案例分析完整版：广州江燕路万科里
“颜值最高”
“设计感最强”的社区商业
广州江燕路万科里
01|区位分析
广州江燕路万科里位于广州老四区之一——海珠区
且属于发展最成熟，购物中心、百货/超市及
配套商业集聚的江南西商圈，周边住宅密集
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02|交通条件
项目周边公共交通系统发达
两侧主干道
项目由东西两条城市主干道围合
南侧由于目前在修建地铁，处于封闭施工状态
未来将会修建一条城市道路联通东侧和西侧
届时项目的临路性将进一步提升
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双地铁上盖
与地铁2号线及11号线（在建）
交汇点江泰路站零距离
项目距地铁出闸口仅50米
双地铁让本项目的辐射能力大大增强
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地铁交汇站是社区商业提升经营品质的基础条件
双地铁上盖为项目的价值提升起到了关键性作用
03|1公里有效辐射人口18万人
项目位于海珠区传统居住区
周边1Km范围内共有55个住宅小区
居住人口约18万人
1.5Km范围内有25万人
其中中高档社区占比超过80%
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05|产品组合
公寓+商业有机融合
其中商业总面积约5万㎡（经营面积2.6万㎡）
公寓总面积约2.7万㎡，
公寓出售后部分改造为办公功能
▼广州江燕路万科里公寓
▼公寓与商业“有机融合”
06|项目定位
整体定位
家门口的【高品质生活中心】
概念定位
为城市居民研发的【全生活解决方案】
功能定位
以万科教育为特色，满足1.5Km范围内年轻家庭
购物、餐饮、休闲社交、配套服务等需求的
社区商业空间
客群定位
周边社区中等收入家庭客群
建筑设计
采用公寓裙房+街铺的组合形态
通过连廊通道、自动扶梯等
进行消费客群的横向和纵向输送
用建筑讲述故事
▼大面积玻璃幕墙的建筑外立面
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建筑形态：商场式与街区式结合
商场与街区相结合的半开放式建筑形态
既能规避纯开放式街区受天气
气候等因素影响带来的客户流失
又能大大减轻单体式商业物业高运营成本的压力
▼两端单体式商业由外部连廊通道相连
▼商场之间的街区式设计
▼街区式走道中间自动扶梯及连廊
建筑特色：设计感强，显现品质
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动线设计：主动线清晰合理
主动线串联东西两条城市主干道
方便人流往来穿行
增加商业街内部商铺的消费者进店率
“一”字形动线简单明了
商业展示面佳，基本不存在商业死角
两端开口设计，为项目导入大量人流
▼“一”字形动线，清晰合理
05 |交通动线：便捷有效导入消费客流
人车分流
商场主入口北侧设置了车行通道
车辆直接进入地下停车场，或者离开商场
与商业消费者互不影响
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地铁接驳
地铁直接导入商场（C口）创造多首层
C口出地面之后，即为商场东侧主入口
项目通过地铁出入口的地上地下人流导入
实现了对地铁客流的最大化利用
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风雨连廊：人性化设计
商业的本质是为人服务，由于项目开敞式空间设计
为方便顾客雨天消费，不仅在连廊通道铺设防滑垫
后期还为露天扶梯搭建户外雨棚
人性化细节的建筑设计
▼扶手电梯搭建户外雨棚
▼店铺外面的防滑垫
电子屏幕：提升项目昭示性
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顶部设计：商场公共空间顶部艺术化处理
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结合人性化细节，成就高颜值最美“社区商业”
特别是万科自营教育品牌——梅沙社区营地
通过对全家庭成员进行针对性的业态设置
完成消费粘性培育，形成家庭生态消费闭环
一般的社区商业中，大多以服务性的配套商业为主
如：洗衣店、药店、美发店
美容美甲店、修理店
万科里在配置服务于居民生活消费的基础上
创新了配套商业的业种——打造了社区营地
其打造理念与提升社区商业的服务功能
与解决近端消费需求紧密相连，值得借鉴
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“户外营地”及“全日制学校”
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万科社区营地
提出“学校+”的概念，与住宅结合
“每一个住宅片区都应该有一个社区营地“
打造“孩子们家门口的专业素质教育营地”
“专业”、“安全”、“便捷”
针对居民迫切需要的服务（孩子的培养）
就近消费（需家长陪同，太远不方便）
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亲子阅读，儿童教育
B校区——Ta有社
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妈妈与孩子的绘画天地
C校区——创物社
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爸爸与孩子们的手工木作天地
D校区——八爪鱼科技乐园（目前正全面升级）
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通过社区营地串联有共同兴趣爱好者
让社区商业变身“社交空间”
大幅提升消费者的黏连度，进而引发高频次消费
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(上图为上海嘉定万科方亭书店）
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（其它商业项目的绿植效果）
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（其它商业项目的指示导视的标识）
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持续聚焦年轻家庭，打造关注素质教育、品质生活
休闲社交的体验式商业空间
让消费者的“人生重要时刻在此发生”
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