2020年楼市现状：开发商努力活下去，购房者捡了大便宜
提问：房姐，现在楼市下行，很多开发商打折促销，业主抛售，是不是等到行情回暖之后再入手更好？
回答：市场行情差时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。
市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。
提问：房姐你好，坐标石家庄，上次听了您的建议重新梳理了思路，现遇一笋盘，顶跃170平，价格与同区三室122平一样（240W左右），业主称楼宇住户均已签字同意安装电梯，现问题是：1、业主应该是需要资金卖房，挂200余天，心理价位也一路直降，这算笋盘吗？2、了解到房产有银行抵押，是否还有个人、担保公司、小额贷款公司等其他形式的抵押，这个有什么办法查清楚吗？3、适合自住入手吗？交易的话，过程中需要注意什么？4、这样的房子适合GPGD吗？5、业主说不放心可以到高法查他的案底，这个有用吗？还是征信有参考价值？
回答：1.是不是笋盘，要对比同户型的最新成交价。不要看挂牌价。
2.在买二手房之前，产调是一定要拉出来看看的 二手房交易看交易对手产调、征信、工作、名下资产。二手房交易其实合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那么如何选择交易对手呢？
第一：产调。去交易中心拉一下交易的这套房子抵押情况，看看除了银行贷款意外，有没有其他负债和抵押，一般只能有一条按揭或者抵押贷款记录，多于一条你就得小心，查明原因。
第二：查上证人的征信，目的是看看你的交易对手的负债情况，如果征信很差，比如经常逾期，名下小额贷款撸的太多，担保太多，那你也要小心。
第三：看对方是否有稳定的工作，最好是体制内的，一份稳定的工作能最大概率的保护你交易顺利进行，体制内最好，他们不敢也不会出幺蛾子。
第四：如果可能，尽量看一下对方名下是否有除了正在交易的这套房子，还有没有其他资产，万一前面3项没能保护你，真出了事情，确保最后赢了官司对方有资产可供执行。3.大户型低单价比较好操作gpgd，但是具体也要看评估价的高低
提问：房姐你好 坐标西安 本人女已婚宝宝不到一岁目前全职带娃 有婚前两套40平住宅16年入的 目前两套都是以租养贷每月租金还余1千5 婚前老公和公公名下一套全款目前自住 老公收入8W左右 我们现在手里有40W左右闲钱 最近看了高新区双地铁口商住公寓一套面积42 平层均价1w8 loft2w2 看了很多帖子都说商住公寓是坑 不知道能不能入 请教房姐最佳投资方法 谢谢美丽的房姐
回答：你好，公寓没有学位，没有涨幅，是商用水电，产权只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。除非房票全部用完，碰到5折的公寓才考虑。
子弹40，建议去高新和曲江淘淘二手笋。或者去能级更高的城市，比如北上广深 或者重庆成都。
提问：你好，房姐，手里150万，年收入比较稳定30万，已经有一套房，想改善住房或者投资，目前看上温州浙南科技城tod国际新城，但是那个板块143大户型的好像都卖不动，自己也不敢下手，请教温州有没有好的楼盘推荐，或者武汉也可以投资买房，麻烦推荐一下，另外想买杭州，但是要摇号，而且中签率也低，有没有办法？
回答：你好，温州有可能是永久性的衰落，自制造业空心化了以后。市区破败不堪，新区建设也严重滞后。温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。
非C位城市，也没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。所以温州这样的城市，在经历全国这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。
浙江人建仓首选杭州，杭州目前的限价新盘，倒挂严重，有确定收益，如果能抢到利润比较可观。中签率低可以多开发几张房票一起摇号，其中一人摇到之后找开发商更名就好了。
剩余子弹可以考虑入手武汉，武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐您好，天津市津南区双港联东u谷总部大观，公司现在自购180平方的办公室办公，现在需要扩大办公场所～ 在同园区有独栋共5层研发厂房/意向购买单层320平方，均价7000元/平方，5成首付120万，贷10年月供12000（同等位置/面积房月租金也在12000左右）；用公司名称购买，方便抵扣增值税，每年房产税等避税操作，作为企业办公使用！公司年入200+ ，安徽亳州4～5线城市区有住房不想再投资！天津津南盈翠名苑（海教园旁）有自住房，想投资海教园房但因外地户口已限购，其他地区因不熟悉也没有过多了解！所以综合以上产业园区有投资价值吗？或者有什么更好的建议！谢谢！
回答：你好，绝大多数人只知道“办公楼”，却不知办公楼其实可以细分为四个等级：1.甲级/超甲级（通常大业主自营，不散售或仅开放一次N个楼层起的大宗交易） 2.乙级（有的也大业主自营，更多的是分层/分半层散售） 3.普通（一层分成十几甚至几十间，散售给许许多多的小业主） 4.入门（多见于城乡结合部的某某科技园、某某产业园之类，大部分为工业用地厂房改建，价格低廉，管理……基本没什么管理） 甲级/超甲级，和其余级别，其实完全是两个不同的市场，彼此基本不搭界。前者的租售交易基本被地产五大行（高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行）垄断，后者则以大众市场上的中介机构为主（链家、太平洋、我爱我家、中原等）。那么，哪个市场交易更活跃，租气、买气更旺盛呢？越高级的，越受欢迎吗？完全不是。各有各的市场，每一个等级都有它的受众人群。科技园、产业园，物美不美另说，价绝对廉，有的是人排队挤破头要租要买。而相对高级货来说，总价肯定低太多了，买得起的人基数还是要大很多的。写字楼税费高，交易少，主要靠租金不看涨幅的资产，而且租售比超过5%以上才价值. 淘交通干道上的写字楼为主，道路的知名度越高越好，尽量不要选窝在小巷子里的写字楼。未来投资多关注北京市场，北京很简单破限购。
提问：武汉已购房：汉南，圣特立高层，已交房产证还没办，是贷款购入。本人情况：辽宁非武汉户籍，没在武汉工作，无社保缴费，汉南可以办落户武汉，名下首套。咨询目的：1.我下一步在武汉房产该怎么布局，选哪好？麻烦指点。2.如果是不建议武汉。其它地域布局，投资为主，居住为辅，我该如何做。现金流不多：首付能支持30万。dk这些还没算。希望房姐给予指导，我对武汉区的发展与小区的都不熟悉。个人感觉第二次的2008要来了，未来核心城市的房子才有价值。感谢指点也许就是我未来的转折。
回答：你好，汉南是武汉不限购区中最没有投资价值的，建议交房后就出手。
汉南属于武汉的远郊区，人口导入差很多。虽然通了地铁，但人口反向输送，一直属于补涨区，即使下一波行情来了，涨幅也比主城区差很多。辽宁人，可以考虑买沈阳。武汉1N+沈阳1N是非常好的资产配置。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：亲爱的房姐，想在上海上车，沪户，首房首贷，预算300-500，绿城亲水湾风华这个盘怎么样？有升值空间吗？过几年如果置换好不好出手？买54平350万？还是70多平450万更好？谢谢房姐
回答：康桥蛮适合居住的，比较安静，周边配套不算强，但也过得去。这个新房价格没有特别划算，所以不少需求被分流到周浦去了，建议你也去周浦看看。新房，如果自己特别喜欢，可以买。投资不要指望有太大增值。
新盘单价不会特别低，本来涨幅潜力有限，如果你考虑涨幅的话，就不应该选择新房，而是买二手。二手容易找折扣房源。
提问：刚需户型，最近去看了福田的新洲和赤尾两房，430万左右，但是都有楼层，农民房，朝向不好等硬伤。又去看了罗湖黄贝岭的两房，压力会小很多，新天地03年的，均价7万左右，交通便利。深业东岭回迁房？1，请问房姐：这两个盘适合过度刚需嘛？哪个更好呢宝安的房子涨的太离谱了，60平左右的基本买不起，不考虑了。福田的性价比又太低。2，买罗湖，比较纠结，担心以后换房比较难，涨幅太小？3，深业东岭2015年新盘，怎么那么便宜？心动中……但是里面的北地村名比较多呢。好纠结。资金太少，太难了。谢谢房姐听我如此絮叨。
回答：深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。总结：性价比不高。
新天地名居在罗湖的文锦板块，同地段内是目前最新的社区，小户型租客为主，品质较好。39平的小户型，厕所在卧室里面，小麻雀五脏俱全，用来上车没问题，但是涨幅不太好。
这2个盘之间选择，优先深业东岭。
提问：东莞人，首套房，子弹90万，月供能力1万。投资角度东莞范围内买哪里比较好，可否推荐具体的楼盘；有无小孩在东莞莞城建设小学就读，如果考虑就近小区有什么具体推荐的小区。谢谢房姐大大。
回答：你好，2019年下半年，东莞步入上涨通道，主涨片区是松山湖和南城，到19年年底，涨幅高达30%。
东莞政府完全控盘的只有市区四街道和松山湖，目前东莞把南城定位为国际商务区，但基于老城区的区位、土地资源和开发强度，南城主要用来建设CBD商务区，东莞的长线发展引擎还是松山湖。
可以确定，东莞政府会把最优质的资源全部投给松山湖。
目前可以关注松山湖周边的大岭山和寮步，承接松山湖的人口外溢。东莞没有太多洼地，只能在推荐的板块淘淘笋。
考虑莞城孩子上学自住，可以在附近租房住，并非投资首选板块。
提问：新人首问 房姐好，子弹120-150，sfsd想上车深圳，在福田岗厦润恒大厦两房，景田TT国际小一房和罗湖深业东岭的回迁二手小两房三处拿不定主意，计划自住+长持，目前工作居住均在福田，后续可能会换去南山工作。感觉从罗湖去南山比较远，润恒这边以后会有10号线，换乘2号4号9号线也很方便，景田学位比岗厦好些，不知道涨幅是不是会优于润恒，所以就在三处纠结了，希望请房姐帮忙分析一下？另外是不是南山小一房上车会更优？劳驾房姐给点建议。
回答：你好，福田中心区除了4大神盘之外，中低端楼盘单价在5-7万之间。属于福田投资的第4梯队，自住还不错，投资跑输大盘。福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。这类房源的普遍特点是：
20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张 八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化 户型差，客户不出阳台，异形或有尖角 楼盘偏办公化，办公大于自住 学位中等或者偏下 定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。所以现阶段不建议入手中心区。
子弹150 深圳回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：晚上好鸭～ 我就是那个子弹二十还想穷折腾的崽，想跟您确认下：1、因为是个体户五险没有交，支付宝用的多流水也没好好搞，所以怕武汉主城区gpgd炸了，评不出来完了又补不出来款。所以主要考虑去沈阳搞两套小户型？2、选择沈北新区道义片区？3、能麻烦您指点我下思路吗？雅居乐摩卡已交房的一室均价7900的清水房买来后简装出租。或者辽大南边的柳岸鑫居这种2011年老旧的楼梯房均价5000多？4、沈阳明着说可以做低首付的二手房源还是挺多的，除了雅居乐哈哈哈哈，您建议我找次新电梯一居还是好位置均价偏低的老旧小区的两居呢？5、清水房和装修过的差额到500以上是不是优先选清水呢？非常感谢
回答：你好，沈北是当下，浑南是未来。
沈北买的大多都是刚需，所以人气高，有人气自然商业也会繁荣（正良商圈），买沈北优势能较快入住或拿到租金收益，相比之下浑南（新市府自贸区范围）楼盘并没有想象那么多，多数楼盘没有入住。建议沈北道义板块地铁沿线淘笋，沈北有人口基数，特别是大学周边，好出租。浑南人口基数太少。
简装对你来说也是一笔费用，尽量看有装修的，可以直接出租。沈阳房价便宜，新房癌太多，投资首选5年内次新，次选10年内的次新，老破小暂时不推荐。
沈阳其实可以找到很多0首付的房源，只要用心淘。另外沈阳现在很多楼层折价比较严重，比如18楼，顶楼等。
北方城市 北京 天津 青岛 济南 郑州的顶楼歧视，都被两波楼市上涨改过来了。
如果能接受长持，想获得超额收益，也可以重点关注这些折价楼层，更容易出笋。
提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！
回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。
提问：新人首问：房姐您好，我估计是提问人当中最穷的了，介绍下情况。我在江西南昌，目前手上只有10万存款，小孩2年后才上幼儿园，目前主要担心利率下降引起房价变涨，毕竟南昌房价一直是居高不下。我的问题是：1、需不需要尽快凑齐首付买房？首付缺口大，除了老人资助，还有其它办法凑首付或者是否可以降低首付？2、个人意向是买二手房，可以省房租。是否有好楼盘推荐？或者如何跟二手房砍价？3、补充下：我与老公名下都无房社保已交满2年，个人拥有总额10万的2张信用卡。感谢指教。
回答：1.凑首付的方法很多，详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》《无息贷款实操方案》
2.二手房重点淘你们生活半径附近的，沿着地铁线淘次新笋盘，年底是个比较好的入手时机。砍价技巧详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》
3.穷人翻身靠拼命，改变命运的唯一路径就是冒险。
人生要有坐标。有坐标是对自己的进步心中有数。
第一个坐标是自己的父母。如果你能超过你的父母，那你就已经很强了。有些人父母非常弱，那你超过他们也很不简单。
你为什么穷?因为你父母穷。你父母为什么穷?因为你爷爷奶奶穷。从一个几代穷人思维里爬出来，很了不起了。
第二个坐标就是同龄人。你每天一起床，就打败了80%的同龄人，这也很厉害了。如果你能打败朋友圈90%的人，那你应该升级朋友圈了。
第三个坐标就是你自己。如果过了几年，你还是这个水平，丝毫没有进步的话，你自己都应该鄙视你自己。
加油！先从融资开始。
提问：美丽的房姐，今年杭州民办学校改革实行公民统招，一些自媒体说公办学校生源会更好一点，学区房可能上涨，有人建议我年后马上就去入手一套，手头子弹200，我的女儿才一岁，要这么早买吗？（我看中的学区之后几年应该不会有大变化） 2、另外我在杭州郊区的楼盘叫融创金城未来海，刚刚交付，没有地铁，买的时候20000，现在均价27000，建议什么时候出手好呢？长期持有还是满两年后抛售呢？3、你对杭州之后的房价走势怎么看呢？我看很多文章都说7年后要楼市会崩盘了（马云也这么说），我女儿刚好7年后读小学。所以也在犹豫要不要今年买房，还是过几年再看，可以分享下您的预判哈～
回答：1.公办学校能否考出好成绩，80%在于生源，也就是爹妈平均智商和家庭背景，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。你能为孩子做的，除了有良好的家学之外，可以想尽办法打进富人圈层的学区房，房价越高的地方 生源越优质。跟你早买晚买关系不大。
2.融创金城未来海可以继续保留，虽然没有地铁，好在属于未来科技城的辐射范围之内。未来能跑平大势。可以考虑用你的子弹，继续开发老人票，做接力贷入手倒挂新盘。
3.马云的话是给穷人的安慰剂，现在的房价对于马云来说不就是如葱吗？
别人说什么都听，自己不思考，没有判断能力，你是典型的韭菜。
提问：你好房姐，看了一下你对香港楼市分析，都是缓慢下行，不值得持有，请问可以详细解释一下吗？虽然香港经济下行，产业欠缺广泛，但不会依然因为供应量少，买房需求年轻人多而继续往上吗？另外中国楼市政策主導，会稳步上扬，但会不会出现像97亚洲金融风暴或08次按危机等，未来十年楼市大幅度下跌的可能呢？已经十年没有调整，如何判断现在不是高位？谢谢解答
回答：核心是人口。人口流入的地方即使有问题也只是时间问题。香港楼市不值得入场。
首先非香港居民买香港楼市，是需要交纳歧视性印花税的；
其次香港楼市是畸形的不健康的楼市；
再次香港的楼市已经经历过成长期了；
最后，香港人口一直涨不上去也是问题，迟迟突破不了1000万。
对比未来10年的涨幅，内陆肯定好于香港，但是你要是生活在香港，需要自住就另说了。
楼市看人口 金融和政策，未来10年一二线城市还会继续涌入3亿人口，中国城市化还有很长的路要走，你太悲观。
提问：你好房姐，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？
回答：你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。
真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。
详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。