周二市场说 | “房住不炒”第三年，正式构建长效机制的第一年
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“ 上周五，新一年的中央经济工作会议在北京闭幕，主席和总理均在会议中发表了重要讲话，并对2019年的经济工作给出了新的部署。
近三年来，中央经济工作会议关于房地产的字数分别是425个、133个和73个，字数一年比一年少，描述中延续的是房住不炒、因城施策、住房保障体系以及不断推进建立房地产长效机制，不再直接提及的是去库存、人地挂钩、发展租赁房、多主体供应等具体的方向性要求，不断递进的是对于中央和地方事权的厘清、城市政府主体责任的落实以及夯实。具体而言，下面几个方面是重点要关注的：
一是不再特别提出要发展租赁住房市场
在2016、2017年年末的公报表述中，均特别提出要发展住房租赁市场，2017年以来，租赁住房市场也得到了业内的广泛关注和资金投入。但从行业全局角度来看，毕竟适合发展租赁住房市场的城市只有为数不多的一线和新一线城市。而在经过了近两年的试点与推进之后，租赁住房市场不仅已经全面铺开，还出现了一些“过快“的兆头，比如少数城市出现了违规争抢房源而造成的房屋质量、资金链断裂等问题。2019年，应是住房租赁市场沉下心来修炼内功，夯实利润空间的一年。
二是应对房价上涨压力，不再简单要求“保供应”
对于部分城市房价上涨压力较大的问题，今年不仅没有“要合理增加土地供应、提高宅地比例“（2016年），就连”多主体供应、多渠道保障“（2017年）的叙述也不再提及，而是要求”完善住房市场体系和住房保障体系“。今年的要求看似轻描淡写，但其实是把要求上升到了更加根本的”住房市场和保障体系“上，这意味着地方政府不仅要在供给侧做好保障，在房价管控、市场秩序、居民住房改善上也都要有所作为，地方调控的担子更重了。
三是长效机制正式走向构建阶段
自2016年以来，房地产长效机制已经提出了三年。在经历了2016年的“研究建立”、2017年的“完善”之后，2018年正式提出要“构建长效机制”。明年，长效调控机制将迎来真正攻关一年，并且再次确认“房住不炒”大基调不会改变。虽然业内普遍预期2019年政策将会部分放松，但从中央此次表态来看，关于调控“基本原则“的限购限贷政策应当不会出现大的变化，只有在界限相对模糊的房价调控、土地出让方面会有所让步；对于调控政策的放缓也不必期望过多，毕竟”房住不炒“的定位不可走偏。
四是夯实城市政府主体责任
对于因城施策方面，今年的要求是“夯实城市政府主体责任“。比往年的”落实“、”分清中央和地方事权”也都更进了一步。责任的夯实也意味着调控自主权的进一步下放，基于城市经济和房地产发展的差异，城市间的政策走向也将出现更加显著的差异：对于一线和准一线城市而言，由于房价仍旧存在上涨压力，故限购限贷等政策将继续保持，但为了缓解供给压力，对于不涉及自住性需求的高端项目，在价格上或有部分放松，预售证审批也会有所加快；但对于近两年土地成交量扩容、或房价经历了快速攀升的城市而言，市场下行压力不容忽视，预计2019年调控或有所松绑。
在历经了2017、2018年调控政策的全面收紧之后，明年将是房地产行业构建“长效机制“的第一年，地方调控将如何分化演变，让我们拭目以待！
附：2016-2018年中央经济工作会议涉及房地产行业的表述
2016年
去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。
促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
2017年
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
2018年
要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
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