2019，美国经济若不陷入衰退，我国一线房价将高位盘整

　　我国一线楼市，所以房价能涨这么高，逼空行情是个极其重要的因素。只要有购房需求在那边，同时供应未跟上，就会出现逼空行情。然而，美国消费是东亚经济的一大重要引擎，若2019年美国经济，因消费熄火，而陷入衰退，则我国一线楼市房价有望下跌。

　　

　　如图，据纽约联储发布的2018年第三季度数据，美国家庭的消费贷(第三季度时)已达3.95万亿美元，现在据ZeroHedge的一篇文章，2018年11月时已跨过4万亿美元这条线。

　　2008年经济危机时，美国消费贷的高位是在2.71万亿美元。经济危机发生后，2011年第一季度，美国消费贷是2.57万亿美元。2015年第四季度，美联储首次加息(当时QE已经结束)时，美国消费贷是3.38万亿美元。

　　虽然美联储加息转鸽，而且若美国经济陷入衰退，美联储有可能会降息。但2018年第三季度时的3.95万亿美元消费贷，持有成本要高于2015年第四季度的3.38万亿美元消费贷。

　　这样，取决于在2.25-2.5%的美元基准利率下，美国家庭到底能承受4万亿美元消费债，还是4.1万亿美元消费债，还是4.2万亿美元消费债。这是一个典型的二十二条军规(Catch 22)：若美国经济不陷入衰退，则美联储不会降息，还将继续缩表。美国经济由消费拉动，衰退则由消费下降引发。

　　2018年第三季度时，美国家庭的住房贷款是9.56万亿美元，若是2019/2020年陷入衰退，出现裁员潮，则美国的房价会大幅下降。这将影响我国一线房价的信心。

　　

　　我国一线房价，北京6万每平，上海4.9万每平，深圳5.4万每平。但由于省会和二线的存在，它出现了：1)放水分流；2)人口分流，这两项因素，大大缓解了一线进一步逼空(涨价)的能力。

　　竞争，让一线房价不能比二线和省会高太多。

　　

　　2019年，沪漂，京漂，深漂若是未大规模离开北上深，则房租稳企，房价稳企，逼空继续；2019年，沪漂，京漂，深漂若是大规模离开北上深，则1-2个季度内房租下跌，0.5-1年内房价开始跟跌。

　　北上深局部地区，比方说燕郊，上海宝山等偏僻之地，房价已大跌甚至腰斩，但这不影响市中心的市场情绪。

　　房租的涨跌，先于房价。人口出逃后，租房空置率上升，1-2个季度内房租就将体现。而房租不变，租房空置率不变，意味着逼空行情不变。

　　长期来说，影响一线房价的要素有：

　　1)美国经济2019/2020年陷入衰退，东亚经济体对美出口下滑。

　　2)一线外地人，撤至省会和二线，一线房租下跌，房价跟跌。

　　3)一线公寓面积小型化，香港的14-15平米的“龙床盘”在一线以25-40平米“内陆版龙床盘”问世，进而因总的住房面积需求下降，而供应增多，逼空的楼盘因缺乏刚需接盘，而在2-5年后跌到新的市场价位。

　　

　　如图，据搜狗，当前人民币一年期的存款利息是1.5%。这样的利息，意味着我国的各种债务，违约风险大减，进而放水需求下降。

　　

　　如图，2018年12月时，我国M1是55万亿，流通中的货币M0是7.3万亿，而2018年1月时，M0是7.4万亿(12个月后下降了)。降准，不是严格意义上的放水，商业银行不见得会不顾忌风险，全部放贷。

　　

　　

　　

　　据安居客数据，深圳是在2017年涨到当前价位后盘整；北京是在2016年涨到当前价位后盘整；上海也是2016年涨到当前价位后盘整。

　　由此可见，逼空行情先在北京和上海上演，随后开始盘整；深圳的逼空行情在2017年跟上，接着也开始盘整。

　　只要囤房客资金链不断裂，一线房价高位盘整可以持续多年。而只要一线囤房客开始抛售，房价就会阴跌。一线刚需，在当前价位下，能掏6个钱包的已经出手接盘。没有6个钱包的，只能望房价兴叹，等待25-40平米“龙床盘”的问世。

　　由于城市人口规模控制，一线新增房源有限，因此，它若是跌：1)要么美国经济衰退，2)要么外地人跑了，3)要么100平大房，改造成25平龙床盘。

　　未来10年，房价若是上涨，可能一线，二线和省会齐头并进。