房价未来的变化规律是“总矛盾”在房市的具体表现
数据来源：国家统计局、投资人整理
根据上面的图表数据，很容易计算得出，1998~2016年，这19年来全国的新增商品住宅的竣工面积为9,797,340,000平方米，这是一个什么概念？待我们把它换算成套数，就比较清楚看明白了。
由于中国很长一段时间实行90/70原则，即新建商品住宅单套面积在90平方米以下的比例需要占70%。当然，实际情况是一二线城市尤其是北上深广一线城市90平方米房子占比更大，而三四线城市及县城还是以大户型为主。综合起来，我们初步以每套100平方米来计算，则这19年来，中国新增商品住宅为9797.34万套。
有人可能还没有太多的概念，那么我们把这么多的套数换算成可供多少人居住就更加一目了然。中国的原生态家庭的人口数量为3~5口人，我们取中间值4人为基准来估算，则9797.34万套房子可供4亿的人口居住。
这么一算，哎哟，中国真的很缺房子？难怪房价这么高，中国13亿人口，新建的商品住宅才够住4亿人？如果你这么想，那就大错特错。我们一定要睁大眼睛看看上面的措辞，是商品住宅，再次强调是商品住宅够4亿人口住！
大家都知道，中国是一个多元化且复杂的国家，房地产市场也不例外。
在很长一段时间，甚至是在五年前，中国县级城市的新增住房都不是主要靠商品住宅来供应的，那么是靠什么供应的？是靠宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）、保障性住房、军产房等等，这些名目繁多的房子在中国有一个统一的名字，叫着“小产权房”，而上文提到的商品住房就是我们传统意义说的红本“大产权房”。说到小产权房，那么中国究竟又有多少套呢？
这一直是一个很神秘的数据。但是我们从一些公开的报道还是能够找到一些蛛丝马迹。据之前新浪房产的一篇报道，在中国房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。看到这个数据，我是一点都不惊讶，深圳到处都是村委建的统建楼、城中村等，这个数据我觉得都可能有些偏低。
那么问题就来了，连最早启用土地招拍挂制度的深圳，小产权房的比例都占了一半以上，而那些之前一直基本上都是靠小产权房供应的三四线城市及县城，这个比例会有多高？只会更高，我们初步估计，全国范围内，小产权房的套数估计是商品住宅的3倍以上。如果加上这个数据，中国目前的存量居住用房在4亿套左右，能够满足16亿人口的居住。
所以，春节回乡，只要我们留心观察，发现一个三代同堂的家庭，拥有住房基本上都在三套以上，老家农村或是镇上一套宅基地建的房子、县城或是市里一套，自己工作的一线或是二线城市一套。
从这个角度来看，中国还缺房子吗？那究竟是什么原因导致房价这样暴涨？
目前的一二线城市房价高烧不退的主要原因还是由于城市化进程导致的人口向资源优势城市的过度集中，导致住房结构化供需不平衡，这是目前一二线城市房价居高不下的最核心因素。除此之外，市场的炒作，投资的非理性，资源的不均等性，进一步促使原本结构化供不应求的局面更加扭曲和加剧。
然而，随着城市化进程流动方向的改变，以及部分后面进入一二线城市的人发现自己在这个城市根本无法同等获取比自己早来的人一样资源的时候，肯定会慢慢出现人口回流，即一线向二线回流，二线向三四线回流，最终也会导致房价的缓慢回归.
下面一段数据摘录任泽平的报告，因为也存在估算的情况，所以仅供参考。他的身份现在是恒大的顾问，所以说话就不知道有几分真假了：
1）1978-2017年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至32.8平方米，城镇住房套均面积从约45平方米增至89平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.03亿套，套户比从0.8增至1.03。如不含学生及其宿舍，2017年中国城镇人均建筑面积为34.4平方米，套户比为1.07。如果按家庭户计算，2017年城镇套户比为1.11。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，而中国城镇住房套户比尚低于1.1，并不存在总量过剩问题。从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。
2）中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房。
3）房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，预计2018-2030年中国城镇年均住房需求大致为11-13亿平方米。从城镇化进程看，2017年中国城镇化率58.5%，到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿，城镇人口年均增量将从2017年的2000多万逐渐降至2030年的不到1100万。从城镇人均住房使用面积看，当前美国67平，德国、法国均超过38平，日本33平，韩国28平，而中国按使用面积算人均仅23平。从家庭规模看，当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人，而中国2010年为3.09人。中国房地产市场将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。
地区层面：哪些地方房子较多，哪些地方较少？
1）在省级层面，当前全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东、河南等10个省。苏浙鄂等7省人均住房建筑面积超过35平方米，而沪津粤等3省不到28平方米。从不含学生及其宿舍的套户比看，东北地区套户比平均达1.17，青吉黑黔等4省套户比超过1.15，京津渝粤等4省低于1.0，上海略高于1。
2）在地级层面，从包括学生及其宿舍的情况看，在全国337个地级单位中（不含三沙），既有87个城市人均住房建筑面积小于30平，也有35个城市人均住房建筑面积大于40平；既有90个城市的套户比（含学生及其宿舍）小于1，也有90个城市的套户比大于1.1，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.9、32.0、33.5平方米，套户比分别为0.97、1.02、1.06，一二线城市住房供给偏紧。
以上是两个观点，一个是总量过剩，一个是总量趋近平衡。
但总的结论是，全国房产总量已经不存在不足的情况。这个好像是一个基本的共识了。
我手头也没有更多的数据，那么，基于一个相对保守的大家一致认可的事实，那就是房产的总量已经不缺乏了，我们来进一步分析：
既然都已经不缺乏了，那未来的房市，总体而言，就没有剧烈上升的空间了。而且随着人口的下降，一线城市对总人口的控制，一线房子的房价是很难再暴涨了。即便城市化会进一步发展，未来这些城市化的成分，主要是二三线城市来吸收了。
目前一线城市房价能够维持的原因，主要是经济发展的不均衡，进一步导致人口分布的不均衡导致的。但这一趋势正在逆转，随着中西部开发、东北振兴等等其他落后地区经济的不断均衡发展，经济会趋向于均衡，人口会趋向于从一线城市逐步退潮。因此，房价高企的基础就不存在了。一线城市的房价，会逐步缓慢回落，这就是大趋势。
至于房价高企的另一个原因，就是土地的垄断供应的推波助澜。随着政府逐步退出土地财政，集体土地正在逐步解禁，土地的垄断问题，已经逐步缓解。从而促进了房价的垄断性逐渐减低。
目前令人痛苦的城市内部住房不均衡问题——“最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房。”，也会随着廉租房，公租房等公益性住房的发展和完善，得到极大的缓解。
明白了以上基本情况，房地产的大势就两条：
1. 地区之间的不均衡会逐步均衡；
2. 地区内部的不均衡会逐步均衡。
由此而带来的就是房价在地区之间和地区之内的均衡发展。不充分的问题，也会随着未来高质量，分层级的发展进行弥补性开发和发展。但大规模的建设时代，已经结束了。
以上，就是“不平衡不充分”的社会总矛盾在房地产领域的具体体现。房价的变化一定会随着总矛盾的转变而转变，解决而解决。
上图中的这句话，大家一定要铭记于心。所谓的新时代，新在哪里？就是社会主要矛盾发生了根本性的变化。顺之者昌，逆之者亡。希望大家要以后看问题，能从“不平衡，不充分”这个角度来看待各种问题，就会纲举目张了。
至于说未来的方向在哪里？希望在哪里？机会在哪里？
请看下图，标红的部分，问题不大了，剩下的三部分，就是方向、希望、机会之所在——社会、尊重、自我实现。