我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，现在武汉利率上浮20-30%，全款买房划算吗？回答：买房也许是很多人人生第一笔“百万级别的生意”，你也许会想着，首付三成，一次性向银行贷一百万，就变成了房奴了，我还是再攒攒钱，争取少贷点款，或者干脆全款买吧！这种想法完全不可取，你回想一下，未来一段时间，你向银行贷的钱是不会变的，利率只是年化5%左右，如果有公积金贷款的话，利率才是3.25%，很多理财收益都比这个高，这绝对是国家给刚需的福利，你看看过去五年，物价涨了多少，你工资涨了多少？再去便利店、美容店，健身房，小饭店看看价格，放心，几年后你会感谢现在的自己，因为首套房贷，大概率是你这一辈子能借到的期限最长、利率最低的钱。有份数据，说中国的房贷平均还款期只有7.8年，意味着基本上在8年内，你就会因为收入增加、房屋置换而还清贷款，所以你根本不用愁那二三十年的还款期，过了几年后，那些月供对你来说已经不是压力了。所以，如果你要问我，买房怎么贷款划算，答案永远是：贷足，等额本息三十年。但是你要是为了贷款而贷款，准备以贷养贷只留几个月的现金做后备，期盼短期内房价能暴涨，那绝对是走偏了！记住，以后的大前提是房住不炒！回答：增城位置太偏远了，想要和广州、东莞市区连起来，需要非常漫长的时间和持续大量的人口导入。如果不连起来，就是个环一线新城，不属于我喜欢的A类优质稳健资产。提问：请问现在新房不太好卖的行情下，有什么办法可以跟售楼处砍下价吗？常用的方式和理由是哪些呀？回答：新盘一般可以砍1%左右，砍价技巧详见知识星球内部分享。提问：房姐你好！请问目前长沙适合投资吗？需要持有多久合适？能说下具体能投资的区域和楼盘吗？有房票，但对那边不熟悉，子弹100，万分感谢！回答：长沙目前不适合投资，zf限制太严，没有明显上涨迹象。但是属于价格低区，也是全国为数不多没有过万的省会城市，后期大概率会涨，但是什么时候启动，不确定。可能需要等到2年后换届。长沙重点看几个区域:长沙大道，沙湾公园附近。星沙，金星北地铁沿线的盘也关注下。提问：房姐你好，坐标东莞，松山湖北部的和堂院墅，130平360万值得入吗？目前二套房需要四成首付，觉得高了，我是不是可以全款抵押三成首付好一点，但是利率多一点？还有就是可不可以和买家协商，成交价低一点，私下补差价，这样操作可以吗？(房姐我之前的问题还没回答哦)回答：优点 ：低密度小区 （美式风格叠加小别墅）总层数是5层，小区整体环境安静舒适，距离万科生活广场（一个综合超市）600米，松山湖的价格低洼地段；缺点：房子的楼龄有12年了，小区保养的一般般，旁边是一条珠三角环线高速，东莞可以高评低进，降低首付，按揭利率更低，不建议全款抵押。
提问：房姐，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！
回答：知识星球内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
回答：新塘已经涨过了，未来利润空间很小。知识城是个概念，如果自住在附近可以入，但是投资就不太建议了，还是集中在主城区淘笋。因为广州整体东移，建议你看看珠江两岸，往东一点找找被低估的片区。提问：房姐问下，投资商铺在那一块比较好在3w到6w的底商，我在光谷这边，但是这边底商价格都很高1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。2.之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的商铺凤毛麟角，你还真不一定买得到。最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。3. 商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。提问：美丽的房姐，新人提问，今天凌晨刚刚也加入，在成都我和老公都各自有一套房都不大，一套90自住一套70我父母住，我父母在成都有一套100点的租出去，房子都无贷款，现在我们还想购买一套房，可成都限购，现在想把70过给父母，腾出房票，现在手上有50子弹，不知道成都什么地方还值得投资，买多大的合适，目前有一个孩子年龄大概一岁半。还有一种方案是卖了70的房子，因为70那套大概2.3万一平在万家湾光华逸家近几年涨的不错，卖了之后用这些钱换成两套房子，因为有孩子也想其中一套考虑学区房，一套考虑父母想买一套有平台的房子！请房姐给点建议，谢谢啦！回答：这几套都是全款房，没有把杠杆利用好。你的思路正确，小户型可以优先考虑出掉。裂变原则，卖一买二，一套自住，一套投资，激进一点还可以开发房票，把之前的全款房抵押融资再入一套。详见知识星球内部资料《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》成都学区别买溢价太严重的，重点还是选好学校，对应小区定向淘笋。目前成都适合投资板块有大丰，天回，书房，犀浦这几个低价区域。
提问：姐，说的看房200套，在武汉市内只想看武昌区这边不想看汉口那边也可以？还是一个城市都要看到？
回答：1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。
2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。
3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。
4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。
5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。
6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开武汉地图，对所有小区的价值判断烂熟于心的时候就OK了。
详见知识星球内部分享《如何淘到低于市场价50万都笋盘》
提问：如果是因为人口流入和产业迁入，厦门三亚福州珠海都不应该稳稳的保持与城市人口和产业规模不相匹配的高房价这么多年，毫不动摇。若干年后，谁敢说这些城市的涨幅就一定跑输蓉汉渝呢？如果是因为便宜的涨的快，有人口流入和产业基础的宁波无锡东莞佛山，城市房产总量比蓉汉渝的小的多，撬动起来应该涨幅更可观。这是影响我选择的一个很大困惑，请您不吝赐教。
回答：二线的涨幅大于一线，但二线市场呈现两极分化，中国目前能投资的二线城市不足10个，留给我们上车的机会不多了。越往后走，高校医疗产业的各类资源都是有限的，不可能被平均分。单纯看涨幅，弱二线城市一定大于所有城市。建议先考虑确定性，再叠加杠杆。选筹思路是先一线、再强二线、最后弱二线。建议优先考虑高能级城市。
提问：房姐碰过法拍房么？能不能出一期关于法拍房的扫盲专题文章呢？
回答：法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。详见知识星球内部分享。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
