奢侈品卖得好又如何？恒隆2020仍惨淡收场 / 四六文摘

“我希望在未来一年，我们的业绩都是相当程度上靠内陆的租金收入升幅去维持的。”恒隆地产董事长陈启宗在1月28日的业绩发布会上如是表示。实际上，内陆物业对恒隆地产业绩的拉升作用在2020年已经有所迹象。

1月28日午间，恒隆地产发布2020年业绩报告显示，在全年共计89.11亿港元的物业租赁业务收入中，内陆部分实现52.77亿港元，同比增长16%，香港部分则同比下跌9%至36.34亿港元。

恒隆地产表示，内陆奢侈品市场的回暖，叠加海外旅游受限导致奢侈品消费回流，令有较多奢侈品牌的商场的零售额在2020年下半年上升，而该升幅足以抵销疫情暴发初期的跌幅。因此，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场及无锡恒隆广场的零售额较去年上升9%至72%不等。

依靠内陆

2020年全年，恒隆地产实现总收入约89.73亿港元，同比微升1%；营业溢利总额约为64.81亿港元，同比基本持平；股东应占基本纯利约为42.01亿港元，同比下跌6%；计及67.72亿港元的股东应占物业的净重估亏损后，恒隆地产录得股东应占净亏损25.71亿港元。

值得一提的是，恒隆地产持有的投资物业是长期投资，以获取经常性租金收入。“物业重估亏损属非现金性质，对现金流及股息派发能力不会构成实质影响”。

在具体业务方面，物业租赁业务是恒隆地产2020年主要业绩来源。

年报显示，恒隆地产整体物业租赁业务实现收入89.11亿港元，同比增长4%；其中，内陆租赁物业实现收入52.77亿港元，同比增长达16%，营业溢利实现34.68亿港元，同比增幅达18%；香港物业租赁组合的租金收入则实现36.34亿港元，下跌9%，营业溢利则大幅下挫12%至29.69亿港元。

内陆物业租赁收入的良好表现主要受益于奢侈品销售的恢复。

恒隆地产表示，随着疫情在内陆大致受控，奢侈品市场自2020年4月起出现大幅增长；同时，海外旅游的受限导致奢侈品消费回流，令有较多奢侈品牌的商场的零售额在2020年下半年上升，而该升幅足以抵销疫情暴发初期的跌幅。

“因此，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场及无锡恒隆广场的零售额较去年上升9%至72%不等。”恒隆地产称。

而与内陆物业租赁组合相反，香港物业租赁业务的收入和零售额均未有回升至疫情前的水平，预计需要更长时间才能复苏。

汇丰证券发布研究报告称，受惠于内陆租赁业务强劲复苏，恒隆地产2020年下半年盈利增长11%，扭转上半年下跌11%的趋势，旗下商场租户零售销售增长则从去年上半年的6%，到下半年大增至74%，其认为在奢侈品零售回流内陆趋势下，估计将会继续支持恒隆租金增长。

事实上，奢侈品消费回流国内在2020年成为大趋势。

东兴证券发布的研报显示，中国人购买的奢侈品大约占市场份额的35%，但是这里面仅有三分之一发生在中国地区，超过三分之二的奢侈品消费是在海外购买的。在2020年疫情的影响下，根据BCG和腾讯的联合调查，消费者购买奢侈品的渠道发生了结构性改变，国内线下购买从上年的32%扩大至59%。“我们认为这种变化虽然是疫情阶段性的，但是在疫情结束以后，在国内进行消费的习惯也会部分保留”。

“凭借2020年下半年的发展势头，我们的内陆物业租赁组合预期将于2021年维持收入增长。除了现有物业组合的内部增长外，即将于2021年第一季末开业武汉恒隆广场的商场以及来自该项目的办公楼的全年收入，将会为下一个报告年度带来额外收益。”恒隆地产展望。

陈启宗也对未来内陆的业绩表现寄予了颇高的期待，“恒隆未来一年的业绩，在相当程度上是需要靠内陆的租金收入的升幅去维持的”。

仍倚重上海

“不计3月底会开幕的武汉恒隆广场之外，我们是有9个项目的，在9个项目里面其实有5个五星级商场，包括上海的两个项目，还有无锡、昆明、沈阳的市府广场。”恒隆地产管理层介绍。

这5个五星级商场即是业绩明显上涨的项目。年报显示，以人民币计，2020年全年，上海恒隆广场实现收入20.32亿元，同比增长20%；其中商场租金收入增幅达34%，零售额同比增加60%。上海港汇恒隆广场收入实现13.54亿元，同比增长10%，其中商场收入同比增长15%至9.84亿元，零售额亦增加了42%。

同时，无锡恒隆广场的商场收入和零售额分别跃升30%、72%；2019年8月开业的昆明恒隆广场的商场部分实现租金收入1.83亿元，业务在2020年下半年大幅增长，截至年底的出租率达91%。

过去外界将恒隆在内陆的租赁业务分为位于上海的与不位于上海的，与地理位置相对应的是业绩表现“很靓的”和“不那么靓的”。

上述的业绩表现似乎打破了外界的看法。陈启宗强调，“当前的分歧不是上海同非上海，而是五星级和四星级的分别。因为受疫情的关系，在去年上半年所有的五星级和四星级的物业表现是完全不一样的。在上半年四星级是下跌34%，五星级是升了21%。到下半年，四星级都有很好的恢复，基本从上半年下跌34%，变成只跌4%，收窄了很多。”

尽管各五星级项目在2020年有较好表现，但无法否认的是，上海两个项目的收入是恒隆地产内陆租赁业务的支柱。

2020年全年，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场合计实现30.16亿元，在总租金收入中占比约64.5%。这也意味着，不在上海的8个项目的租金收入之和占比不到4成。

事实上，有地产分析师向记者表示，整体来看，恒隆地产早年的布局不算成功，“选的城市一般”。

公开信息显示，自2005年初在天津获取项目起，恒隆地产在内陆的布局开始下沉，其在沈阳、大连、昆明、武汉等多个二线城市获取新项目，将二线城市作为主战场。至今，四个一线城市中，恒隆地产仅进驻了上海。

但其在二线城市的项目运营一直不甚理想。2015年以来，上海以外地区的物业项目中，租金收入最高的项目为济南恒隆广场，但直到2019年，该项目的收入才突破3亿元，2020年又由于疫情下跌8%至2.97亿元。

事实上，恒隆在北方地区布局的项目在2020年基本都出现同比下滑。

沈阳皇城恒隆广场整体收入下跌10%至1.75亿元，零售额同比减少了15%；济南恒隆广场收入下降的同时，零售额跌幅达18%；天津恒隆广场同期商场收入下跌10%至1.68亿元，零售额则减少23%；大连恒隆广场收入下跌11%至1.36亿元，零售额减少18%。

值得一提的是，尽管五星级的沈阳市府恒隆广场整体物业组合收入实现增长，但主要是得益于2019年新开业的酒店，其商场收入按年减少7%、出租率下跌5个百分点至89%。