房产投资方向错了，再怎么努力都是个穷人！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：美女好新人提问。【现状】 女45岁一孩辞职在家。家庭名下深圳两套次新小三房都在还贷中。其中南山房贷由每月租金+我退休金解决。另一龙中自住老公还贷（目前工资只够还房贷）。现金够支撑一年生活，我不打算在工作。【问题打算】解决房贷问题。手头资源130先息后本两三年期+40万信用卡，原计划利用它来买广州南沙湾房稍好10年后他退休去那生活。到时卖掉龙中还掉所有房贷。但纠结1常年以贷还贷的压力能否坚持.2舍深圳去广州生活合适否。孩子长大大概率在深圳工作。感谢看到你的文章打开点思路，就是再少钱在南沙蕉门买一普通次新，同时在沈阳买一个三五年卖出至少现金流可见。不然绷得太紧。看你建议如何快点解套400多万房贷痛
回答：你好，龙中自住挺好的，唯一的缺点就是涨的太慢，如果可以接受租房住，建议出手龙中裂变广州和沈阳。可以考虑深圳房产加按揭，利率更低，年限更长。但是南沙要做好长持的准备，目前看不确定性大。南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。
当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。
南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。
南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。
手里至少要留足3-5年月供。
提问：房姐你好，本人坐标上海，目前上海浦东已有一套老公房，有贷款，想考虑为小孩读书入手一套学区房，目前子弹70，目前有心仪的二手闵行一梯队差一点学区，价格可能310—350之间，但是限于首付还差不少，如果今年买，就要掏空我们和爸妈的家底还要加一点杠杆约30—50w，所以老公觉得要不要明年买，小孩现在才1岁，确实不急。但是我也担心明年价格是否保持，第二总是担心会有其他变数，望姐姐指点迷津，或推荐更好办法
回答：上海民办100%摇号基本实锤，如何应对？
1）对于孩子已经在读小学的，会有一些家庭打算购买初中学区房。由于上海的初中一直是民办碾压公办，所以很多人认为初中不存在学区房。
但“公民同招”、“民办摇号”的政策增加了很多的不确定性，很多家长开始考虑和关注初中学区房了。浦东和闵行的小升初是户籍对口，是最适合购买初中学区房的行政区；而徐汇、杨浦、虹口、黄浦等学籍对口的行政区，也有买房进入不错公办初中的机会。当然，还有一个方案，现在买入对口小学和初中都不错的学区房，寻求转学。可以在这些方面多做一些研究。
2）对于孩子还没有读小学的，在购置学区房时建议考虑双学区或好的一贯制学校。虽然5年后甚至10年后的情况无法预见，但是规划先行是非常有必要的，提前锁定优质初中的入读权利，进可攻退可守，不至于到时候太被动，甚至悔不当初。但是现在你孩子还1岁，现在买入还太早，建议3岁以后再考虑。
3）摇号后不再通过考试或面试择优录取了，可以把更多的精力放在培养孩子的综合能力上。加强体育锻炼，培养掌握1-2项运动技能；提升美育素养，培养艺术爱好和特长；加强劳动教育，从家务入手培养孩子的劳动技能。其实无论选择公办还是民办，没有哪条路可以高枕无忧、一路躺赢，都需要家长做好教育规划，并且在生活中做好陪伴和引导。
无论政策怎么变，培养好孩子的底层能力，那么孩子的优秀就是顺理成章的了。
提问：新人首问，尊敬的房姐，本人50岁坐标江苏扬州，在扬州三套房，其中一套90平方自住，另外一套165平和90平出租，年租金10万，2016年在南京雨花台区以儿子名字我们以共同还款人资格贷款170万，首付80万购入一套104平的住房，已经升值100万，现在儿子落户天津，在滨海新区国企上班，想卖掉扬州165平的那套房子，大概有300子弹为儿子买房，想听听房姐建议，如果科学操作这些资产？今年在天津买房可以吗？买天津市中心还是买滨海中心？还是买其他一线城市，天津租房？
回答：天津滨海新区重点开发了10年，是在上海浦东之后，第二个浦东口号喊得最响的国家级新区，现在却成了天津房地产市场的毒药，在天津房价翻番的过程中，成了少数被遗忘的地方之一。
不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，爆炸事件对片区后续影响，人口迁入意愿不强。
子弹300，建议首选北京，剩余子弹可以入手一套天津高性价比板块单价1.8的楼盘，见知识星球内部分享。
天津涨幅跟着北京，北京暂时没有动静，天津今年上涨也没戏。
提问：新人首问：智慧的房姐，您好！本人现居湖南某地级市，手头有200-250，苦于找不到好的投资渠道，还是想买房投资，目前有两个打算：1.如能比较容易破限购，想在广州或深圳投资一套房子，因为大女儿现读高一，希望她大学后尽量往珠三角走。我已经43了，什么54大法是不适合我了，请问有无其他办法？2.如前面实现不了，考虑在长沙买房。希望投资自住两相宜。但是看得上的价格都在1.3万以上，价格低的不想要。我觉得很矛盾，投资就是要便宜，但是不是说如果自己都看不上的房子以后别人怎么会看的上呢？那不是不好转手吗？所以烦请房姐指点迷津，在长沙购房应如何取舍，争取效益最大化？最好有具体楼盘推荐更好，先谢谢了！
回答：1.深圳和广州破限购的方案详见知识星球内部分享。
2.投资和自住2个逻辑的，长沙1.3大概率都是CEO盘，每年跑输1%。CEO盘也可以投资，不过你需要了解它的特性，才能知道买卖时机。
一个楼盘的品质和环境随着时间推移会急剧下降，比如你够买品质溢价20%的标的，5-10年后，与当年周边非品质盘的价位可能非常接近，意味着你的投资已经为此付出了20%的成本。
大部分CEO盘牛市中涨幅不如刚需盘，但是熊市中跌的比刚需盘更多，但是学区CEO盘，溢价会长期存在，可以综合学区多方面特性选筹，在品质并未贬值时套现离场。
3.优先考虑一线城市，不光是为了自己的资产升值，更为了下一代未来在一线城市立足能快人一步。长沙梅溪湖板块被超热之后，价格站上1.8，目前来看会站岗了
长沙东西大旺，重点关注武广新区（雨花区北部），关注租售比就沿着地铁线淘二手次新笋。这块区域的交通更加方便，是原来的市中心五一广场的自然延伸，与高铁站机场同方向的武广新城，有着没有任何自然阻挡的平坦土地，相比于梅溪湖市府片区，这里才应该是建仓长沙的首选区域。
提问：新手提问：坐标武汉，已婚已育（1个孩子，不打算二胎），名下两套房，一套纯公积金贷款的光谷高新区满庭春，2016年初购，面积88，现住，证马上满两年，另外一套在江夏新华联，2017年8月购，面积106（赠送面积后122），毛坯顶楼，商贷空置新证。本来年收入15w，老公开小超市，年收入20w。目前想改善自住房120平到140平，还想投资一套，目前手上子弹不多，如果利用现有房置换，是否全部卖掉重新整合，如果利用更好，目前工作生活都是光谷关山大道片区，自住和投资哪个楼盘好推荐，目前想改善的房是买二手好还是买新盘好（新盘抢购不是很容易吧），本人比较看好光谷高新区未来，您对光谷高新区的看法是怎样的？
回答：江夏新华联建议出手，江夏最近几年重点发展的是文化大道，但是远城区资源不如主城区，发展也比较慢。可以考虑出手置换到三环内主城区。看好关山大道和光谷东，都属于领涨的产业新城。回报率最大的楼盘推荐，详见知识星球内部分享。
关于关山大道和光谷东未来的发展，到底怎么看？今天细讲一下
一.先说说产业新城的发展产业新城的发展，往往分为以下几个发展阶段：
阶段一：萌芽期(0-5年)；面积十几平方公里；产业快速增长 年平均增长50%以上。
阶段二：成长期(5-10年)；面积几十平方公里；快速发展 催生出产业配套服务。
阶段三：成熟期(10-20年)；面积上百平方公里；产业发展成熟，配套一应俱全。
很明显关山大道已经很成熟了，但是光谷东还处于萌芽期向成长期过渡阶段。关山大道发展到现在，已经没有土地了，很难再继续扩张。加上人口饱和，交通拥堵等因素，需要一个新城来缓解压力。
再看看光谷东，规划非常好，土地平整 分割有序，路网发达，产业区 住宅区和公共设施 绿化都很棒，加上与光谷核心区距离不超过15公里，是个完美的产业新区板样。如果各项规划能落实光谷东是非常有发展前景的。
光谷早已成为除了武昌 汉口 汉阳之外的武汉“第4镇”，以环线判断房价的观念是错误的，沌口和光谷东的发展早已打破环线论，这一点很早以前就分析过。
我们说的城市板块轮动实质上是产业的轮动。
产业新城的招商一般有以下几个步骤(每一条就不展开说了)：
1.明确产业规划与定位2.制定招商目标3.出台优惠政策4.确定营销价格5.持续跟进招商服务从ZF低价土拍价格也能看出，确实下了狠心建设光谷东。引进的企业，例如小米和华为等，都是互联网高薪行业的佼佼者。未来会形成经济的正向循环。土拍进展也比较克制，这一点不像其它新区，单纯靠圈地搞钱，比如阳逻。
二.再来说说房价新区建仓的缺点：新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为主）新区开发到一半的时候，商品房很贵新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多，泯然众人这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东（不远但是隔着江）等】。
而对于与市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还有的弥补，还能给你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等）
很多人都知道，我不看好新区，尤其是远郊新区，至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。
而光谷东目前最大的问题是，暂时没有成熟的二手市场，全是炒家入场。1.8的光谷东 短期内我并不看好，透支太历害。
三.最后说说人口关山大道虽然发展比较饱和，但是人口红利并未消失，至少在5年内还会继续保持热度。而光谷东的人口流入，一方面是关山大道的人口外溢，还有另一部分是“新武汉人”。
这些新武汉人是没有中心城区与郊区之分的，就像北京的中关村 望京，在老北京人眼里 都是郊区，但是这些产业区都是产住结合，未来大部分生活需要（教育 医疗 商业 住宿 娱乐）都能在新区内完成，自成一体。
所以我对关山大道和光谷东未来的房价走势分析是，3-5年内关山大道还是光谷的房价制高点。
若10年后光谷东能向着ZF规划的路径走下去，可能会反超关山大道。
提问：新人首问，房姐你好！坐标武汉，本人名下两套房，一套商贷已还清，一套公积金贷款，父母年龄64，名下一套房无贷款。我有子弹70！请问，目前想投资，是买一套老破小等拆迁的房，出租，还是买其他房产，有没有合适的推荐！具体怎么操作！特别是贷款这块，如果是接力贷，是自己联系银行还是找中介，可以用父母名义贷新房吗？麻烦指点！谢谢！
回答：你好，拆迁流仅适合规划局内部人自己玩，或者你有内幕消息。普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。
拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。
房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。
不知道你和父母名下的3套房具体是哪几个盘，可以说说详细情况，再帮你判断是继续持有还是出手裂变。
接力贷可以自己办，目前武汉好几家银行支持接力贷。得看看售楼部有没有对接这些银行，二手房都可以做的。
武汉投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：美丽的房姐你好！成渝城市群，定位为世界级城市群，永川又是连接成都和重庆的重要节点，同时又是重庆制造业基地，职业培训基地。永川的房产是否值得投资，如果投资永川和璧山哪个更好一点呢？
回答：成渝属于第二级城市群，这样的还有8，9个，都是重点发展，所以你也懂的。
劳动密集型制造业未来会从东部向中西部转移，人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足，向上的迁徙力不够。
永川和璧山太远了，都不是主城区了。投资何必呢？
提问：请问买新房是找中介好呢，还是找置业顾问，如何买到更优惠的新房呢？是不是找了中介留了信息就没办法再找顾问了？谢谢
回答：新房售出价都是统一的你可以找代理中介要优惠，直接去售楼部，就是自然到访，没有任何优惠。
但是99%的好盘，开发商都是自己卖，不找代理的。
提问：房神姐姐您好，有些疑惑想请教下。（1）我和对象是深圳小学老师，观澜牛湖上班。2019年底凑了子弹90多首付了东莞塘厦方直星澜四室的期房。主要是考虑自住兼投资。想问问我们的选择合不合理？如果不合理的话，观澜牛湖附近有没有更适合我们的盘：首付不超过子弹100的。（2）如果有其他更好的选择，请问如何要回我们的首付款。塘厦的盘虽然已经缴了90多首付，但是2020年底才可以拿到购房资格开始办理贷款按揭。所以，假如有更好的自住兼投资选择，如何要回首付。请房神姐姐指点迷津，不胜感激！
回答：塘厦接壤的是龙华的观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。建议直接退掉，入手深圳。龙华只推荐上塘和红山板块，牛湖只适合自住，未来潜力比较小。
一般开发商不会退首付的，以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。
2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。
3.找合同里的漏洞。
4.找关系协调。
5.打市长热线
6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用)
提问：新人首问，我是江苏徐州人，定居西安。现有雅居乐铂琅峯90平米住宅，2012年购入月还2200。2018年购入万科高新华府160平住宅，14000元/平，月还6800元，2019年又再该小区购入180平洋房，16400元/平，月还8400元。2019年12月在融创海逸长洲购入161平住宅，15800元/平，月还7700元。另还有江林新城4期小产权90平住宅，2014购入，无贷款。现压力巨大，买房借款150万，买房买魔症了，房贷25000元左右，月收入20000，有些其它收入不稳定。请房姐破题，这些房子升值空间如何，是卖房解决眼前问题还是咬牙坚持。西安的发展个人信心不足，比起成都武汉郑州，差点意思
回答：西安不如重庆成都武汉郑州。但是，如果西安继续拆城中村，继续大力兴建基础设施，会拉近与重庆成都的距离。西安上一轮涨的有点过火了。需要等价值回归，下次启动要在成渝郑之后了。
这几套房子问题都不算大，西安发展总体上西南>东北。现在来看，你能卖的只有雅居乐。建议分割出租（劏房）缓解月供压力。
不要太激进，有了赚钱效应之后再扩张，可以考虑出手一套换成都和武汉
提问：房姐好，坐标长春，娃十二岁，自住170，万元以下投资本地潜力区域120和90平各一套，云南大理跃层一套200平，本地社区小商铺四间，小写字间两间，六间共贡献45万年租金，本职收入100但不稳定。去年户口去杭州，杭州城西中泰板块和年底大江东各入手一套新房，单价都约2万，共200平，中泰已经略有涨幅。目前长春大理杭州共三套房贷240，子弹有200，觉得深圳短期有点高，另外喜欢杭州，觉得杭州户口去深圳，提升不大。真心请教如何操作，继续杭州摇号或是分仓重庆武汉？总觉得渝汉杭等城市选好区域，涨幅不弱于一线，建仓深圳意义真的那么重要？多谢指点
回答：你好，自住和投资逻辑不同。自住关注品牌，环境，交通，商圈等，适合自住的盘，往往投资潜力不算大，买入价格包含了太多附加值。
汉口自住比较推荐泛海，泛海CBD虽然并没有做起来，在二环，交通方便，各样配套都齐全，板块新，繁华中的幽静之处，投资不合适，自住反而舒服，过气的IP，也不像滨江价格炒的高。
万松园和香港路适合自住的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：亲爱的房姐，二手房交易有哪些需要注意的流程呢，另外问了几个中介都不给做gpgd，说这个有风险
回答：你没有找对渠道说不给做的大部分是绿中介
提问：新人首问感谢宝藏房姐。男33未婚，广州集体户。有房1：郴州楼梯湖景房，市价80万，全款有证；房2：个人三成首款购买的郴州林邑星湖湾（当地豪宅小区）193平电梯湖景房，市价164万【剩60万贷款，有证】；房3：个人五成贷在广州南沙160万购入越秀滨海新城93平米3房简装电梯房，目前【剩75万贷款，未出证】，今年4月交房。深圳南山工作年入40，母亲和我子弹120。计划宝安3房，自住兼投资。一、真诚请教家庭房产优配方案？二、桃源居有电梯房（均价6万）和楼梯房（均价5万），应选哪种或其他推荐？父母属再婚，感情好。继父两孩子已成家，母亲只生我一个，我是独生子女吗？父母户口可随迁广州活或深圳？拜谢
回答：郴州房产留一套自住就好了，全款房建议出手凑子弹。南沙长远看潜力很大，可以保留桃源居是西乡的边缘，大社区，常年挂牌量巨大，经常是笋近笋出，这一次深圳普涨，桃源居的涨幅也不大。建议把子弹凑到200以上，入手西乡更有潜力的楼盘。父母满足投靠年纪就可以随迁了
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。