​租客欠租金还玩失踪， 行为保全一招搞定

行为保全一招搞定

王女士前年把自己一处公建出租给周先生，约定先交租金后使用房子，周先生租下后经营一家饭店。去年年底受新冠肺炎疫情影响，周先生今年的房租一直没交。

王女士隔三差五就找周先生要租金。今年五月份一天，王女士找到饭店，发现周先生大门紧锁，屋内的桌椅板凳都还在，但是电话不接，微信不回。周先生欠着房租不说，屋内一屋子的东西没清空，王女士也没法找下家继续租。

自己强行开锁又担心被周先生赖上。向法院起诉，从立案到审判，再到执行，王女士的损失会越来越大。槐城律师接受委托后，王女士表示当务之急是腾退房屋。

槐城律师随即向房屋所在地法院申请诉前行为保全，法院受理后出具裁定书，裁定周先生立即从承租房屋退出，清理房屋内财物，将房屋交付给王女士。周先生未执行，后在公证处的见证下，开锁公司依法强行打开房门，搬家公司将屋内所有物品移至指定仓库。就这样，不到三天时间，连起诉都没起诉，王女士的烦心事顺利解决。

行为保全

有法可依

根据《民事诉讼法》第一百条规定，对于因当事人的原因或其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的，人民法院可以责令当事人作出一定行为或者禁止其作出一定行为，即通常所说的行为保全。

行为保全按照保全的时间点不同分为诉前行为保全和诉中行为保全。在上述案件中，周先生拒不腾退房屋的行为会造成王女士损失进一步扩大。考虑到年底法院立案较为困难，律师依法选择申请诉前行为保全。

从止损的原则出发，法院对周先生作出行为保全，有法可依。通过这种方式完美解决由于审判程序的原因造成损失的进一步扩大。同时诉前行为保全所产生的一切成本，包括但不限于保全费、公证费、开锁费、仓储费、搬家费等，全部由被申请人周先生承担。

需要注意的是，诉前保全并不能代替审判程序。在法院采取保全措施后三十天内，申请人应当依法提起诉讼或申请仲裁，否则法院应当解除保全措施。

律师建议

针对欠租又玩失踪的问题，槐城律师结合实务经验，为大家提供以下建议供参考：

1、在承租人存在恶意拖欠租金的情况下，计算押金的覆盖期间，在避免损失的前提下，当机立断，立即解除租赁合同，要求承租人清退；

2、在出现承租人失联的兆头时，做好相关证据保留工作，比如通过录音的形式明确房屋一直由承租人占用，避免在诉讼中被承租人诬陷系出租人强制锁门拒绝其使用；

3、在房屋未腾空的前提下，尽量不要私自打开房门，避免引起财产丢失等纠纷，如欲私自打开房门，必须保证公证处全程录像；

4、及时申请行为保全，在诉前行为保全有难度的情况下，也可退而求其次选择诉中行为保全，通过国家公权力强制清退房屋。

来源：槐城律师