周四产品说 | 五大颠覆造洋房——评南宁招商境界
要闻速看
2018年1月2日，深圳华侨城股份宣布，于2017年12月29日该公司与泰禾子公司签署了《产权交易合同》，公司以挂牌价7.7亿元向泰禾转让北京侨禧的51%股权，本次交易完成后华侨城将不再持有北京侨禧股权，丰台地王项目由泰禾全盘接收。
点评： 各取所需
1月3日，中国金茂控股集团有限公司发布的2017年12月未经审核销售数据显示，截至2017年12月31日止十二个月，金茂累计取得签约及成交销售金额共计693亿元，同比去年增长42.89%。
点评： 高速增长
1月3日，绿地控股旗下雄安公司正式举行揭牌仪式，绿地雄安公司注册资本20亿元，公司的项目布局将聚焦科技创新、城市综合运营管理、人才服务、基础设施建设等领域，其中，科创平台“雄安绿地双创中心”和人才公寓“雄安绿地铂骊公寓”将成为率先落地的两个项目。
点评：追逐风口
1月3日，上海土地交易市场现场竞价出让3宗租赁住房用地，3宗地块分别位于宝山、青浦和崇明三区，依照土地规划计算，将至少能为上海市住房租赁市场提供1757套房源。
点评：数量优先
时间回到2016年9月21日，当天，青秀区柳沙板块最后一块地，且是难得的纯住宅用地挂牌出让，该地块距离邕江、荔滨大道及滨江公园仅500米，当时是外界普遍认为的南宁“新地王”。但事与愿违，挂牌当天，因现场竞价没有过现场拍卖前信封拆封底价，现场收回，“流拍”！随着当天第二块地竞价完后，该地块再次拿出重新竞价，20轮的举牌，招商以605万元/亩终拿下，楼面价4538元/㎡，这在当时甚至现在来看，都不算贵，更不是“地王”。
为何位置如此之好一块地，竟还流拍过？甚至最后的地价不贵？主要还是因为地块小，体量规模小，容积率低，不到20亩，总建面仅有2.63万㎡，开发商可自主发挥空间小，可盈利空间有限。这对于不少习惯打造大体量项目的开发商来讲，小地块难以入手。另外，小地块销售周期短，项目品牌刚树立就可能面临清盘，品牌溢价会受到一定影响。而在产品上，后期难以呈现有规模的内部配套及园林景观，如此一来，要想打造相对具有一定品质感的高端项目难度大。
但该地块若想得到较高的溢价空间，必须走高端产品，且产品需有足够的吸引力，这就十分考验开发商的品牌力、产品研发能力及综合营销能力。2016年9月21日当天，有10余家房企参与竞价，最后由招商蛇口顺利拿下。招商蛇口，百年央企品牌，做工精细，建筑质感强，正好能匹配该地块的特质。如今，该地块所打造出的洋房产品，可谓是南宁洋房市场的颠覆之作。
南宁洋房终有突破
说起洋房，在南宁起步比较晚，2009年才开始真正有“洋房”产品出现，以中国铁建·凤岭山语城为代表的洋房在市场上暂露头角，户型以100-140㎡的小户型为主，户型结构单一。
2014年开始，南宁洋房在产品上有了升级，在赠送面积上大做文章，更加突出“前庭后院、露台”；这个时段的洋房均是为了满足地块容积率而进行的“高低配”产品，都是“洋房+高层”的布局，洋房的私密性差、圈层亦不够纯粹，甚至在管理上跟高层混为一起，在物业服务上也较为平常。
今年，因为招商境界的出现，南宁洋房有了实际上的重大突破：纯洋房、大户、户户独立花园、户户独立入户、一梯一户……简单看这些关键词，就足以感受到该洋房的不同。
从项目整体上来说，该洋房真正做到了别墅般的配置，占天占地，私密性与舒适性兼得，以下5个方面，是南宁其他洋房所没有的，也是今年南宁洋房的颠覆之处。
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庭院和入户的大颠覆
“庭院”一般是别墅、洋房的底跃、某些高端高层项目的一层才会享有，属于极少数人家所特有。但招商境界将“前庭后院”的位置分布到每户，做到了户户都有庭院，有别墅般的观景生活。
1F底跃、2F、4F、和6F顶跃的庭院为前庭院，1F底跃、3F和5F的庭院为后庭院。
正因为有私家庭院的设计，才做到了户户独立入户，庭院即为入户，隐秘而又亲地亲景。
这是其他洋房所不能及的， 也是南宁洋房市场首次出现。
前庭院为4户1F底跃、2户2F、2户4F、和2户6F顶跃的独立庭院与入户，而后庭院为2户1F底跃、2户3F和2户5F的独立庭院与入户。
招商境界，每户拥有独立的庭院和入户
南宁目前市场上在售的洋房项目约20个，主要分布在青秀区、良庆区和兴宁区，且基本上都是高层+洋房的形态，目前市场上纯洋房项目仅有招商境界一个。
整个小区仅有112户，户型174㎡起步，私密性极高。
南宁洋房项目分布图
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独一无二的自然景观和定制级物业
因城市成熟区域的地价高，该类型的高端产品多位于郊区。但该项目位于柳沙半岛，区域开发成熟，入住率高，进可攻退可守，较为难得。而南宁目前在售的洋房项目中，江景项目占极少数，屈指可数，招商境界倚靠邕江，拥有一线江景资源，同样在洋房市场鲜有的。
项目门口即为500亩的柳沙公园（在建），距离已成规模的荔滨大道及荔园滨江公园仅500米，道路幽静，空气清新洁净，景致怡人，相当于项目的私有自然资源。
招商境界位置图
项目够高端、圈层够纯粹，业主才能真正享受到的极具差异化的高端定制级服务。该项目的物业为招商旗下的物业公司，因项目可与别墅相媲美，在物业服务方面将做明显升级：预约专车服务，6:30儿童托管，家楼下的4S车辆养护，医护人员定期上门体检，专业园艺师随时上门修剪园林等，都会纳入服务范围内，让业主感受到愉悦、贴心、舒服、尊重。
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高拓展，大阳台，套房设计
招商境界的户型174㎡起步，并不是以往的100-150㎡户型，因此很大程度上首先保证了功能空间的舒适度。具体到户型，不管是底跃、顶跃还是平层，均有大户人家的特质，拓展面积多、套房设计、大阳台、大客厅等是其共有的特征。
◆【底跃】建面约289㎡，拓展面积约185㎡
6+1房4卫，前庭约19㎡，后院约53㎡，阳台约22㎡
底跃为3层设计，整体功能空间排布可与别墅媲美，动静区分，与大部分别墅不同的是，这里虽然位于城市成熟区域，但自然资源都是优等的，有着先天优势。
以上户型图为3#楼1单元顶跃
1F为公共空间，包含厨房、餐客厅、影音室、书房、储藏室、保姆房等。餐客厅进深10米、面宽6.95米，家庭聚餐完全不是问题，客厅与后院衔接，后院面积可达53㎡，休闲娱乐、会客等活动，均有足够的空间。
2F为卧室空间，配有 2个卫生间，可设计为3房或者2个套房，亦或为健身房或书房，可根据自己的喜欢任意改变。
3F为主卧双套房，独立衣帽间、独立书房、独立卫浴，主卧畅连独立22㎡阅景超大阳台，前庭后院之上，更有远眺的景观视野。
◆【顶跃】建面约383㎡，拓展面积约260㎡
6+2房5卫，私家庭院，两个约40㎡大阳台，约146㎡大露台
顶跃同样为3层设计，在增值面积上做的最大，共3层，增值率达到67%以上。落实到空间上，除私家庭院外，有2个约40㎡的大阳台，还有一个约146㎡的大露台，最大程度上兼具了景观性、采光性和生活娱乐性。
以上户型图为3#楼1单元顶跃
6F为卧室和餐客厅，动静、干湿区分明显。客厅为挑高设计，连接面宽约15.7米、共约40㎡的观景阳台，尊贵感油然而起。而卧室有独立卫生间，可作为套房。
6+1F为主卧套房和其他功能房，主卧房大落地飘窗链接景观阳台，闲情逸致随即而起。其他卧室可用作瑜伽室或收藏室或儿童娱乐室，可满足一家兴趣所需。
6+2F为开放式顶楼设计，约146㎡的大露台，业主后期可自由改造，或花园、或阳光房，或晾晒、或赏月、或饮茶，随时偷得浮生半日闲，别墅般的休闲空间。
◆【平层】建面约211㎡，拓展面积67-74㎡不等
4+1房3卫，私家庭院，玄关大堂，约23㎡大阳台，套房设计
同样的平层产品中，该户型表现亦较为出色，玄关大堂设计，2个套房卧室，约23㎡大阳台，独立的家政间，最大程度上保证了舒适感和尺度感。
最为重点的是，拥有独立的庭院，这些是其他平层项目所不能有的。从前庭后院的入户来看，若是好朋友好兄弟之类，可以分别买2F、4F，或者3F、5F，这样的好处是，可以将两户的庭院打通使用，宽敞且更有院落之感。
以上户型图为3#楼1单元3F、5F
综合来看，该项目在保证低密度、低楼层、高舒适的前提下，将别墅特有的“户户私家庭院”带入项目中，做到了“洋房，拥有必不可少的花园”；独门独户之下，又体现了既私密又开放的生活方式，生活丰富多元化。别墅般的设计，的确是南宁洋房市场上的颠覆之作，也是市场值得关注的更迭产品。
责任编辑 房君
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