《大房市小投资》之二:回归现金流
7月份的市场数据出台,似乎很振奋人心:一个量价双升的格局,出乎很多人的意料,因为这是疫情封闭的几个月以来,第一次关于市场比较正面的消息。其实一直对市场保持关注的人们对此倒不会感到诧异,因为在此之前,房市就已经开始缓慢回升,疫情封闭影响的是看房,而一旦这一障碍得到缓解和克服,一切还是会回归正常轨道上来的-7月份的数据无疑就是最好的佐证。
上篇我讲了房价高企对投资所造成的现实影响,也就是说即便你能买得起,但关键问题是养不起,并且面对后疫情时期诸多的不确定性,高价位房产作为投资方向,短期无利可图、长期无力负担,剩下的就只有徒增风险,显然不是最理想的选择,所以长远看大多房市趋势是好的,也是非常明确的,需要做出调整只是投资方向:即既负担得起又要保持得住的中长期投资,那么把握的关键点是什么?三个字:现金流。
现金流这个词,已经漂移出公众的视野好多年,因为大致从2010年开始,华人公认的投资房市场,房租与费用的平衡就已经被打破和超越,也就是说过去的这些年,我们是用快速增值的预期,某种程度也是实绩抵消或者掩盖了现金流为负的事实,不过当大潮退去,裸泳的事实则是每个投资者不得不去正视和面对的。特别是在2017年以后,这种现金流的严重失衡对于许多投资者来讲,已经成为严重的现实负担,被动割肉已经不是个别现象,所以说现实的投资要重新回归到对现金流的客观考量上来,这是现实的需要,甚至可以说现金流考量就是未来市场投资的主要标准:没有给力的现金流,就不会有可负担的投资,没有可负担的投资,结果就很可能是一地鸡毛。
那么如果做现金流考量呢?那就是以平衡为标准,正现金流更是求之不得。以前我讲过,大多地区租房市场租金是有一定范围的,这里指的是除了Condo的镇屋、半独立和独立屋市场,大致租金在$1500-2500之间,我们可以用租金逆推房价,那么这个房价上限我上篇讲过,最高是$75万,也就是用现金流考量,在大多地区投资适用房价,应该考虑$75万以下的房型和市场,这就是一般性的结论。
不过接下来问题又来了:$75万以下的房子,显然在我们华人目力所及的范围几乎是凤毛麟角,可选择性非常小甚至几乎可以让你干脆放弃了。不过请不要这样急于下结论,你没看到,其实不等于并不存在,此处我一定要再敲一下黑板:它确实存在,只是你没看到!而这恰恰就是普罗大众的常态-非常正常。
记得2010年我推荐Newmarket、2014年推荐Oshawa时,碰到就是同样情形。有人说过去10年,无论你推哪个区域其实都会赚钱,那就是一个猪都能飞上天的时代。这样可以说对也可以说不对,说对是因为确实都是水涨船高、普遍疯涨,节奏赶上了;说不对那就是其实忽略了一个关键要素:时机。
比如Newmarket,你在2010年和在2015年入市,会一样吗?结论当然是显而易见的,所以最后说回主题:好的市场其实一直都在那,差别仅在于你何时看见,而我此时此刻要做的,就是帮助你打开问号、及早发现、最后精准实现。
下期概要:为什么$30-40万是最现实可行的投资?这些小额投资的“价格洼地”到底在哪?提醒:居住在St.Catharines、Peterborough和Kingston有意房产投资和airbnb的朋友,请与我联系。
作者介绍:王韬 Evan 资深地产Broker,最早发现并专注于Newmarket、Oshawa房产投资的华人经纪。电话:417-859-1767/ 微信:wangtao687097