来西亚带来技术转移，创新机会以及创造本地就业岗位的外国投资。只要企业愿意在马来西亚长期发展，政府将会为企业的长期发展创造良好的营商环境。最重要的是，本国人民要从外国投资带来的经济发展中获益。”
杨国强也表示，“我计划加大碧桂园集团在马来西亚的投资规模。下一阶段，碧桂园集团会着重加强在现代农业以及智能机器制造业这两大领域的投资力度。”
可谁能想到，首相的话音还在耳边，转眼那边却变了脸。
路透社报道称，马哈蒂尔反对的理由是，森林城市这个项目是给外国人建造的，而不是给马来西亚人建造的，大多数马来西亚人没有能力去购买这个项目的房子。
而据业内人士透露，碧桂园森林城市的大部分购房者的确来自中国，马来西亚买家占比并不多。
主观方面，马来西亚人喜欢买层数较低的公寓或者别墅，而且，由于马来西亚土地私有化，人们更倾向于购买“有地”房产；
客观方面，项目所在的新山市，别墅价格在10000元/m²左右，而森林城市的高层单价卖到了20000/m²，已然超出了当地人的购买能力。
如此看来，一旦该项目禁止向外国人出售，那么对碧桂园来讲，必然是一个不小的影响。
不过据艳姐了解，对于马来西亚购房者比例偏少的问题，碧桂园已经意识到了，并且一直在寻求改变项目的形象，试图让它看起来更像“马来西亚人”，而不是“中国人”，最近几周的销售额也在回升。
马来西亚方面对“森林城市向外国人禁售”的事情也非常重视。
在事件发生的第二天（8月28日），马来邮报（Malay Mail）头条位置刊登了一篇文章，标题为《部长：森林城市对外销售禁令尚未决定》。
正文如下：
重要部分翻译如下：
马来西亚房屋与地方政府部部长 Zuraida Kamaruddin表示，首相关于森林城市不得向外国人售卖房屋的言论并未形成实际有效的政策法令。
部长促请森林城市开发商通过书信的方式向其部门询问首相相关言论。
部长表示相关政策的制定必须要综合财政部以及柔佛州政府的意见。
“截止到现在，还没有任何关于禁止森林城市向外国人售卖房屋的法令”，部长对参加国家规划实体委员会会议的记者说到。
“我们必须进行评估，然后向首相提交一份报告”。
由此看来，“禁售”还只是马哈蒂尔的个人言论，并没有上升到政策或法律的高度，据说碧桂园方面也还在与马来西亚方面洽谈，所以一切还没有最终的定论。
今天下午六点半，首相署也发表媒体声明：
翻译如下：
媒体声明
马来西亚欢迎包括来自中国在内的所有游客，并且马来西亚官方并没有对满足入境条件的外国游客加以任何限制。
以中国为例，游客可获得30天单次入境的签证。在2017年，马来西亚共吸引了230万人次的中国游客，并且期望在明年吸引超过1000万人次的中国游客。
有关外国人购买房产，无论投资者国籍，马来西亚均实施一定的限制条件，并且相关信息均可以在公开渠道获得。然而，购买房产并不能够保证自动获得居留权。
对于有意获得马来西亚永久居留权的外国人，目前马来西亚有一个叫做“第二家园”的政府项目。有兴趣的外国人可以透过公共渠道了解有关申请条件。
马来西亚政府重申，欢迎能够带来技术转移、提供当地就业以及设立产业的外国直接投资。
首相署
布城
2018年8月28日
声明中并没有对碧桂园森林城市“向外国人禁售”一事进行直接的回应，但明确表示“购买房产并不能够保证自动获得居留权”。
事实上，在马哈蒂尔之前，上一任总理纳吉布对碧桂园森林城市的态度是极好的。
纳吉布在任期间，碧桂园森林城市获得了马来西亚提供的种种优惠待遇，比如区内土地交易、商业及住宅租售收入。
2016年3月，纳吉布宣布森林城市四岛成为免税区，投资“森林城市”支柱产业享有部分企业所得税的减免，并且对这些企业没有外国人持股比例方面的要求。
一时间，碧桂园森林城市风头无两。
如今，新总理虽然公开表示反对，但仅仅是在媒体面前的口头回应，不知后续风向会不会有所转变。
对于碧桂园森林城市，大家应该不陌生。
2016年，“碧桂园森林城市”的广告铺天盖地，从央视春晚到奥运赛场，从亮相NBA到首登CNN，宣传手笔之大，令人防不胜防。
不仅如此，碧桂园还安排了规模浩大的看房团，每天带着全国各地的买房客从国内飞往新加坡，再由碧桂园的特定通道去往马来西亚的项目案场。
由此可见其在碧桂园项目中的地位之重。
碧桂园森林城市位于马来西亚柔佛州新山市，为碧桂园与当地开发商马来西亚柔佛州人民集团（KPRJ）共同开发。
2017年，艳姐曾亲自到访过森林城市。说实话，从售楼处开始就被其巨大的规模震撼到了。
该项目由四个面积不同的人工岛组合而成，占地近20平方公里，差不多是四分之三个澳门大小，总投资约2500亿美元，初步计划用20年的时间开发建成。
按照杨国强的构想，森林城市的样子应该是这样的：“那里的生活非常安全，地面没有车，建筑外墙都长满植物，全城所有地面都是公园，每个人都可以安心地随处玩耍、晒太阳、跑步、游泳……”
碧桂园森林城市效果图
暂且不论这个梦想是否能在森林城市实现，单单是20年的超长开发周期，就已经让这个项目充满了太多的变数，更别说还有庞大纷杂的配套建设了。
不过，抛开项目本身，碧桂园森林城市确实带动了国内及马来西亚的产业发展。
首先，作为一个占地20平方公里的超级项目，碧桂园森林城市已经不能用“楼盘”来形容了，确切的说，它打造了一个全新的城市，而这个城市，承接了更为广泛的产业转移，比如建筑业、制造业、信息产业等。
据了解，截至目前，有超过70家中国企业与“森林城市”合作，包括华为、比亚迪、华晟装饰、罗马利奥、中建南方、中建钢构、广东腾越、三义建筑、广东长大等。
可以说，碧桂园森林城市带动了国内大批与“造城”相关的上下游企业抱团出海，打造了一个集群式“走出去”的运营管理服务海外平台。
不仅是“中国制造”的输出，碧桂园森林城市还培育了一个辐射辽阔的经济区，带动了马来西亚新山当地的一系列产业，尤其是就业。
纳吉布曾表示，到2035年，森林城市预计为马来西亚创造22万个就业机会，尤其在金融和电子商务领域。这完全符合敦马哈迪16日提出的对外来企业的诉求，也难怪纳吉布在任期间，一直大力支持碧桂园森林城市。
不仅是碧桂园，近年来，不少中国开发商纷纷开始“出海”。
除了布局市场成熟度比较高的欧美国家、城市，近两年，房企们逐渐将目光转向了东南亚，尤其是马来西亚。
有数据显示，包括富力、绿地等在内的8家房企在东南亚国家的投资总额已超过2900亿元。很多在国内非常低调的房企，比如星耀集团，在东南亚市场也做的风生水起。
国内开发商为什么扎堆进军海外？艳姐认为，原因有以下几点：
1、国家政策支持（一带一路）；
2、国内整体规模达行业天花板，好机会越来越少；
3、海外融资成本低，可以获得更高的收益率；
4、资产配置多元化，分散投资风险；
5、学习海外市场先进经验、扩张企业版图；
6、更迅速的实现品牌全球化和国际化；
7、国内购房者旺盛的海外置业意愿和需求。
而房企青睐马来西亚，还要加上一条，舒适的自然气候和丰富的旅游资源。
马来西亚是全球公认的宜居地，属于典型热带雨林气候，四季温暖，年平均气温21-32℃，无台风、无海啸、无雾霾。
再加上马来西亚房价不高，置业门槛低，未来升值空间较大，因而深受国内中产喜爱。
不过，艳姐认为，外面的世界虽然精彩，但想要在海外顺利布局也并非容易之事。作为房企，在主动拥抱“出海”趋势的同时，还要考虑并协调好海外国家的政策、法律、市场等多方面的差异因素。
1、要熟悉当地的政策和法律
在任何一个国家，房地产都与政策紧密联系。
比如，有些国家的土地拆迁需要居民100%同意才能进行，只要有一个人不同意，拆迁就不能开始；有些国家的税收费用很高，那么这部分钱可能就会转嫁到房价上去；有些国家的政策变动非常频繁，年年都有新花样，这对房企来说，也存在不小的风险。
2、尽量选择与当地房企合作
很多全国性的房企在进入新城市的时候，都会选择和当地的知名房企合作拿地、开发。进入海外市场也是一样的道理。
一方面，选择和当地房企合作，可以在当地人民心中迅速获得更高的知名度；另一方面，也方便房企进行境外融资。
另外，选择与当地房企合作，特别是与具有政府背景的房企合作，还可以有效的规避掉一些政策风险，并且享受到拿地及税收上的优惠。
3、不能照搬国内开发经验
一些房企在国内开发已经做的很成熟，但到了海外会出现当地购房者不买单的水土不服情况。实际上就是没有了解好当地的文化习俗和居住习惯。所以，房企出海首先还得了解当地客户的需求和喜好，最关键的是回归品质。
作为碧桂园的头号战略项目，森林城市承载着杨国强下半场的梦想，虽然目前遇到了一些问题，但作为“出海”的中国房企，艳姐还是希望其在异国他乡能够顺利。
关于碧桂园森林城市项目的后续消息，地产人言也将持续关注。
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