晓锦源：老龄化与房产配置内在梳理
文/
人是社会的人，社会是人的社会。
人口是国家存续与展开治理的基础，无论是第一产业，还是第二产业还是第三产业，生产活动的实施都是靠人完成的。就算教育，科技研发，基础设施建设，军队建设，都离不开人。
能推论出：人口的变化，包括年龄，种族，数量等，能极大的影响一个国家的综合国力。
放眼看世界，发达经济体的人口都出现了问题，不是人口负增长，就是人口结构失衡。人口数量层面的问题是他们必须面对的问题。
对中国而言，我们基本不担心人口数量问题。我们担心的是变老的速度在越来越快，这个变化影响到养老金和退休年龄问题，同时还影响到房价，消费市场，投资，创新活动等。而后面的这些影响，对我们个人财富造成了冲击。
不得不遗憾的说。当下中国大地多数人对人口的认识，还停留在“人口太多”的数量问题上，总是拿平均数说话。这种认识人很多人的财富在不知不觉中瘦身。
那些有洞察力或前瞻性的人早就敏感的意识到，人口数量早已经不存在增加的问题，人口结构的健康才是核心。从数量到结构落在个人资产上是非常有价值的思考方向。
1、家庭与家庭的竞争发生了变化
当下的农村相对城市的工业化来说，还是一个低效率的组织。在农业化社会孩子生下来长大就是壮劳动力。文化与技能教育不是很重要。
在当下的工业化和城市化阶段，对于劳动技能的要求大大提高，人们必须要投入越来越多的资金和时间对小孩进行教育培养，才能成为一个工业化和城市化社会的高级劳动力。尤其是华为、中兴为代表的高科技企业，效率和智力劳动才是高收入的核心。
教育的普及和城市化进程带来了社会治安水平大幅提高，农村壮劳力尤其是男性劳动力也逐渐失去了保卫家庭安全的功能。
综合以上，人们发现家庭与家庭的竞争发生了变化，从生孩子竞争变成了教育竞争。
在农业社会生的孩子越多的家庭，劳动产出价值越高，回报越大，可以看成是累加关系。所以农村就有了，"养儿防老”的说法。
机械化的普及让劳动生产率大幅提高，人的体力在工业化社会的占比不断下降，而脑力在劳动中的占比越来越高。哪些培养出高学历的家庭，社会报酬远远提高，劳动产出价值远高于低学历的家庭。
很明显，学历不同，收益大不一样，人们的生育决策当然会跟着变化，这是社会发展的客观规律和趋势。与现实生活高度吻合。
城市化进程对家庭的影响
媒体或日常交谈，我们总把当下的中国看成农业国家，觉得现在中国农村人很多，其实这是严重的错觉，不用说在江浙沪等发达地区，农村接近破产，就是在山东半岛，农村人口也是老软病残为主。中国现在已经大部分人都在城市居住，更糟糕的是乡村人口还在以每年1000万人以上的速度减少。
国家统计局2020年1月17日发布的数据显示，从城乡结构看，2019年城镇人口占总人口比重（城镇化率）为60.60%，比上年末提高1.02个百分点。其中乡村常住人口比上年减少1239万人，乡村常住人口持续减少。
也就说，农村的真正常住人口，以中年人和老年人为主。
要想人口保持不变，生育率需要维持在2.1，这是什么意思呢？
200个中国人，需要210个孩子才能保持人口不变，因为总有人因为疾病，车祸，自杀等各种意外死去。
30个人因为各种原因没有结婚（农村剩男，城市剩女），不育或者丁克，
剩下190个人组成95个家庭，30个家庭选择只生1个，30个家庭选择生2孩，
那么剩下35个家庭平均需要生育3个孩子，这样后代总数只是达到195个。
我们这样一算，人口想维持在现在的14亿基本是不可能的。
尤其对于已经高度工业化和城市化的中国而言，人多人少已经不是首要问题了，因为人口一定会减少。从欧洲，美国，日本，韩国，中国香港，中国台湾，新加坡这些先发工业化地区的经验来看，不管如何鼓励生育，生育率都没有回到2.1。
我们当下的现实问题不是几年后人口会以怎样的速度减少的问题，而是维持人口结构的稳定，不要过快老龄化的问题，老龄化才是目前问题的核心。
老龄化的影响是全面的。有些就发生在你身边，一个简单的例子，
有人前不久在公共论坛里，发现一个叫的人发了个贴，说要到笔者所在的县城发展，现在正在考察，希望坛友参入讨论，介绍自己以前是在其他地方开火锅店的，过了一段时间后，又在论坛里发了个贴向坛友告别，坛友问她感受如何，她回复说县城“感觉缺了点活力，老龄化程度高”“在大街上走没看到啥年轻人”。
当然，我们并不知道是想来县城真正要做什么生意，但至少在大街上看到的老龄化程度，直接让她放弃了在这里发展的念头。
如果还是继续开火锅店的话，显然老人的身体状况决定了并不是火锅的主要消费群体，老龄化影响到了的投资决策。
同样的推理，在这个县城的某个商铺的所有者，也会因为老龄化带来的个人投资减少，而丧失了获取房租的机会。你来投资，没人消费，你的投资是收不回成本。 没有人来投资，店铺的就没有足够的人来承租，整体的租金就是下降，甚至会出现旺铺空置的现象。
对于我们个人，我们必须看到问题的严重性在哪里。 人口老龄化，对个人的资产配置会产生致命的问题，当下房产占中国人资产比例极高，它的价值会随着所处地域的价值变化而变化，如果你的房产是配置在老龄化严重，年轻人大量外流的地域，就像我的老家县城，大西北的县级市等等，那需要思考下配置方式，这事关个人财富。为啥我老家县城的人，都跑到市区去买房，或者跑到省会去买房，有些人都拼命的跑到一线城市买房，因为大家都很清楚，哪里的人口减少，年轻人减少，哪里的资产一定会大幅缩水。
相反，一线城市，经济发达的城市，年轻人聚集的城市，房价会持续升值。这是内在的考量。