年内最年轻上市房企上坤地产登陆港交所：股价上涨1.32%，市值46亿港元
年内第四家上市内陆房企。
据IPO早知道消息，上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤地产，6900.HK”）今日（11月17日）正式在港交所挂牌，股票代码为6900。农银国际担任独家保荐人。
本次上坤地产在全球发售5亿股股份，其中香港发售5000万股，国际发售4.5亿股；发行价位于招股区间1.70港元-2.50港元高端，经扣除全球发售应付的包销费、佣金及估计开支，绿鞋前预计集资所得净额约为10.82亿港元。
从3月30日首次交表到10月29日通过聆讯，上坤地产跑完上市前置程序历时7个月左右。在此之前，年内只有汇景控股(09968.HK)、港龙中国地产（06898.HK）、金辉控股（06898.HK）三家通过聆讯并上市，足见市场对上坤地产综合实力的认可。
上坤地产成立于2010年，在房地产行业属于年轻派，仅用十一年时间成功叩开资本市场的大门，这亦是相当罕见。此前朱静曾在建业地产（00832.HK）担任高管7年，亦可将上坤地产看成职业经理人创业的典型成果。
上坤地产股权结构（来源：招股书）
上坤地产表示，此次募资所得款将有约60%于上市后一年内用作开发现有物业项目（即宁波‧慈溪慈澜府、常州‧云峯及佛山‧上坤瀚湖四季）的建设成本、约30%用于偿还项目开发的两笔现有计息银行及其他借款以及约10%用作一般营运资金用途。
长三角地产新锐
以首个住宅项目上海·上坤公园天地为标志，上坤正式驶入地产开发的洪流，并于2016年首次进入江苏省。之后上坤进一步深化在长三角经济区的渗透，并拓展至其他从战略角度筛选的地区，包括珠三角经济区及中原核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。
截至2020年7月31日，上坤地产在中国八个省份及直辖市的14个城市拥有49个物业项目组合，涉及应占土储储备412.93万平方米。其中，已竣工面积（含可供出售及可租赁）35.68万平方米、开发中面积328.75万平米及持作未来开发面积48.50万平方米。
从地域分布来看，长三角依旧是上坤地产的主要战场。于2020年7月末，由上坤地产附属公司、联营及合营公司开发的物业项目有39个位于该等地区，合计土储面积为212.01万平方米，占其应占土储总量的70.2%。而上海、杭州、宁波更是上坤深度布局的区域，三者土储占比均在10%以上。
上坤地产土储分布（来源：招股书）
为了降低收入波动、分散风险、获得协同效应及稳定的现金流，上坤地产亦参与开发商业物业。现时其的商业物业组合由七个处于不同开发阶段的项目组成，包括三座已竣工写字楼、两座已竣工商业区购物广场及两个开发中或持作未来开发的商业物业项目，该等项目均位于上海。
秉持“为宜居而来”的使命，上坤地产开发出四季系、樾山╱半岛系、云系及S系四个标准化的产品系列，包括低层及高层公寓楼宇、联排别墅、洋房及阁楼公寓，以满足客户的多元化需求。其中，四季系以四季建筑元素为特色，主要面向首次置业者和首次改善型置业者；樾山╱半岛系及云系为首次及二次改善型置业者开发，具有山景、湖景或都市元素；S系主要位于中心城区或靠近自然资源的地区，为豪华住宅改善型置业者和超级豪华住宅置业者开发。
按综合实力计，上坤地产在中国房地产TOP 10研究组「中国房地产开发企业百强榜」中的排名从2019年的第94位上升到2020年的第83位，并在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院和中国房地产测评中心「中国房地产开发企业100强」中的排名从2019年的第89位上升到2020年的第79位；而优质产品设计、建造及开发的承诺亦为上坤地产赢得众多奖项，其于2020年被评为「中国房地产开发企业经营绩效10强」之一及于2019年获评为「中国房地产开发企业发展潜力十强」。
上坤地产显然并不满足于既有的成绩，仅是5月以来其收购位于杭州、苏州、广州、合肥、阜阳、芜湖、佛山、东阳、慈溪及绍兴的11幅地块，合计新增总建筑面积约127.53万平方米，并于今年8月开始三幅地块的建设，其他八幅地块拟于2021年初开始建设。
控增速、降负债
在地产界，上坤地产被视为一匹黑马，尤以2018年最为显著：该年其实现合约销售额230亿元，相较上一年的50亿元同比增长346.6%，首度跻身行业百强。
相关情况也在财务数据得到体现。2017-2019年上坤地产收益从12.01亿元增至75.35亿元，复合年增长率为50.48%，其中2018年即达68.47亿元；同期溢利从3457.8万元增至6.77亿元，复合年增长率为342.53%。
上坤地产利润表（来源：招股书）
尤为一提的是，上坤地产的毛利率水平远高于行业平均。仅以2019年为例，该年上坤毛利率由51.5%下降10.7个百分点至40.8%，仍较当年上市房企平均30.3%的毛利率高出10.5%。
疫情之下房地产行业受到重创，上坤地产却能保持业绩的维稳。2020年首四月上坤地产实现收益11.49亿元，同2019年同期的11.52亿元持平；溢利则达到1.58亿元，相较去年同期的7008.3万元翻倍；毛利率更是回升至51.6%。
上坤地产毛利率情况（来源：招股书）
通常，房企的高增长与高杠杆率相伴而行，上坤地产早已意识到其中的风险性，在控制规模的同时积极降低负债率。可以发现，上坤地产的净资产负债率已从2017年的684.9%大幅削减至2019年的118.8%，并进一步降低45个百分点至73.8%。
按照8月下旬央行和住建部对房企融资划定的三条红线（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）衡量，上坤地产依然可以相对从容。截至2020年4月末，上坤地产剔除预收款后的资产负债率为81.8%，仅踩中一条红线，而且距离阈值并不远。