房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率
存量浮动利率贷款定价基准转换已于3月1日正式启动。但一些人对要不要将房贷基准利率（固定利率）转换为以LPR为锚的浮动利率，以及转换后贷款利率如何计算，还不是很清楚。
比如微博上的一个问卷调查显示，相当一部分人还处于懵圈状态，只有39%的人选择了浮动利率，还有22.6%的人固守固定利率。
一、如何计算转换后的贷款利率呢？
转换后的房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数（可为负值），当期LPR利率由央行每个月20号公布，那么现在的问题是如何确定加减点数。
以下参考央行的举例说明：
比如借款人小李，购房时的实际房贷利率是基准利率的A倍（注：A小于1表明房贷利率下浮，A大于1表示房贷利率上浮），期限是N年。
如果小李选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，原有房贷基准利率是B（实为B = 4.9%），转换前的实际执行利率就是：
C = A×B
2019年12月发布的5年期以上LPR为D（实为D = 4.8%）。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是：
E = C - D，
（1）如果A = 1.2 （即房贷利率上浮20%），那么加减点数：
E = 1.2 * 4.9% - 4.8% = 1.08%（即加108个基点）
（2）如果A = 0.8 （即房贷利率下浮20%），那么加减点数：
E = 0.8 * 4.9% - 4.8% = -0.88%（即减88个基点）
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。比如，按照2月20公布的最新一期5年期以上LPR为4.75%，那么最新执行房贷利率变化为：
增减情况 = C - (4.75% + E) = (D + E) - (4.75% + E) = D - 4.75% = 0.05%
因此，只要后续的5年期以上LPR小于上期LPR，那么房贷利率就会减少，房贷支出也会因此减少。
也就是说，最终决定要不要将固定利率换位以LPR为锚的浮动利率，只需要判断未来五年期以上LPR会不会继续下调！
（更多转换内容细节，详见央行官方微信号的文章：《存量浮动利率贷款定价基准转换计算说明》）
二、要不要将房贷基准利率转换为LPR浮动利率呢？
我的回答是，为什么不呢？因为未来五年期以上LPR必然下调。逻辑推演如下：
当前，经济不好，要刺激经济，唯有增加市场流动性。这个有两方面，其一是提供LPR下调或者降准等操作降低企业融资成本；其二是降低存款利率，促使人们把钱拿出来投资或者消费。
长期来看，我国经济亟待转型，房地产已经走到头了，国家经济发展需要新的火车头，产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项，而房地产明显遏制住了居民消费能力，通过降低居民房贷利率，减少房贷压力，一方面有助于提振消费，另一方面还有助于俘获人心。
最新zzj会议也强调了要释放消费，同时也强调了要力保全球供应链。我不清楚为什么直到现在还有人向我反驳说“本次疫情将使我国世界工厂更稳固、外资更愿意留在这里”，感情高层是瞎操心吗？
本次疫情给我国声誉抹上了极其严重的阴影，这一点是毋庸置疑的，会进一步加速全球供应链调整，同时也会让国家的各项gai革加速推进。
时局变了，当前，时间不一定是我们的朋友。（参考旧文：【中国房地产的过去、现在及将来--第四篇】大国竞争之沙盘推演！）