我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：孩子在国外上学，武汉落不了户，夫妻俩都鄂州户口，三年前6700买入梧桐湖碧桂园别墅，前年6700买入葛店香江，去年7000在恒大金碧天买了两套，上个月又7140买入鄂州融创，一直感觉自己房产配置有问题，出手也不好出，又不知道怎么优化，手上还有100W保险，200W理财，请问房姐怎么优化配置，儿子还有两年毕业回答：你的资产配置问题在于 一套都没买对，选错了城市。房产投资的关键因素首先是城市选择，其次是板块，最后是房企品牌，至于户型、产品、绿化、硬件等等重要不？当然重要。但如果选错城市，80分丢了，剩下20分，怎么跑赢大势？武汉破限购不难，建议鄂州留1套自住，其他几套都出手，置换到武汉，哪怕是不限购的汉口北也行。儿子的房票保留，买一线城市，sfsd用在武汉可惜了。提问：目前子弹100，想在深圳买房。请问，选择买在哪里比较合理？回答：深圳房产的特点：杠杆高，好贷款。这也就造成了一个结果，你可以以极少的首付，完成上车的目标。首付30万，可以买到70-100万的1居（不推荐）；首付60万，可以买到150-350万2-3居，后海蛇口，碧海翻身，大运龙城；首付100万，可以买到300-500万的2、3、4居，福田南山宝安龙岗都有。（深圳首房首贷可以贷到更多，没有首房首贷的，一般可以贷6-7成）（也有100买1000的，小白不建议走钢丝）贷款500万以内，流水是可以合规技术解决的。提问：房姐好，目前手上3套全款房，武汉两套，还有一套去年买在红莲湖的联排边户。未婚，父母不在武汉。我想问几个问题：第一，假如父母随迁到武汉，他们是否就有了武汉区域的购房资格，使我能用接力贷的方式买房？若可行，这是否算首套首贷？另，我的公积金是否可以在此次购房中使用？第二，我看到你前面的回答对鄂州房持不看好的态度，我去鄂州买房，实话说赌的是鄂州五年内必划归武汉或武汉代管，你觉得我赌赢的概率有多少？第三，目前由于政策原因，房产公司资金面临压力，政府限价，很多楼盘事实上已经出现了不同幅度的优惠，我想问，就武汉区域来说，未来几年，是否会陷入房产低潮？2019年纯投资是否应该买入？望不吝赐教！感谢！回答：1.父母可以做接力贷。公积金用不了，必须主贷人有公积金才可以。2.不好说。鄂州部分村会划到武汉。具体位置之前有朋友和我说，我没太关心记不住了。不关心就是因为没有什么太利好的，因为目前的价格已经是把未来的投资预期已经透支了。我们投资追求的是确定收益。3.武汉已经走过低潮了，zf放开限价，市场慢慢缓和，土拍火热。好消息是看到了曙光，坏消息是最佳建仓时机已经接近尾部，限价盘的红利期马上结束了。没抢到限价盘的朋友，接下来只能二手笋。
提问：房姐，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！
回答：知识星球内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
提问：房姐你好！坐标广州。问下广州海珠区琶洲有一套楼梯旧两房，大概200-250。等值更换选择哪里？回答：思路正确，海珠区老房子不是很优质的资产，交易成本也不高。广州ZF很不重视老市中心。车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔重点关注，这几个区域也是广州最有价值的区域，上车的盘不少。买入后出租，也可以缓解大部分月供压力。提问：你好，房姐！说下我的情况。2016年8月购赣州经开区香溢华府32栋6楼复式，100平。代款48代W今年1日1日交房。现在未装修。2018年5购入香溢华府33#8号商铺58平90W代款45W。2018年7月开始出租3800元/月。三年合同递增10%现4150元/月。现在手上100子弹，今年8月入房产经纪。一直纠结复式是否装修，一是楼梯房二是装修得30子弹。但不装又得租房1200元/月。我应如何规划？如何看江西赣州房产市场？回答：赣州本地自住一套大房子就好了，其余资金去其他城市。自住还是需要装修的，按1000元每平的标准。2.可有可无的元素一律省，断舍离极简风是我鼓励的。省下的钱都用到1.里面去。提问：房姐，天天看您更新，入迷型粉丝儿。想问问海口有没有发展，一带一路的政策会有利好吗？我户口落在那了，想以后孩子高考分也低，再就是有机会再买房，这思路对吗？再有，北京大兴机场建成，附近永清的房子值得买吗，以后做成日租公寓应该有需求吧？？回答：赶上15-17年大势，不少多年老项目快速去化，市场存量太大。且整个海南一共一个半企业，其中一个海航还被折断翅膀，海口没有新就业和新高端人才流入，政策继续打压海南楼市不放松的话，短期不看好。环京地区能买的只有燕郊，现在也不是好的入场时机。永清回避，没人接盘。提问：房姐，为什么大部分人选择买新房而不是二手房？回答：除了新房癌之外，最常见的原因是，觉得买二手房麻烦，不仅要多付税费中介费贷款服务费，可能还要帮忙解押，而买新房，就相对轻松省事多了。但想要通过投资房产赚钱，买二手房才是更好的选择，因为二手房的价格是由房东决定的，更有谈判空间。可太多人因为懒，错过了不少二手房淘笋的机会。提问：想请问，位于惠州南站星河丹堤的毛坯房，因要用钱想卖出，不知道什么时间会有好的卖点？谢谢老师！回答：惠州的房子，任何时候都是好的卖点，在猪都能被吹上天的季节，要抓紧时机脱手，在猪飞不动的时候，惠州横盘的时间会比任何城市更久。尽快挂盘吧，难道还在等涨?等到14号线开通，对惠州南站又是一波利空。PS：你运气不错，星河丹堤是惠州为数不多二手房卖的动的楼盘之一。提问：您好，想问一下您对深圳花好园这个楼盘的看法，我是手上有120多万闲置资金，想买个单间或者一房一厅，想前期出租，后期过10年左右给女儿住的回答：花好园是车公庙片区的小户型刚需盘，如果在车公庙上班，住这个小区再方便不过了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。 但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，花好园的单价只有七万多。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的，但是一定注意，不要买朝向滨河大道的户型，日夜不息的超强噪音实在太可怕了。提问：就投资角度做板块选择，武汉应该聚焦哪个板块呢?武昌区，还是光谷片区?回答：武汉时候投资的板块不少，但是板块涨幅不能让你赚钱。让你赚钱的是你历尽艰辛，买下的这一套房子会涨；以及这套房子每一步交易流程中，降低成本的努力。最后都要落实到选筹上，武汉投资洼地不多了，回报率最大的楼盘详见知识星球内部分享。提问：工作在北京 明年四月份社保满五年 老家河北县城有一套全款 想置换到北京远郊总价四百万左右的房子 北京作为楼市调控标杆 未来会不会一直横盘 现在置换合适吗回答：北京楼市已经横了两年半，我观察的很多楼盘两年来价格一分没涨，但也一分没跌。未来会不会一直横盘？一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。提问：美丽的房姐您好，如果我购买当代国际花园或者万科红郡，等小孩上了初中，也就是10年后卖出，您看我算的对不对？1.当代80多平190万首付80，贷款110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金3000×120=36万，要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本2.当代40平，总价105万，首付55，贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万，减去24万租金，要花102.7万不知道我这样算是不是对的，我要是10年后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区，能够卖到多少？有赚的吗？是买40平好，还是80多的好？麻烦房姐了！回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式，详见知识星球内部分享。3. 在这个理论基础之上，买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。最后当代单价2万以上，是市场价高出一大截，都不是好的选筹，重新淘2万内的。提问：房姐，征信逾期多大30条，分别有信用卡逾期和房贷还款逾期，都是两年以前，最近两年用卡良好，没有出现逾期，请问如何消除逾期，请赐教回答：详见知识星球内部资料《信用卡逾期怎么消除？》多种解决方式分享给你
提问：房姐，请分析下未来10年的房价走势，感谢！
回答：1、未来十年，比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里，好的城市，必然有好的基本面，有强劲的刚需支撑，有相对合理的房价收入比、租金回报率，而更好的流动性。相反，那些过度依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要当心。
2、没有人口流入的城市要谨慎。今年，发改委首提收缩型城市，说明城市收缩已经相当普遍。有些中小城市，人口持续收缩，经济未来也将面临收缩，资产未来的升值空间相当堪忧。这方面，甘肃玉门和黑龙江鹤岗都是教训。
3、未来，房地产的角色仍然重要，在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的可能性。但整体而言，不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大，不要再蒙眼买房，也不要再豪赌。
后面房地产市场的走势是以稳为主，个别城市可能会有行情，但这些城市像苏州一样会被严格打压。作为多军，赚钱更为不易，不是所有的房子都赚钱了，要精挑细选才行。租金对多军来说开始变得重要，建议出租，并长期持有房产。等待下一轮风口。
未来市场会以平稳为准，小部分楼盘上涨，大部分维持现状。对多军来讲，建议大家长持收房租，用租金覆盖部分月供压力。
我的建议结论如下：
1、新多军和刚需。该买买，重庆这市场单价1万多真的很便宜，不要怕，买到就是赚到。
2、老多军。建仓标的精挑细选，留足月供和首付，准备抢笋。
3、长持者。建议简装后出租，长租。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
