印尼过五关斩六将之园区篇

最近，从权威人士处获知，商务部驻外各个国家网站的浏览量，印尼已超过美国成为全球第一，说明大家对香饽饽印尼极大的关注，至此印尼已经为我们中国境外经贸合作争得多项第一，比如，人民币境外互换业务的第一单，中国高铁全系列走出去的第一单，两国最高领导人互访次数最多。。。成就值得骄傲！要说在印尼干嘛事最高大上？搞园区啊！一、嘛叫园区？园区的概念，中国和印尼有所不同。中国政府把境外经贸合作区分成4大类，其中地方级境外合作园区确认考核的标准大致如下：（一）加工制造型园区。1、已取得完备法律手续的土地面积不低于2平方公里；2、已完成区内水、电、路等基础设施建设投资2000万美元；3、已有5家以上建成投产的入区企业，其中1-2家是符合园区规划主导产业方向、有较强带动能力的龙头企业。中资控股企业的投资总额超过2000万美元。（二）资源利用型园区。1、具备园区建设所需的水、电、交通运输等配套条件，已获得的资源储备量应能满足园区持续稳定开发和利用；2、已取得完备法律手续的土地面积不低于2.5平方公里（不含资源区域面积）；3、已完成区内水、电、路等基础设施建设投资3500万美元；4、吸引资源加工利用型生产企业3家以上，入区企业投资总额超过2500万美元。（三）农业产业型园区。1、具备园区建设所需的水、电、交通运输等配套条件，有稳定的收购或销售渠道，可获得的农业资源应能满足园区可持续开发、加工和贸易；2、园区建设可采用“一区多园”的方式，已取得完备法律手续的园区土地面积不低于0.5平方公里（不含农作物种植区面积），其中主园区面积不低于0.3平方公里；3、已完成区内水、电、路等基础设施建设投资1000万美元；4、已配套建设农产品仓储和烘干、冷链设施；5、吸引农产品加工生产相关企业3家以上，入区企业投资总额超过1000万美元。（四）商贸物流型园区。1、园区建设可采用“一区多园”的方式，供商品展览展示、洽谈、交易区域的建筑面积不少于15000平方米；2、已完成区内水、电、路基础设施建设，以及相关仓储、数据网络、信息平台等软硬件设施投资1500万美元；3、园区要有效掌控商贸物流供应链，物流强度不低于50万吨／平方公里／年或园区每年贸易额不低于2.5亿美元；4、区内实际经营的贸易型企业不少于50家知道了吗？不能动不动都来说搞什么“园区”，那是有标准滴！按照介个标准，印尼有吗？有啊，青山园区、聚龙园区和中印经贸合作园区（广西农垦）都已入围国家级境外园区系列。印尼政府对园区的定义范围就松快多了，发展中嘛，有就不错了。工业园区的考核标准参考如下：（摘自政府工业部长条例35/M-IND/PER/3/2010）1、工业区选址规则地点选择准则考虑因素（建议）1与市中心的距离至少10 公里2与民宅的距离至少2公里3路网服务主要干道4网络系统服务电力网络电信网络5运输设施有海口、码头作为进出口岸6地形/土地坡度最大值15%7与河流的距离最大值5公里并有C 和D类或是III级和IV级的河流8土地承载率δ=0.7-1.0kg/cm29土壤肥沃较为不肥沃的土地 (非灌溉技术)10使用土地非农业区非住宅区非保护区11供有的土地至少50公顷（中、小、微企业至少5公顷）12土地价格比价谈判(在该区域非高价格的土地)1314地点定位倍增效应通达便利与潜在的劳动力较近交通流量= 5.5 smp/公顷/天工业用地需求及其倍增率= 2 X KI计划中的面积房屋需求(1.5 TK-1 KK)Fasum  – Fasos 的需求2、工业区土地利用规则序号使用类型使用结构(%)说明1工业地块最多70%每个地块应依照BCR当地政府规定(60:40)2道路和通道8-12%配有便利的主干道和次干道3绿化开放空间至少10%4配套设施6-12%如食堂,宿舍,教堂, 运动设施, PMK, WWTP, GI, 电信等3、工业区的废水水质标准序号参数单位含量（最大值）1pH6-92TSSmg/l1503BODmg/l504CODmg/l1005硫化mg/l16氨（NH3-N）mg/l207苯酚mg/l18油脂mg/l159M BASmg/l1010镉mg/l0．111六价铬（Cr6 +）mg/l0．512总铬（Cr）mg/l113铜（Cu）mg/l214铅（Pb）mg/l115镍（Ni）mg/l0．516锌（Zn）mg/l10污水水质最大值0.8升/秒/公顷已使用土地面积4、一般的技术服务标准序号服务技术服务能力说明1每家企业的土地面积0.3-5公顷平均制造业占地1.34公顷宽度:长度的比率 2 :3 或 1 : 2, 宽度至少18米在GSB 外KDB,  KLB, GSJ & GSB规定应与相关的当地政府调整2路网主要道路一条单向2车道的道路, 宽度2 X 7米或一条双向的道路, 路宽至少8米环境道路双向的道路, 路宽至少7米3雨水排放管路适当的排放设置在主要和环境路的左右边4污水排放管路适当的排放密闭管路且与雨水排放管分开5净水0.55-0.75 I/秒/公顷净水源依照现行有效规定可从PDAM或由KI管理的地下水6电力0.15-0.2 MVA/Ha由PLN公司或私营电力公司供应.7电信20 - 40 SST/Ha包括传真/电传公共电话1  SST/10 Ha8污水处理容量管理流入标准:BOD:400-600mg/l COD:600-800mg/l TSS:400-600mg/l pH  : 4-10废水流入质量参数规定标准以上的，必须事先由有关工厂处理。9劳动力90-110TK/Ha10住宿需求1.5TK/单位住宿如员工宿舍11相关的交通出口 = 3.5 TEU/公顷/月进口 = 3.0 TEU/公顷/月未包含员工和劳动力的公交12固体垃圾的基础设施1个垃圾箱/地块1个垃圾车/20公顷1个垃圾丢弃的区域/20公顷预计产生的固体废弃物为: 4m3/公顷/天13商业设施需求根据需求, 最大值土地面积20%商业设施需要有一个贸易中心作为推广地点和销售，以及在该地区生产的产品。一站式的申请许可办公室按照印尼的标准，目前在建的几个中方投资主导的项目基本都在范围之列。但仅限于规模方面，如果全方位严格考核，还真有顶不住查的。历史数据，印尼共有74个工业园区，其中55个位于爪哇岛，总面积22795.9公顷；16个位于苏门答腊岛，总面积4493.45公顷；2个位于苏拉威西岛，总面积2203公顷；还有1个在加里曼丹岛，面积为546公顷。现如今也计划在外岛搞13个国家级的工业园区，以刺激当地的经济的发展，简单罗列如下：分别为西巴布亚省TelukBintuni工业区，重点发展石化产业；北马鲁古省的Halmahera Timur工业区，重点发展镍冶炼产业；北苏拉威西省的Bitung工业区；中苏拉威西省的Palu和Morowali工业区，东南苏拉威西省的Konawe工业区；南苏拉威西省的Bantaeng工业区；南加里曼丹省的Batu Licin工业区；西加里曼丹省的Ketapan和Landak工业区；北苏门答腊省的Kuala Tanjung 和 Sei Mangke工业区；楠榜省的Tanggamus 工业区。二、中国和印尼园区开发的主要区别1、  中国的园区大多都是政府主导的管委会模式，而印尼大多都是市场主导的企业模式，这是由于国家体制不同造成的。2、  由于第一条，导致我们的园区开发、经营理念一定要转变。国内可以一次投入，联动发展，而国外只能分期投入，滚动发展。国内可以计算社会效益，而境外则是企业负债经营，必须考虑尽快回报。3、  国内的七通一平等可以利用政府资源轻松搞定，而国外只能让企业一个个自己面对，搞不定就死，园区变成了冤屈。4、  国内大多可以采用土地一级开发的先有鸡后有蛋的招商模式，而印尼这边的工业园区不少都是资源利用型的所谓“坑口”园区，一般采用的是先有蛋后有鸡的模式，逐渐形成产业链，自己给自己搞配套。三、在印尼搞园区的主要问题和困难1、征地。一提介个，很多老板肯定心头有一万个XX马掠过。今天就不多说了，影响情绪。2、环评。再把印尼的环评程序发到这里，以便引起大家的重视。赠送对联一幅：书面环评好过，百姓感受难搪，横批：祈福好运。

3、林地很多企业对林地问题不够重视，以为不就砍点树嘛，最多给点钱就行了。殊不知印尼已经向世界银行承诺过，既然是世界之“肺”，拿着碳补贴，就必须保证一定范围内的原始森林不被破坏。印尼的林地问题可以说处处可以遇到，印尼的森林部（现和环保部并在一起）是最牛逼的部门，对此将另文详述。4、  政策很多人认为在印尼建园区会享有很多优惠政策，错。是有一些优惠政策，但那都是政府推介的由印尼本土企业开发的重点园区。外国投资的园区基本都是国民待遇。可以数的过来的几项政策是：投资1万亿盾（约7000万美元）以上的免（所得）税假期或免税额；自用原材料和设备的免税进口；还有传说中的加速折旧。而中国企业家们感受更多的则是：政出多门的困惑，难办的工作签证，本土员工的比例限制，坑爹的劳动法以及无止无休的等待。。。5、  人才园区是长期投资，就要有相对稳定的人才来管理。而我们的企业，特别是国企，铁打的营盘流水的兵，人才走了一茬又一茬，刚熟悉就走路，极大的浪费。这要求我们国内的配套政策要到位，努力提高境外人员的待遇，甚至办个子弟学校什么的，解决他们的后顾之忧，这样的钱多花点是值得的！文章写到这里，看到我们的雅万高铁又拿到一批建设准字的消息，但征地还有40%没完成。于是联想到园区建设，如果高铁沿线多征点地，一只羊是赶，两只羊也是放，搞活周边经济开发，也好加快投资的回收，光靠卖车票得猴年马月啊！又联想起目前已在印尼的20多家中资地产公司好像没有一个在“线”上，都在单枪匹马地干，谁来牵这个头啊！要是小日本，早就“花姑娘大大滴”报团儿冲上来了。不过现在说话也有点晚了，听说周边地价早就上来啦！

最后介绍一个在印尼比较成功的工业地产开发案例吧。虽然也是历经坎坷，但毕竟熬出来了，并且越活越好。中国印尼经贸合作区由广西农垦主导开发，国家商务部备案。2008年正式注册开发，2011年搞完基础设施，总投资1.5亿美元，招商项目共31个，其中已建成20个，吸引投资约6亿美元，其中中资企业10个（中国西电、中海油服、双狮集团，天泰投资、鑫海钢构、地球钢铁等）。一期占地2.05平方公里，二期规划占地2.5平方公里。目前一期还有约20%没有售出，地价2.5条/M2，约85万人民币/亩，有兴趣的去看看吧。