豆渣工程, 广告陷阱, 投资绑架, 英国买房就安全?
丽莎知道，
前两天《丽莎知道》和大家聊了关于英国买房在产权上需要注意的问题，今天丽莎再把话题延伸，谈谈买房前后，在房子质量等实际层面上，大家又该注意些什么！
丽莎律师行最近接到好几个咨询（其实一直以来都有像这样类似的咨询），内容主要是关于在英国投资、买房，被开发商所画下的大饼，或是不实的广告等给骗了，最后才发现事实不如梦境般美好啊！
第一件案例是这样的：
这位客户（我们称她为林阿姨）投资了位于伯明翰的一项住宅建案，已经支付45%的头期款，房子也正在兴建中。
结果过没多久，房子才盖到一半，开发商就告诉林阿姨：他们没钱了、所有资金都用完了，所以无法继续盖下去；
除非林阿姨再付给他们25%的款项，让他们能够有钱继续盖下去，否则他们就要把建案给终止了，而林阿姨先前所投资的45%的头期款，也就通通有去无回了！
林阿姨向我们哭诉着说：因为害怕自己之前投入的钱都泡汤，所以不得已又再多给了他们另外25%的钱，但现在究竟房子哪时才会盖好，他们也没有个底。
林阿姨觉得自己是掉进坑里了，却无法抽身，哭得非常伤心……
还有个案例是这样的：
这位客户（我们叫他张先生），投资了位于曼彻斯特的学生公寓，投资前开发商告诉他：每年会给他投资金10%的回报，从第一年就立刻可以开始回收；
并且过了10年后，张先生如果愿意的话，开发商还会以张先生所买的价格，把房屋再按照原价买回来。
张先生一听这是稳赚不赔，而且还是大赚的生意，想都没想就立刻把钱给投进去了！
结果后来，开发商只在刚开始的一两个月给了张先生回报，让他相信这是真的；两个月后，开发商就此消失了，房客也没有了。
张先生所投入的大笔资金买到的是一座空房。
价位比市场高，而且还很快显示出诸多建筑质量的问题，比如漏水，潮湿，墙壁开裂等。
投资签下合同前，你应该先好好调查开发商！
从前面这两个例子可以看到，投资人在对于房地产开发商了解或是调查的不够透彻的时候就贸然把钱投入，实际上是种赌博，而不是投资啊！
这种赌一赌开发商究竟是不是好人的行为，实际上是可以避免的。
在投资、签下合同前，你应该事先调查该开发商的：
１．信誉和规模：
一间有良好交易历史、在业界有良好声誉的开发商，通常也会是比较安全的。
不只是你会受骗上当的几率比较小，这种有良好信誉的开发商通常也表示他们是受欢迎的、有赚钱的。
所以他们通常资金会比较稳定，比较不会出现这种盖一半就突然没钱的情况。
另外除了信誉之外，开发商的规模大小自然也很关键。
信誉好、规模大的开发商，资金基本上是会比中小型开发商来得充足的，相关经验也会比较多；
要是真的不小心有意外发生，这种大型开发商也可能会有一套标准的应对措施，不至于要让投资人来背锅，或是威胁投资人不继续多给钱就不继续盖。
２．资金和保险：
如果你想选择的是中小型开发商，当然也不能说他们就都不好，但要正式投资前，你应该先确认他们的资金是否充足（当然即使是大型开发商也是需要检查的）。
如果开发商在你投资的时候，资金就已经到位了，自然比较不会出现还得边盖边筹钱，或是没钱就摆烂的情况。
而除了资金外，保险也是重要的一环。
他们应该一开始就要投保相关的保险，以防中途真的发生意外，至少投资人还是可以获得保费赔偿，不至于造成严重损失。
一般正常的房地产开发商为了让投资人放心或是吸引投资，证明自己有投保相关的保险以及资金到位是没什么的，这绝对不是过分的要求。
所以若是遇到不愿意提供相关证明的开发商，你就该考虑看看他们所说的话是否真的了，或许那些美好的诺言只是想害你入坑的话术而已！
３．回收太高，可能有假：
另外向上面的张先生这样，遇到开发商信口开河，承诺给你过高的投资利润，其实通常都是一种诈骗的手段，就是想让这些天真又贪心的投资人，想都没想就上当！
你想想，所有公司在做生意都是有自己的成本和利润考量的，一般正当的开发商是不会随便答应会在短时间内给高回报的，因为这根本就是做不到的天方夜谭。
利润肯定是在一定的范围内慢慢回收的，要是煞有其词的承诺让你一步登天，那其中肯定是有鬼的啊！
房屋质量和不实广告
除了上面所说的投资陷阱之外，在英国买房你应该还需要注意可能会有的豆腐渣工程以及开发商广告不实的问题。
１．要求开发商提供NHBC十年保险：
简单来说，NHBC（英国国家房屋建筑委员会）的10年保险（Buildmark），是避免你买的房子是豆渣工程的一道预防关卡。
怎么说呢？因为NHBC保险必须是由房产开发商来负责提供给购屋者的，而开发商要能提供给你这种保险，首先它必须是NHBC（英国国家房屋建筑委员会）的注册会员。
要成为NHBC会员，开发商必须先接受调查，显示自己符合NHBC所设立的房屋建造标准，才会有资格加入；
NHBC的技术调查员会在房子的设计初期就开始审查，并会在房屋建造的各个关键阶段进行巡察。
那NHBC是什么呢？为什么就值得信任呢？
NHBC（National House Building Council）是一个在英国具有领军意义的“房屋建造标准制定”和“新房保障与保险提供”的独立机构，它可以说是为英国的房屋建造业设立标竿，因此通过NHBC认证的开发商才是能被信赖的基本标准。
而且，银行贷款会倾向于给有NHBCBuildmark（10年保险）的房子，因为他们认为这样的房子才是符合标准所建造的，所以才具有价值。
所以，NHBC十年保险到底能给我什么保障？
简单来说，NHBC Buildmark（10年保险）的保障可以分成３个阶段：
１）房屋建造完工前
开发商必须遵照NHBC所订定的标准来建造房屋。
若是因为资金不够或者诈骗等原因，开发商不再继续将房子盖完，NHBC将会提供“退还头期款”或“将原房产完工”的保障。
NHBC的退还金额将会是原房屋购价的10%，或是10万英镑（以最少金额者计之）。
２）新房完工后投保期的头两年
如果房子出现“材料物理性损害”，也就是因施工不当等原因所造成的房屋建构性的损坏，开发商必须负责修缮，并且承担所有的相关费用。
如果在你买新房的头两年，房子出现什么问题的话，你可以直接写信（包括电邮）告知开发商，要求他们来负责修缮。
请记得，若是一发现房子有什么问题就要尽快告知，因为整个处理过程很可能需要好几个月的时间。
３）投保期第3至第10年
如果房子在这段期间出现因施工不当等原因造成的房屋结构上的损坏，NHBC会负责相关的修缮费用。
需要注意的是，不论是前两年，或是后面的七年，这里的损害赔偿指的都是“房屋建造上结构性”的损害，这包含了如：
地基、墙面、房子外墙、曲面外墙（窗）、屋顶、屋顶瓦片、天花板、梁柱、烟囱与其管道、楼梯、地板等的损害。
而如果是火灾、水灾等灾害，或是遭小偷、失窃等所造成的房屋内部损害和家具、物品损失等，这些都是不属于这个NHBC Buildmark所负责的范畴。
２．房屋的广告不实问题
还有一种情况，是开发商所登出的房产广告跟你实际所收到的房子内容是不一样的。比如说（包含但不限于）：
１）房屋的尺寸（广告描述或是你看样品屋是一种，实际上你所拿到的房子却是另一种）；
２）房屋的位置：像是开发商本来说房子距离最近的地铁站只要步行10分钟的距离，但实际上是得开车10分钟的才能到，如此一来都是广告不实。
在这边丽莎建议你：在房子建完前，你一定要实际去检查一下房子在结构上、尺寸上或是位置上等究竟与原先的广告是否相符。
如果不一致，一定要即刻通知开发商，要他们对此负责。
千万不要傻傻地人家交给你什么，你就接受什么。开发商如果交到你手上的房子与他们原先所承诺的不同，那绝对是违法的，你也绝对是可以据理力争的！
挑选好的房产律师
最后还有一点丽莎需要提醒你的：在买卖或投资房产的时候，找家值得信赖的专业律师行也是绝对必要的。
有相关经验并且信誉良好的专业律师，能为你在买房上好好把关。
他或她会帮你检查合同的内容，对房产本身和开发商也会有详细的调查，减低你可能承受的风险。
此外，一般合格的律师行也都会投保相关的保险，能够保障他们的客户（委托人）。
万一因为他或她的律师没有调查出潜在的危机（像是开发商卷款潜逃等），律师行所投保的专业保险一般都可以给予每一位客户最高３百万镑的赔偿金。
所以就算真的不幸被骗了，你也不会就白白搭进了自己的资金而什么都拿不到的！
总之，投资买房这种大数目的消费，不管怎么说都应该更谨慎才行。
毕竟赚钱辛苦啊，在要把你的辛苦钱交给开发商前，还是应该要多多做功课才是比较保障的！
如果你对于在英国投资买房、做生意等法律或签证方面还有任何相关的问题，都可以在我们的丽莎知道（UK-LISA）公众号留言，丽莎律师行会在第一时间内给予专业的回复。
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