我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：美丽的房姐你好，有个问题想请教下。最近zf开会提了不将房地产作为短期刺激经济的手段。”，那房产进入横盘期的可能性就很大了。这时再加上通胀，房贷利息等因素，武汉的房产的涨幅还能覆盖掉这些成本么？
回答：纸币永远通胀，而且一旦进入通胀，往往速度越来越快。楼市上涨核心是通胀，到涨幅多少，关键看买入时候的价格。100万的资金，每一年资金持有成本是10万，也就意味着资金成本在10%/年。如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。
如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国一二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。单价足够低，土拍面粉已经超过面包的城市，加上淘笋有确定收益，未来不必担心。
提问：房姐：你好，看到很多发这个，现房2.3，感觉现房的楼很少，是不是有什么问题？盼您分析分析，如果可以，想入给老人住，谢谢！回答：你好，纯投资不建议买光谷汇景，小户型占房票，涨幅限制。光谷汇景单价并不便宜，虽然有学区，但是销量一直不好。仅适合附近单身上班族自住暂时过度。光谷汇景是小开发商，几年前就开过盘了，当时开发商做了高低价。高价的楼层都卖光了，剩下低价楼层，开发商自己买过来，左手倒右手。几年过去了，价格涨起来了，又把之前的低价房源拿出来卖。说是现房，其实是二手房。提问：房姐姐，卖房的计算公式有吗？什么价格才能知道卖的不亏？回答：参考最新的同户型成交价。大部分人知道如何买房，但不知道如何快速高价卖房，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。
提问：房姐，想问下1. 上海的法拍房可以入吗？代拍中介说是不限购不限贷，10万包清户。2. 我在北京有一套小房，主贷人是我，房主也只写了我一个人，房贷公积金贷款，征信没有显示。我老公是北京户口，如果和我老公办JlH的话他可以做sfsd吗？3. 北京户口的政策性保障住房您觉得可以买哪种？以上，谢谢！回答：1. 上海之类地方公开拍卖的，一般65%开拍，110%成交，因为不限购；有专业流拍，你和他竞争，他出高价然后流拍继续拍，拖到最后你不可能抢的过他；真正的好法拍是不让你看房不通知你拍卖时间，让你知难而退，想赚法拍钱需要你打通双向两个渠道，还要多付4%左右服务费 尽调费；买法拍要做好交一次学费的准备。看房需要注意无视中介的话术，形成自己价值判断，对各个楼盘卖点、片区购房者喜好、各片区近两年涨幅走势、重点项目评估价有深刻认识。2.老公征信上不体现这笔房贷，房产证上也没他名字，JLH后算sfsd3.共有产权房之前讲过，用30%的份额，锁定你100%的控制权，流动性和升值潜力都非常差，投资不买。提问：新人首问！尊敬的房姐您好！坐标杭州滨江西兴，人才落户27岁未婚，名下无房无贷，IT业，税前17k，想就近买房自住。子弹100，河北地级市一套2012年的毛坯房160平，满二唯一，当地品质楼盘，房产证是父母的名字。提问1.河北的房子如果卖不掉，如何抵押凑首付？2如果卖掉河北的房子大概子弹共250个，购买滨江区的新房或二手房，请推荐。3父母外地户口可以加上名字？多久可以撤出孩子名字只保留父母名字，也就是外地户口的父母可以单独拥有吗？4我的计划是小三室89平，次新房，总价450左右，贷30年，父母可以共同还款，这样安排合理吗？回答：1.河北的房子如果不自住，建议直接出手。金九银十和每年初的3-5月是比较好的出货时机。把星球内部资料《卖房科技树》用上。如果短期内卖不出去，可以做抵押贷，用父母名义申请贷款。需要结合当地金融政策，一般是推荐企业经营贷，利率低，年限长。2. 杭州城市核心东移，5年长线滨江 萧山价格看好，土地持续出让，政府有巨大动力拉升土地储备最多的城市近郊片区。刚需资格还在，优先抢倒挂严重的新盘，有确定收益，但是抢房难度非常大。同时沿着地铁线淘笋。3.不能直接加名，需要契税。房产证去名可以赠与份额，也需要交税。4.子弹250可以买一套总价450的自住房，再入一套低价潜力盘投资。提问：房姐好。今日网传消息: 当前的房地产市场，已然提前入冬，然而在凛冽的寒风中，房企融资再遇重创。近日，多家银行收到窗口指导，要求收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。房姐如何看待wuhan未来楼市行情? 楼市是否还是个人投资、资金保值的一个优选手段?谢谢！回答：当下zf鼓励实体经济 金融政策宽松，房地产业收紧，对于高周转的小开发商来说是致命打击，但是对于前20强的大开发商来说，影响不大。武汉土拍依然火爆。房住不炒是这届政府对房地产的态度，不会轻易改变。但中国房地产市场的根本问题—土地财政的根本制度因素—没有任何变化。地方政府要发展经济、要做基础设施建设、要给公务员发工资，不卖地钱从哪里来，继续借债吗？借债=印钱，通货膨胀怎么办？中国房地产市场的问题是根本的制度问题和发展动力问题，不是开个会提个口号就能够改变的。我不质疑中央对房地产调控的决心，但是这必然导致很多副作用，最显著的就是经济降速、失业率上升，进而导致局势不稳。后面房地产市场的走势是以稳为主，个别城市可能会有行情，但这些城市像苏州一样会被严格打压。作为多军，赚钱更为不易，不是所有的房子都赚钱了，要精挑细选才行。租金对多军来说开始变得重要，建议出租，并长期持有房产。等待下一轮风口。 未来武汉市场会以平稳为准，小部分楼盘上涨，大部分维持现状。对多军来讲，建议大家长持收房租，用租金覆盖部分月供压力。 我的建议结论如下：1、新多军和刚需。该买买，武汉市场单价1万多真的很便宜，不要怕，买到就是赚到。2、老多军。建仓标的精挑细选，留足月供和首付，准备抢笋。提问：新人首问。美丽智慧的房姐，仔细学习了知识星球的文章，感觉收获颇丰，您不仅在房产投资上很有见解，而且在参悟人生上颇有见地，一句简单的话会让人醍醐灌顶茅塞顿开。本人坐标武汉，现在房子4套，其中武汉2套，中山2套：1.世纪江尚一套187平米自住，2016年购买，还有贷款250万；2.长春街附近一套学区房，1999年，41平米203万全款购买无贷款，房本住宅性质，现用作商业出租，每月租金5500元；3.中山2套商住房，共贷款120万，旭日翠澜园，尚未交房。以上住房月供均由父母承担。现本人计划再投资一至两套，可承担月供10000元，但目前手上无子弹，要到明年底才有子弹90，基本想法是：1.将长春街附近学区房抵押贷款，购买武汉非限购区或重庆一套（因小孩户口今年暂不能JLH腾出房票）；2.明年将世纪江尚二次抵押贷款，约能贷出100万元，加上子弹90，通过JLH腾出房票，购买武汉2套住房。现有几个疑问：1.咨询了几家银行，长春街附近学区房因房子太老且改变了用途，无法贷款，请问有何途径可贷款，尽量年限长点。2.在重庆购房，因没有户口需要全款，如何能在重庆贷款买房？3.中山2套商住房想继续持有至深中通道通车后一两年，这种想法是否正确？4.若在武汉购房，是购买中心区二手房以房租抵一部分贷款缓解压力（比如中央荣御），还是在房姐推荐的白沙洲、四新购买？个人认为房市进入下半场，再想像2016年大涨可能性不大，所以投资房产需要长期持有，如果月供过多，对我们不是职业多军的人来说压力太大，新房从购买到片区成熟至少5年（交房期2年，成熟3年），这5年无法出租需要月供硬顶，是不是中心城区次新房更适合？回答：1.自己去银行咨询，是很难办抵押的，除非什么资质都符合，但凡需要一点包装，客户经理都不会接，因为会掉饭碗。建议把房产证拍照发给助理，跟银行渠道确认是否能贷款，一般来说房龄20年是可以下款的，再根据你的情况，推荐一家合适你的抵押产品。2.重庆外地三无很难做按揭，一般需要包装，建议全款抵押买入，对淘笋有利。4.想要租金缓解月供，建议光谷关山大道或者光谷东淘二手笋。提问：房姐你好，我最近准备参与一个亲戚的法拍房，想了解下法拍房的大致流程和过户的主要费用项，谢谢回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是水很深，新手不建议碰。详见知识星球内部分享《法拍房的正确玩法》提问：房姐好，老人票，58岁，刚离婚，可以马上去买新房吗？没有流水，可以包装吗？会不会贷款不下来啊。如果贷款不下来怎么办？没法全款。回答：可以马上买，武汉没有限制工作和流水都可以包装贷款下不来换银行申请你的职业顾问会帮你想办法回答：1.直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。评估的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。2.真正的gpgd，来自选筹。选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。3.gpgd对贷款资质和流水有更高要求。4.有风险。贷控，上家有机会起诉你。5.武汉特色gpgd标准收费是3个点，可谈，控制在2%以内。提问：社保破限购买了藏龙岛二手房不能落户，其他政策都不达标，小孩3年后要上小学，有什么办法？提问：亲爱的房姐，问一下恒大御景交25万茶水费还值得入吗？我们是非刚需这种通过渠道交茶水费保险吗？谢谢答复。提问：房姐，为了挂户口，入学，考虑70年产权的住宅型公寓，这种到底是属于住宅？还是属于公寓？到底能不能落户、上学？销售员说能，不知是否忽悠。横琴的房4w贵了，那多少合适呢？投资合适吗？回答：可落户可上学，非常可能就是正常住宅产权。和正常住宅的区别，就在于产品设计和后续管理了。可以和开发商仔细确认清楚，到底是不是纯粹的住宅产权。住宅产权产证上用途是“居住”，商住产权产证上用途是“办公”；前者今后转让时不交土增税，首套契税根据面积大小有1%/1.5%两种；后者今后转让时要交土增税，首套契税一律3%，持有期间还要交房产税，卖房时还有差额增值税、个税，差距很大很大，因此一定要问问清楚。横琴对标澳门，资本管制下，我不觉得横琴会有很大机会。珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑学区自住可以买，投资选择低价区。
提问：房姐你好，现有亿达云山湖一套143平毛坯四房，顶楼175万，碧桂园一套满二开发商精装，136平180万中间楼层。这两个值得买吗，如果值得哪个更好，要是想买分别应该怎么还价？我自己砍九折还是给中介发个五千一万的红包让中介和房东谈？感谢回答。
回答：碧桂园满二可入，单价控制在1.3以内。先自己砍，哭穷卖惨，把砍价技巧都用上。砍不下来再让中介配合，不要直接给红包，砍下来的钱分他一半。
详见知识星球内部资料《如何砍掉50万》
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
