《大房市小投资》之二:回归现金流

7月份的市场数据出台,似乎很振奋人心:一个量价双升的格局,出乎很多人的意料,因为这是疫情封闭的几个月以来,第一次关于市场比较正面的消息。其实一直对市场保持关注的人们对此倒不会感到诧异,因为在此之前,房市就已经开始缓慢回升,疫情封闭影响的是看房,而一旦这一障碍得到缓解和克服,一切还是会回归正常轨道上来的-7月份的数据无疑就是最好的佐证。

上篇我讲了房价高企对投资所造成的现实影响,也就是说即便你能买得起,但关键问题是养不起,并且面对后疫情时期诸多的不确定性,高价位房产作为投资方向,短期无利可图、长期无力负担,剩下的就只有徒增风险,显然不是最理想的选择,所以长远看大多房市趋势是好的,也是非常明确的,需要做出调整只是投资方向:即既负担得起又要保持得住的中长期投资,那么把握的关键点是什么?三个字:现金流。

现金流这个词,已经漂移出公众的视野好多年,因为大致从2010年开始,华人公认的投资房市场,房租与费用的平衡就已经被打破和超越,也就是说过去的这些年,我们是用快速增值的预期,某种程度也是实绩抵消或者掩盖了现金流为负的事实,不过当大潮退去,裸泳的事实则是每个投资者不得不去正视和面对的。特别是在2017年以后,这种现金流的严重失衡对于许多投资者来讲,已经成为严重的现实负担,被动割肉已经不是个别现象,所以说现实的投资要重新回归到对现金流的客观考量上来,这是现实的需要,甚至可以说现金流考量就是未来市场投资的主要标准:没有给力的现金流,就不会有可负担的投资,没有可负担的投资,结果就很可能是一地鸡毛。

那么如果做现金流考量呢?那就是以平衡为标准,正现金流更是求之不得。以前我讲过,大多地区租房市场租金是有一定范围的,这里指的是除了Condo的镇屋、半独立和独立屋市场,大致租金在$1500-2500之间,我们可以用租金逆推房价,那么这个房价上限我上篇讲过,最高是$75万,也就是用现金流考量,在大多地区投资适用房价,应该考虑$75万以下的房型和市场,这就是一般性的结论。

不过接下来问题又来了:$75万以下的房子,显然在我们华人目力所及的范围几乎是凤毛麟角,可选择性非常小甚至几乎可以让你干脆放弃了。不过请不要这样急于下结论,你没看到,其实不等于并不存在,此处我一定要再敲一下黑板:它确实存在,只是你没看到!而这恰恰就是普罗大众的常态-非常正常。

记得2010年我推荐Newmarket、2014年推荐Oshawa时,碰到就是同样情形。有人说过去10年,无论你推哪个区域其实都会赚钱,那就是一个猪都能飞上天的时代。这样可以说对也可以说不对,说对是因为确实都是水涨船高、普遍疯涨,节奏赶上了;说不对那就是其实忽略了一个关键要素:时机。

比如Newmarket,你在2010年和在2015年入市,会一样吗?结论当然是显而易见的,所以最后说回主题:好的市场其实一直都在那,差别仅在于你何时看见,而我此时此刻要做的,就是帮助你打开问号、及早发现、最后精准实现。

下期概要:为什么$30-40万是最现实可行的投资?这些小额投资的“价格洼地”到底在哪?提醒:居住在St.Catharines、Peterborough和Kingston有意房产投资和airbnb的朋友,请与我联系。

作者介绍:王韬 Evan 资深地产Broker,最早发现并专注于Newmarket、Oshawa房产投资的华人经纪。电话:417-859-1767/ 微信:wangtao687097

(0)

相关推荐

  • 手里现拥有的1000万现金和1000万房产,五年后哪个更好?

    我们似乎已经进入了一个全民理财狂欢的时代,理财已经不再仅仅是一个说法,而是很多人的行动.不过,结论可能是恰恰相反,以前最流行的是:你不理财,财不理财:现在最需要注意的结果是:你要理财,财离开你. 无论 ...

  • 在此疫情过后,你会选择房产还是现金?

    在很多人的理念里,持有房产一直比持有现金更加重要,因为从2008年到现在,全国各地房价如火箭般的上涨,很多一二线城市的房价至少翻了六倍以上.而相反持有现金(或存银行)的人,却非常痛苦,即要承受负利率之 ...

  • 他的投资秘诀,一次全都告诉你~

    了解新西兰 不一样的态度,感受相同的世界 我的奶爸买房记,人人都可以实现 经营着Bargain Chemist Riccarton药店的Andrew Zhang在房产投资领域一发不可收拾.30岁的他, ...

  • 澳洲公寓,机会来了?

    共2784字|预计阅读时长5分钟 阅读导航 前言 楼花卷土重来 投资者开始入场 海外回归华人买家坚定持有 结语 前言 过去一段时间,谈到期房公寓,投资者可能人人色变. 以布里斯班为例,很多华人投资者曾 ...

  • 《安省伦敦:大房市小投资》之二十五:你抢到Offer了吗?(续)

    抢Offer是不以人的意识为转移的,所以你要做到的就是接受并且心甘情愿,最后战而胜之,这就是上篇所说的内容,如果上篇是思想篇,那么本篇则是实战篇,我来说说具体操作. 抢Offer有章可循吗?当然,抢O ...

  • 《安省伦敦:大房市小投资》之二十四:你抢到Offer了吗?

    大约十年前,2010年,我写过一篇<Offer:你今天抢到了吗?>,曾引起小范围的热议,一位当年的读者去年撰文还曾提到对她触动至深.我想那也是最早涉及抢Offer这个话题的地产文章之一,相 ...

  • 《安省伦敦:大房市小投资》之二十三:谋定而动

    和许多投资者交流,感觉盲目的占大多数:盲目乐观.盲目悲观,原因是没有长期地跟踪市场,不知道市场的来龙去脉,只是突然受到某些触动而临时起意,于是道听途说的多,客观理性的少,朝三暮四.忽冷忽热,最后生生把 ...

  • 《安省伦敦:大房市小投资》之二十二:明年展望

    今年的最后一篇,刚好临近元旦,自然要对明年房市做一下展望才比较应景,伦敦过去的一年光芒耀眼,既然有了高光的开始,人们自然会关心未来的延续,那么伦敦未来的房市还能走多远,也确实值得大书特书. 2020年 ...

  • 《安省伦敦:大房市小投资》之二十一:不平凡的一年

    2020年是一个注定难忘的一年.记得去年这个时候我就奔忙在伦敦,东奔西走在帮朋友买房,那时市场还没有这么热.2019年初我就买了伦敦地产局的入网权,登记时地产局的前台说,这两年登记的大多都是来自多伦多 ...

  • 《安省伦敦:大房市小投资》之二十:走着走着

    对安省伦敦的魂牵梦绕已经好多年,2017年最初发轫,不过中间拿起又发下好多次,今年初终于还是下定决心,以至于临近年底,每个周末都到伦敦"上班"

  • 《大房市小投资》之十二:悄然而变

    全球疫情百年不遇,对于未来和行业的影响现在还难以作出全面评估,不过我相信那将是长远并且超乎想象的:本次疫情将会永久性地改变人类的生存习惯和观念,一切刚刚开始. 不过任何事情都有两面,别的不说,单与地产 ...

  • 《安省伦敦:大房市小投资》之十九:给自己一个成功的理由

    两周前周日大雪,之后那一周的Offer就很平淡,不过接下来的一周,之前的热烈火爆重又延续,如今进入12月依然如火如荼,看来这个局面会一直持续到圣诞前.我会一直如约每个周末在此严阵以待-今年最后的机会, ...

  • 《安省伦敦:大房市小投资》之十八:等风来

    等风来,是一道滑翔伞术语,因为只有凭借风力,伞才会打开从而完成飞行动作,所以要等风来,只要你虔心.耐心,风总会来的. 今年初我国内的一笔款子到帐,1月多雪且伦敦更是一个多雪的城市,不过中旬我已往返伦敦 ...