观点｜治理假房源重在建立行业契约

整治房地产虚假房源乱象应首先从行业自身做起，签订行业联盟契约，建立行业自我监管机构。

——盘和林

58同城、安居客等房源发布平台，因房源发布不规范、信息不准确，频频遭到有关部门约谈。据调查，在消费者选择房产中介服务商的各项指标中，房源信息的真实性以36.6%位于第一，而现实中却有超过60%的消费者表示，在租买房产时与房地产服务商发生过纠纷。

事实上，相关部门一直在致力于解决假房源的问题。早在2011年，相关部门就已经明确提出要建立书面委托制度，以确保房源的真实性。2013年，住建部也下发通知要求各地整顿规范房地产中介市场秩序，严肃查处各类违法违规行为。今年6月份，住建部联合7部委发文，表示将在30城率先开展治理房地产市场乱象的专项行动。

可以看到的是，国家对中介行业乱象的整治是在逐渐加力，但是反观市场，不乏有人顶风作案，打政策的擦边球，房源虚假信息等市场乱象依旧是屡禁不止，尤其是虚假房源信息的荼毒，更是让消费者欲哭无泪。

房源发布平台通常的套路是“挂羊头卖狗肉”，通过挂出一些地段好、配套设施好、价格优惠的房源照片作诱饵来吸引客户，当客户打来电话时，又以房源火爆已经出售或者出租为名，向客户提价或者推荐其他房源，而这些房源要么是地段设施不好，要么是价格过高，此时急需住房的的客户只能任人宰割、自愿入坑。

假房源现象泛滥的直接原因是利益的驱使。无论是对于个人中介还是机构房源平台而言，客流就相当于利润，因此通过发“笋盘”来吸引客流已经成为行业公开的营销手段。据一名中介人员透漏，即使有真实的房源，其平台报价也比实际价格低20%-30%。在行业竞争如此激烈的情况下，公布真实的房源价格只能让企业被驱逐出市场，对公司的业绩反而产生负面的影响，因此最后只能随波逐流。

所以，房地产虚假房源背后的经济学逻辑事实上是一种非对称信息之间的博弈。由于信息的非对称性，博弈双发很容易产生机会主义行为，从而使得互惠的行为难以进行，产生隐藏行动、隐藏知识或信息的道德风险、逆向选择等问题，此时信号的传递以及信息的甄别就尤为重要。

所谓道德风险，指的是在博弈中具有信息优势的一方通常利用信息的不对称作出有利于自己而不利于他人的行为。在中介市场中，中介方通常是具有信息优势的一方，根据自身的利益目标来设计自己的行为。中介通常会利用虚假房源来隐藏信息、行动，最后通过提价、额外收费、推荐别种房源的方式提升自身的利润，并且让客户来承担成本。

非对称信息博弈产生的另一个风险就是逆向选择，这就不难解释为什么企业随波逐流，行业虚假信息泛滥。在整个行业背景下，企业挂牌真实房源的结果只能是自己的房源信息被虚假房源信息淹没，最终被市场淘汰。

由此可见，整治房地产虚假房源乱象应首先从行业自身做起，签订行业联盟契约，建立行业自我监管机构。行业的信息不对称或者说契约的不完善导致各经济主体行为机会主义倾向明显，就如囚徒困境一样，即使双方的合作行为能够共赢，但是由于缺乏惩罚契约的建立，自我理性的行为会造成行业效率的损失。

其次，市场信息体系的建立依旧需要依赖政府的干预，这一方面需要政府相关法律制度的规范，另一方面需要政府执行力的保障。政府在增强市场透明度、提升行业效率的同时还需完善监管和处罚机制，不能“隔靴搔痒”，“刮骨疗毒”才是根本。

最后，消费者也应该增强信息甄别能力，并提升相关的专业法律知识，以维护自身的权益。在选择房源服务机构时，尽量要选择大品牌，不要贪图小便宜。

今年中旬，58、我爱我家的多家房地产联合发起房地产行业真房源宣誓大会，抱团抵制房地产虚假房源信息，但是可以看到，截至目前，这样的宣誓似乎只是做给别人看的一场“秀”，58等多家房源平台依旧存在较多虚假房源信息，抵制虚假房源依旧是任重而道远。

（作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后）