住房租赁资产证券化真的要来了

4月25日，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“《通知》”），对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策重点支持的区域（大中型城市、雄安新区等地）、资产证券化开展的程序以及资产价值评估方法等方面作出明确规定。

此外，《通知》还表示鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，并将重点支持这些企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，长期以来，房地产市场融资一直存在一个较为明显的缺陷，即房地产市场大量依赖于间接融资方式。随着整个房地产进入居住属性后，房地产开发节奏和速度开始下降，另一方面，从2017年到今年这段时间，整个商业银行体系都在去杠杆的过程中，给房地产的资金支持开始减少。因此，住房资产证券化成为房地产行业的发展重点。

“未来，资产证券化将会成为房地产企业的重要融资方式。”江瀚直言。

作为房地产市场中一个重要组成部分的租赁市场成为推行住房资产证券化的试金石。业内人士表示，租赁市场的改革有三大基石，分别为租售同权、住房租赁资产证券化和信用租房。此次住房租赁资产证券化的推进有利于租赁市场的长期稳定发展。

针对国家首先推进住房租赁资产证券化的原因，中原地产市场分析师卢文曦表示，此前，有很多企业其实是不太愿意进入租赁市场的。一方面是因为资金回笼慢，另一方面则是因为做租赁产品需要前期投入大量的资金，且这部分资金沉淀之后无法做其他事情，风险较大。

“做租赁会沉淀钢筋水泥，大量资金会被挤压，资金流动性较慢，住房租赁证券化的推进可以解决这个问题，有助于投资方迅速回笼资金，拓宽融资的渠道，从而使得更多的企业愿意进入租赁市场，提升租赁市场的发展活力。”卢文曦说。

不过，卢文曦对于住房租赁资产证券化产品的未来也提出了自己的担忧：未来是不是有投资方愿意接受市场化的回报？

卢文曦指出，“现在的租金回报率保持在1.5%左右，商业项目的土地成本低，可能会相对高一些，但和一些动辄5%以上的理财产品相比，还是较低。因此技术问题解决之后，未来市场层面是否有人愿意投资回报率这么低的产品还很难说。”

附本次《通知》的重点：

为贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，完善发展住房租赁市场配套政策，近日中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

《通知》明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

《通知》明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，合理评估住房租赁资产价值，强化中介机构和发起人责任等方面，提出了要求。

《通知》提出要营造良好政策环境，培育多元化的投资主体，鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。