周二市场说 | “长效机制”也要落地

长效机制还是要和城市相结合，落地才是核心。

近日，中共中央政治局会议审议通过了《关于加强国家安全工作的意见》，会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。在当前热点城市调控频频升级、三四线城市去库存新政不断的政策背景下，这一要求自然引起了业内的广泛关注和评论。

事实上“长效机制”这一概念早已提出，国务院发展研究中心早在2013年即召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告评估会，请来了国家发改委、财政部、住建部、社科院、清华大学及中房协等多位专家群策群力，但由于难度颇大，最终并没有给出明确的出台时间。时任副会长的朱中一说：“长效机制没有五年时间难以出台，并应当在改革过程中根据市场情况进行实时更新。”

其后2014年3月出台的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》提到过一个相近的概念——“房地产调控长效机制”，但多了调控两字，侧重点也所有不同。“调控机制”更多的还是强调与监测指标对应的调控手段，目标是看调控，而非行业平稳发展的本身。

时隔三年中央再提“长效机制”，结合近年市场变化，我认为着眼点主要应该在三个方面，一是土地市场，再是租赁市场，最后是房地产税收。但今天绝对不能用一刀切的方式来制定相关政策，目前城市格局一块是房价高企、供不应求，一块是努力去库存、缓解供求矛盾，在这种情况下还想“一药治百病”那只能是迷信。

有人提出全面推进集体土地入市、增加存量土地流转等增加供应的政策，但在目前的大多数三四线城市，这些政策是不会有作用的！你去三四线城市发展租赁市场，现在房子都卖不出去，搞租赁市场给谁住呢？搞房地产税，谁去收呢？目前中国城市之间的差异还是非常非常大的，去库存和控房价相对应的是完全不同的两种长效机制。所以今天单纯从中央政府来说长效机制是非常困难的，即便谈也是非常笼统的，无非是城市规划、住房保障、金融配套方面，对实际解决具体城市的问题，我认为不会有特别大的作用。

长效机制必须要能真正落到地方，才能成为真正的“长效机制”。实际上还是要各个地方因城施策，一城一策。一如中国社科院主任倪鹏飞所说，“要解决问题，实现房地产的稳健发展，一方面三四线城市要继续去库存，另一方面一二线城市又要抑制投资投机，但目前不少地方采取的是一些临时性行政措施，但根本性的机制问题没有解决。”

具体来说，我认为北上广深等热点城市今天还是要增加土地供应，开放租赁市场，既要保障普通商品住宅市场有序发展，预防价格出现暴涨暴跌，也要做好中低收入群体的住房保障工作。而对于大多数的三四线城市，首先要在整体规划上进行调整，对土地供应总量上要有控制，避免出现区域不平衡或超量供应的情况；其次，要做好相应的产业发展规划，确保城市发展的核心动力；最后还是要努力发展城市基础设施建设、推进新型城镇化，只有解决了需求问题，才能真正解决供应过量的问题。

特别需要指出的是，“机制”并不等于“制度”。优秀的长效机制，依赖于政府制定的合适制度。但“合适”总离不开审时度势，所以制度也不是一成不变的。

长效机制还是要和城市相结合，落地才是核心。