2018年房企偿债能力：降杠杆下房企平均净负债率再次回落
现金：2018年底房企持有现金整体同比增长18.4%
2018年底176家上市房企的现金持有量为28715亿元，较期初增长18.4%。其中64家重点房企的现金持有量为25080亿元，较期初增长22.7%；64家房企的现金总量占比87.3%，较期初增加了3个百分点。随着行业集中度不断上升，规模房企的资金融通也更具优势。截至2018年底，持有现金超千亿的企业有5家，较期初增加2家。其中，碧桂园以现金持有量2425亿元位居第一，反超了连续几年蝉联现金王的中国恒大，也是2018年现金净增加最多的房企。
从企业表现来看，超过六成企业的持有现金出现不同程度的上涨。64家重点企业中现金增长的企业占比更高，达85.9%，其中增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看，百强企业平均现金持有量有所增长，而百强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30-50强企业，这些企业在2018年普遍加大了财务优化力度。
2018年末176家房企总有息负债规模为68456亿元，同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%，同比增加1.5个百分点。
有息负债的增长，主要在于2018年企业整体业绩规模进一步增长。2018年各大房企规模发展依旧迅猛，千亿房企达到30家，同比增加13家千亿房企。而房地产作为资金密集型行业，规模的扩张也伴随着负债的增长。但是与2016及2017年的有息负债同比增幅在29%左右相比，2018年房企有息负债增幅明显降低。
净负债率：过半数企业净负债率下降
2018年176家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为85.15%，同比下降3.95个百分点，54.5%的企业净负债率实现下降。其中64家重点房企的加权净负债率为89.06%，同比下降6.56个百分点，净负债率下降的企业占比为56.3%，主要由于2018年下半年以来房企融资收紧，房企利用加大销售回款等手段，从而维持现金持有量的增速持续上涨；另一方面房企为应对未来市场风险，调整及优化财务结构，总有息负债同比增速下降，且幅度较大。
从各梯队的企业表现来看，2018年合约销售金额TOP10的房企净负债率（加权平均）的下降额度最为明显，减幅达11.67个百分点。值得注意的是，2018年TOP50的企业净负债率（加权平均）都在下降，在2018年半年业绩会的时候，多数房企在业绩会上表示2018年要促进销售现金回款，优化债务结构，降低杠杆。
偿债能力：财务结构稳健整体压力不大
2018年176家房企现金短债比的加权平均值为1.29，与2017年保持持平，基本可以覆盖短期负债，现金的流动性以及还债压力还在可控范围内，整体来看偿债风险不大。从各梯队企业表现来看，TOP10房企现金短债比同比稳定增长2.28%至1.40；TOP31-50房企虽然下降了9.38%，但依然达到了1.47，在各梯队中比值最高。此外在行业集中度不断增加的形势下，随着融资环境的持续收紧，中小企业生存环境更加艰难，TOP100开外的房企平均现金短债比不足1，偿债压力较大。
从长短期负债比的情况来看，2018年176家房企长短期负债比加权平均值为2.08，整体债务结构合理，较于2017年略微下降2.35%。其中，就64家重点房企来说，有39家房企的长短债比出现不同程度的下降，占总数的61%。从长短债比的企业梯队表现来看，各个梯队的企业均表现良好，偿债压力维持可控范围。其中，TOP10以及TOP51-100房企长短债比较2017年实现增长，企业债务结构得到进一步的优化；TOP31-50的房企长短债比虽然下滑了19%，但依然达到了2.51，于各梯队中表现最好，这类企业处于行业中游，在追赶规模增长的同时，也较为注重负债结构的健康。
融资成本：结束连续两年下降趋势反弹至6.61%
从2018年64家重点房企的平均融资成本来看，约有84%的企业的融资成本相比2017年有所提高，整体平均融资成本由2017年末的6.11%增至6.61%，结束了连续两年的下降趋势。这主要是由于境内融资环境持续收紧，近期新进行的境内外融资成本均有提高，而原有低成本的公司债陆续到期，因而整体的融资成本也只能水涨船高。
综合来看，在房地产调控政策及融资环境收紧的背景下，房企更加注重财务健康，使得平均净负债率回落。另一方面，房企整体财务结构仍较为稳健，总体短期偿债压力不大，但企业之间的分化严重，部分企业仍需警惕偿债风险。
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