《金九银十去重庆买房》系列之江北自助餐报告。

又是一年的金九银十。又到了KFS短信轰炸、中介朋友圈疯狂转发、小蜜蜂售楼处围追堵截、置业顾问电话营销的时候了。是的，一年一度的金九银十来了！回想以前金九银十KFS卖房，基本上整个9-10月份都像打仗一般，制作了一大批广告投放市场，对我们消费者各种洗脑、各种话术。而今年，广告倒是少了很多，市场多了一份冷静和理性。如今的购房者越来越理性了，不像我们父辈那代人买房，很容易被KFS洗脑，从众心理很强。而如今的市场，更多的是80后、90后这一代年轻人，他们买房观念不一样。现在的年轻人买房看重的因素越来越多，要大商圈、要轨道交通、超市配套、还要带学区学位的房子等等。

所以现在的KFS的新房出现了两极分化。一种是地段好、交通便利还带学区的房子一抢而空，没有内部关系你根本买不到。另一种什么都好就是价格太贵，又或者地段偏僻、交通不便还没有学区。不管你看得上也好，看不上也好，请记住一点：但凡是这个季节给你打电话喊你去买房子的KFS，都是不好卖的货！

其实新房已经越修越偏了，基本上都到了二环边上了。花这么多钱买到二环去，还不如，来内环里面淘淘二手房。金九银十聊江北。

翻了下江北楼市地图，有点意思，西江北和江北嘴的价差并没有拉开，反而围绕着观音桥一带一样有便宜的二手房，目前是市场的调整期，很多业主自己都不知道该如何定价。所以我觉得还是有必要好好的聊聊江北。我把江北区分成四个大板块，分别以饭前开胃菜、海鲜大餐、主食和饭后甜点进行阐述，这样一分，基本上对置业江北你就有了一个大体的认识。饭前开胃菜：江北石子山-南桥寺-大石坝-鸿恩寺这一带。置业江北，不要直接跑到商圈、名盘大小区去踩点，你根本不知道如今的市场价格，怎么辨别行情？所谓开胃菜的含义就是，你跑江北区，你得先开开胃，练练手，先去南桥寺、大石坝这一带踩踩盘，至少今年在这一带拍出了一块万元楼面价的土地。

（绿城拍的冉家坝那块过万楼面价的土地）如果有卖房的朋友，也可以参考下目前的市场行情，基本上你的挂卖价在此基础上浮10-20%，然后留一点空间和买家议价。指不定遇到一个不了解行情的买家，价都不还直接叉了。其实目前东西江北两个方向基本上无太大价差，但是商圈规划、轨道规划和学区有明显差距：推荐楼盘：（标红的代表优势比较明显）楼盘名字商圈轨道数量（含规划）对应小学二手价格（元/平米）龙湖源著龙湖源著天街环线华渝实验学校南区：17516北区：13022升伟新意境无环线龙山小学11036保利香雪SM广场环线玉带山小学13011光宇阳光地中海SM广场环线、5号线龙山小学11432兴茂盛世北辰SM广场环线、5号线龙山小学12157东原D7东原新新PARK5号线江北科技实验小学一期：12303华润中央公园东原新新PARK5号线江北科技实验小学11885首创鸿恩国际生活区东原新新PARK5号线江北科技实验小学12699（价格来源于：链家APP二手房均价，如有不实，请以国土局价格为准）

（龙湖源著天街）龙湖源著天街算是给重庆人的一个惊喜，在南桥寺和冉家坝相连的区域，确实蕴含了大量的消费力，这一带确实也应该有一个像样点的商业体。龙湖源著天街的周末人气基本上和时代天街一样，都是人满为患。东原新新PARK也算是较为成功的商业，但是交通是这个商业的弊端，停车问题和堵车现象在这一带经常发生，所以考虑改善型需求的朋友，可能会比较失望。而这一批饭前开胃菜里面，性价比最高的是升伟新意境、光宇阳光地中海和华润中央公园，需要上车的刚需人群，可以重点围绕这三个楼盘展开搜索。开胃菜之后，基本上对江北区的市场行情，你就会有了一个初步的认识。海鲜大餐：江北嘴-溉澜溪-寸滩这一带。吃自助餐有经验的朋友，一般都知道先吃海鲜，三文鱼、龙虾、螃蟹、生蚝等。这样的话不容易饱，还可以多吃一点。所以，海鲜有肉，但不果饱。而江北嘴这一带就好像我们的自助餐中的海鲜，海鲜有肉，但不果饱。有高大上的江北嘴CBD规划，但是这么多年过去了人气也不足。所以，这一带的楼盘感觉就有点看上去不错，但是吃了之后还是不饱，有点虚。人气不足，价格并未坐实。老江北人都知道，江北嘴-溉澜溪-寸滩这一带以前也是一片荒凉，几乎没有多少人住，江北-溉澜溪除了江上的鸣笛噪音之外一切尚好，但内环外的海尔路的扬尘，那是令人发指的。越靠近寸滩，飞机航道的噪音也是不绝于耳，背后还有火车站带来的轨道声鸣音。所以买在内环以内，基本上风险较小。推荐楼盘：（标红的代表优势比较明显）楼盘名字商圈轨道数量（含规划）对应小学（含规划）二手价格（元/平米）紫御江山江北嘴环线、6号线、9号线江北实验小学紫峰：14709万科御澜道江北嘴环线、6号线、9号线ZF信箱回复：江北嘴商务区属于市级平台，学校建设由江北嘴公司按照开发进度统一安排。规划的三所小学，其中一所在鲁能巴蜀中学旁，办学规模36个班；头塘小学24个班，巴蜀城旁规划的小学48个班，中学为江北城实验校，办学规模24个班.区政府和区教委也很关心学校建设进度，会尽力督促。16436保利观澜江北嘴环线、6号线、9号线13889新鸥鹏教育城江北嘴环线、6号线、9号线未落实，KFS宣称自建巴川小学14363鲁能星城江北嘴环线、6号线、9号线龙塔实验学校、巴蜀小学（部分街区）七街区：11680巴蜀城江北嘴环线、6号线、9号线港城小学10337丰业御景铭洲江北嘴环线、6号线、9号线龙塔实验学校12900庆业九寨印象江北嘴环线、6号线、9号线龙塔实验学校13384蓝色经典小区江北嘴环线、6号线、9号线港城小学8762银座花苑江北嘴环线、6号线、9号线港城小学10589中维都市美邻无4号线、9号线洋河花园小学头塘校区10107中亿阳明山水无4号线、9号线洋河花园小学头塘校区11335金科廊桥水岸无4号线、9号线洋河花园小学头塘校区12265中铁铁建·西铁城无4号线、9号线未知未知（价格来源于：链家APP二手房均价，如有不实，请以国土局价格为准）从这个区域的楼盘里面分析，紫御江山、御澜道、保利观澜、恒大中央广场等都是改善型需求的代表，价位已经走高，如果自住考虑可以入手。紫御江山的子女对口的江北实验小学，也是区政府重点打造的一所小学。投资者可以考虑这鲁能星城七街区和巴蜀城，这两个楼盘配套较为成熟，单价较低，特别是鲁能星城还有部分业主有巴蜀小学的学位名额。以后等江北嘴这一带发展成熟之后，水涨船高也是必然的走势。

（渝北鲁能巴蜀小学）内环以外的海尔路、寸滩区域火车轨道和飞机航道是死穴，未来十几年都不会有太好的改观，属于跟涨区域，启动较慢，容易压货。海鲜之后，就要进入主食了。看过了华而不实的海鲜大餐，再来看看价格夯实的江北主食，一定有适合你的楼盘。主食：观音桥-北滨一路这一带。吃自助餐，最重要的大餐部分，就是有日本料理、面食、中式炒菜、西式牛排烤肉和粤菜之类的主食了。这些食物下肚确实管饱，肚子是坐实了的。所以，买在这些地方，基本上人气是不用愁的，价格也是坐实了的。

观音桥-北滨一路这一带的商圈已经非常成熟，轨道也是规划比较完善，还有一些不错的小学资源。加上最近比较火的大观音桥旧城改造项目，以及和嘉州商圈的大商圈概念，让北区观音桥周边的楼盘又涨了一波，如今也成了重庆楼市的网红地区，前途无量！推荐楼盘：（标红的代表优势比较明显）楼盘名字商圈轨道数量（含规划）对应小学（含规划）二手价格（元/平米）国兴北岸江山东区观音桥9号线江北新村国奥小学11953半山华府观音桥9号线米亭子小学13207鹏润蓝海C区观音桥9号线米亭子小学12050欧鹏K城观音桥9号线米亭子小学11942金科金砂水岸观音桥9号线华新小学福宁村校区11545中凯翠海朗园观音桥9号线苗儿石小学11344光华观府国际观音桥9号线、3号线华新实验小学15726保利天汇观音桥9号线、3号线待定待定招商江湾城观音桥9号线、3号线华新小学福宁村校区14352恒大御龙天峰观音桥9号线、3号线华新小学福宁村校区15000富力海洋广场观音桥3号线、6号线培新小学15379东和城观音桥3号线、6号线培新小学14518同创国际观音桥3号线、6号线培新小学15581绿湾佳景苑观音桥3号线、9号线鲤鱼池小学钢峰校区9717城市印象观音桥3号线、10号线、9号线鲤鱼池小学钢峰校区12139城市经典观音桥3号线、10号线、9号线鲤鱼池小学钢峰校区11538平安摩卡观音桥3号线、10号线、9号线鲤鱼池小学钢峰校区11996春森彼岸观音桥、龙湖·星悦荟10号线、9号线劳卫小学16382金融街融景城龙湖·星悦荟、鎏嘉码头10号线、9号线新村致远实验小学骊苑11687珠江国际龙湖·星悦荟、鎏嘉码头9号线新村致远实验小学16247珠江太阳城龙湖·星悦荟、鎏嘉码头9号线新村致远实验小学A区：14427（价格来源于：链家APP二手房均价，如有不实，请以国土局价格为准）自西向东呈现出价格不断走高，但在鲤鱼池片区还有几个楼盘属于价格“洼地”：绿湾、城市经典、平安摩卡，这一带有希望成为淘笋圣地。而学区房方面，基本上老江北人都知道新村小学本部、同创新村小学、鲤鱼池小学和华新实验小学在江北区还算不错。特别以新村小学本部首屈一指，在重庆市级重点里面都是可以排进前十的。北岸江山的新村国奥小学是它的民办分校，新村致远实验小学是他的公办分校。

（新村致远实验小学）据说新村致远实验小学的现任校长以前是新村小学本部的副校长，师资力量不容小视，学校也是建得非常洋气。新村致远实验小学划片区的楼盘有：融景城、珠江国际和珠江太阳城。

在商圈方面，基本上这一带都是成熟商圈区域，北滨一路已经发展得非常成熟，融景城那一段滨江路未来还有改造升级的商业区域。春森彼岸、融景城和平安摩卡夹着的老破小，以及长安厂鲤鱼池片区，都是待拆改建区域。饭后甜点：黄泥磅-红土地-五里店这一带。如果吃了上面三个区域，肚子还不饱的话，不妨再来一份饭后甜点。去踩踩江北一个比较老的商业区域：黄泥磅到五里店这一条大道。记得12年在某媒体做策划的时候，还有一期策划选题专门是写红黄路、五红路的，我们想把这里比喻成重庆的“第五大道”，不过后来这个方案没有通过。现在回过头来看这一条大道，也确实上不了台面了。楼盘名字商圈轨道数量（含规划）对应小学二手价格（元/平米）御景天成黄泥磅商业街6号线洋河花园实验小学12580长安丽都黄泥磅商业街6号线、10号线洋河花园实验小学12392渝能明日城市五里店商业街环线、6号线、9号线新村致远实验小学10565曼哈顿广场五里店黄泥磅商业街环线、6号线、9号线五里店小学10845（价格来源于：链家APP二手房均价，如有不实，请以国土局价格为准）黄泥磅到五里店这一带新盘较少，可以选择的次新盘也不多，整个板块较观音桥和江北嘴要弱一些，所以关注度较低，基本上属于跟涨区域。以上基本上就是江北区楼盘的大致情况，标红的地方可以重点关注一下，标红项目越多的楼盘，基本上就是浮云推荐越多的楼盘。如果你看到这里了，接下来你要做的还有三件事请：第一，来选出你心目中最喜欢的江北置业区域：第二，把喜欢的楼盘标记出来，一个一个实地去踩盘；第三，把本文分享给需要的朋友。谢谢了！欢迎加入知识星球，让置业之路省心省力！从2017年开始，不少购房者都加入了“重庆新一线城市”知识星球（原名：小密圈），在里面可以学到很多干货知识，避免房屋交易过程中上当受骗。这里有重庆城市规划专家鉴鉴；重庆轨道交通总工程师陈；多年实操经验，擅长重庆、上海房屋投资的水库Admin；拥有多年买卖房屋、出租房屋经验，撰写30余篇投资文章，形成投资体系的六土；人美心善，嗅觉敏锐，固守核心区域投资大牛俊士；深居简出，精准打击核心笋盘高手大锤；曾经自己做过商业体的笋盘高手俺来了；曾供职于各大知名KFS的策划大咖七爷；有近10年重庆楼市实操经验的媒体人浮云等等，有问题可以向我们提问，我们将毫无保留的：揭露如今的重庆楼市真相！陪你绕开诸多盲点和坑！可以让你的重庆置业之路省心省力、事半功倍。知识星球里面还有干货很多，原创文章很集中，嘉宾都很专业！原创文：浮云图：来源于网络相关推荐：恭喜你们，重庆电X村的“拆二代”们！你必须要知道，重庆买房要避开的“雷盘雷区”。重庆向北的势头已经非常明显，这是一股不可逆的趋势。重庆楼市地图3.0发布，南边有新发现。浅谈：重庆核心区域商业升级之路！重庆楼市二环区域，有什么价值？重庆江北单价10000元内的笋盘到哪里去挖？-2.0版这只是重庆楼市价值回归：2.0版。据浮云统计：1%识货的人，都点了赞，2%识货的人，都转发了此文，3%识货的人都按了下面这个二维码：“重庆新一线城市”，关注了我。