回迁房能买吗？
伴随深圳市高房价，回迁安置房的交易存在市场需求，并成为现在深圳房地产买卖中一个独特的现象。相较于成品市场商品房，回迁安置房的价格比商品房便宜很多，但由于回迁安置房的特殊性，政府无法直接对其交易过程进行有效监管，买受人与此同时承担着巨大的交易风险，实践中存在不少回迁安置房买卖纠纷案件。那么，回迁房能买吗？人民法院对于回迁房买卖合同持有怎样的裁判观点？安云律师基于处理大量类似案件的实操经验，以及查阅法院相关判决案例，将法院的裁判观点分享给大家。
交易标的物系城市更新改造项目补偿被拆迁业主的回迁安置房，该回迁房可由房地产开发商办理市场商品房不动产登记证明，是合法产权房屋。《房屋转让合同》是双方真实意思表示，其交易标的没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应予全面履行。
买受人在深圳市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数，不具备本市住房限购区域内住房购买资格的，涉案房屋不能过户至买受人名下。
案例一：吴建新、钟文华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
审理法院：广东省深圳市中级人民法院
案号：(2021)粤03民终7994号
审理日期：2021.05.13
二审法院认为，《房屋产权转让协议书》及补充协议约定钟文华（买受人）购买的标的均为“拆迁房”或“返迁房”，且吴建新（出卖人）作为权利人的房产确实存在纳入城市更新范围的情况，因此，双方就返迁房性质的房屋签订的房屋买卖合同，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。涉案返迁房因开发失败，出卖人既未能转让返迁房，又未向买受人返还购房款，构成根本违约。买受人诉请解除转让协议书及补充协议，法院予以支持。
案例二：温广汉、丁梅芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
审理法院：广东省深圳市中级人民法院
案号：(2019)粤03民终8583号
审理日期：2020.04.20
二审法院认为，双方《房屋转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应予全面履行。买受人已向出卖人支付购房订金，不构成合同严重违约。另查明：1、买受人具备深圳市住房购买资格，可购一套。2、出卖人主张案涉合同系在欺诈、胁迫的情况下签订的，但未提供任何实质证据予以证明。综上，出卖人诉请解除《房屋转让合同》的上诉理由不能成立，二审法院依法予以驳回。
案例三：黄玉珍、刘坚民房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
审理法院：广东省深圳市中级人民法院
案号：(2020)粤03民终11918号
审理日期：2021.03.29
二审法院认为，黄玉珍（出卖人）与刘坚民、刘佳峰（买受人）签订《产权转让协议书》以及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。对于涉案交易房产，出卖人已经抽签确定为XX房屋，红荷股份公司、红荷缇居公司未明确表示不同意变更涉案房产的权利人。除涉案房产不能过户给无购房资格的刘坚民外，《产权转让协议书》不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，二审法院支持合同继续履行。
二审法院判决，出卖人配合买受人收取深圳市龙岗区XX房屋，红荷股份公司协助办理；在买受人收房之日起五日内，红荷股份公司、红荷缇居公司将该房产登记至出卖人名下，双方依法承担相关税费；在上述房产登记至出卖人名下之日起五日内，出卖人将该房产登记至买受人名下，双方依法承担相关税费。
1、回迁房买卖合同合法有效，合同双方应履行合同义务
回迁房买卖合同涉案房屋事实上为市场商品房（应区别政府保障性住房），可由房地产开发商办理商品房不动产登记证明，具备市场交易条件，买卖双方就回迁房签订的房屋买卖合同，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。
2、回迁房屋为市场商品房，合同履行需买受人具备当地购房资格
在上述案例二和案例三，深圳市中院均对房屋买受人的购房资格进行查明——买受人不具备购房资格的，涉案房屋不得过户至其名下；买受人具备购房资格的，法院判决涉案房屋过户至具备购房资格的买受人名下。
3、回迁房买卖合同实质上包含两个（或以上）连环房屋交易关系，办理涉案房屋的产权转移登记应依次进行
回迁房买卖合同的房屋交易过程实质上是先由房地产开发商向出卖人补偿涉案房产，再由出卖人向买受人出售，包含两个（或以上）连环房屋交易关系，基于保证国家税收的需要，办理涉案房产的产权转移登记应依次进行，各方当事人依法承担办理产权转移登记产生的相关税费。依据案例三法院判决，买受人有权依据房屋买卖合同直接从房地产开发商处接收、占有涉案房屋，并且房地产开发商、出卖人和买受人三方同步进行房屋产权登记、转让手续，确保合同履行。
1、出卖人出售回迁房的前提条件出卖人有权从房地产开发商获得回迁房。故买受人购买出卖人将来可能获得的回迁房，应核实出卖人持有的被拆迁房屋权属确认文件（属于旧村改造的需有村股份公司的确权）以及与房地产开发商签订的《搬迁补偿安置协议》，以确保回迁房标的的真实性。
2、由于回迁房具有城市更新搬迁补偿的特性，回迁房首先是由房地产开发商登记至出卖人名下，出卖人再向买受人交易，即买受人无法直接从房地产开发商获取回迁房，可能存在出卖人“一房多卖”、买受人无法控制回迁房的风险。因此，买受人与出卖人签订《回迁房买卖合同》时，应尽可能的将房地产开发商纳入《回迁房买卖合同》第三方，约定由房地产开发商在出卖人入伙回迁房时向买受人履行通知义务，或约定由房地产开发商直接向买受人履行回迁房入伙义务，以最大限度保障买受人的合法权益。
3、目前许多购买回迁房的人为节省税费，都希望直接从地产开发商处取得回迁房，但由于存在实操困难，此类买卖易产生纠纷。其关键在于买受人属于非集体成员，原被拆迁房屋得不到村股份公司和社区的产权确认，买受人不享有搬迁补偿的权利，进而无法实际控制回迁房；据此特殊性，出卖人或一房多卖，或事后反悔，由此引发纠纷。如有类似购房需求，可以咨询安云更新律师，就相关交易把控风险。