房东说了算? 过期不调涨? 你已踏入多少"店租评估"的误区!
丽莎知道，
相信许多在英国开店的人都知道，大多数的店铺租约都会规定，房东有权每隔一段固定的时间，就对租金按照市场价重新进行评估（这通常也就表示是涨租金）。
一般来说，根据租约时间的长短，通常租金是每3，4或5年重新评估（涨价）一次。有些租约会规定租金以固定幅度来上涨，而有些则是以重新评估来订定价格。
１．固定上涨幅度
如果你的租约规定店铺租金是在固定时间内以固定幅度上涨的话（像是每３年，上涨3%），那么对你来说或许是比较省心的。
因为你已经很确定未来租金会涨到什么程度，而且也无需经过后面讨价还价的过程，只要时间到了付钱就好。
不过，这种固定的涨幅也是有坏处的。
以租客来说（也就是你是开店的人）：
万一你的生意没有预期的好，那么缺少了“租金评估”过程的固定涨幅，很可能导致你多付了高于市场价格的租金。
同样地，如果你是房东的话：
固定涨幅也可能导致你少收了低于市场价格的租金。因为你的租金涨幅并没有跟着市场走，而是按照租约中的规定走的。
２．根据市场价格重新评估
通常来说，租约中会有规定的“房租重新评估日期（Rent review date）”。
当重新评估日来临时，双方（租客与房东）就可以针对房租的上涨幅度来进行协商。
在多数情况下，房东会写信给租客，说明自己打算上涨多少房租（也就是开价）。
接着，租客会回复房东，告诉房东自己是否接受这个价钱。
若是租客认为房租上涨的幅度过大，可以在这时提出自己认为房租应该上涨多少（讲价）。
然后，房东会再回复给租客，看是否要接受租客所提出的涨价幅度，亦或者自己还想再往上加一点。
就这样经过良性的讨价还价过程，90%的租金上涨都会在这时获得顺利解决。
不过当然，也会遇到双方在上述的沟通过程中无法达到一致意见的时候。
这时租约里通常也会明确规定：双方应该把这件事情委托给注册房屋评估师协会的主席，由他（她）来指定一名中立的房租评估师（Agreed surveyor）来对房租的市场价格进行评估。
由于这名双方共同的房租评估师既不代表房东，也不代表租客，所以他或她所评估出来的结果应该是中立的，不会偏袒任何一方。因此评估出的新价格自然是合理的。
也就是这样，这位房租评估师的费用一般是需要房东和租客双方平摊的。
除了共同的房租评估师，有时候房东和租客也会各自指派代表自己的房租评估师。
比如说：
代表房东那方的房租评估师会向租客给出一个价格，这时租客也可以聘请一位代表自己的房租评估师来帮自己讲价。
然后双方各自的房租评估师就会代表各自那一方出来谈，最后谈成一个确定的房租涨幅（也就是新价格）。
在租金评估的过程中，许多人经常会存在着一些观念上的误区，像是：
１．什么事情都是房东说了算，租客只能乖乖遵守？
相信从这篇文章前面的相关说明，莎粉们大概已经可以知道，在租约的涨幅上是需要双方同意的，而不是房东爱怎样就怎样的！
我们说了，到了“房租重新评估日期（Rent review date）”时，房东可以开价，但这并不表示租客就一定要完全接受房东的开价。
要是租客认为房东的涨价幅度相当不合理，当然没有必要乖乖遵从；而且租客自己也能找一位代表自己的房租评估师来和房东进行沟通，直到得到一个合理的结果为止。
２．房东到了“房租重新评估日期”没有及时提出要涨租金，是不是就这么算了？
从这点来说，我们要告诉你的是：只要租约中有规定要在哪些固定时间内重新评估房租，不论过了“重新评估日期”多久以后，房东都是可以回过头来说要进行房租评估的（也就是涨价）。
举例来说：
假设租约上写着要在2012年1月1日重新评估房租，结果到了该日期房东并没有提出要重新评估；等到了2015年3月1日，房东来信告知要进行评估，租客也是要接受的。
并且，房东不只可以要求“补回”房租重新评估，还可以把过去因为没有进行评估而少收的租金给要回来，同时收取一定的利息。
但这边要注意的是：房东进行房租重新评估的市场价格，必须根据当时的市场价格来订定，而不是以现在的市场价格来订定。
这边丽莎再帮你举个例子来澄清这个观念：
同样以上面的例子来看，租约规定要在2012年重新评估房租，结果房东到了2015年才向租客提出要重新评估，那么这时评估出的新价格，不只租客要从现在开始遵守，还要把从2012年开始的差价给补回来。
*假设2012年（从１月１日开始看）的月租金是1,000镑，到了2015年（同样以１月１日为界）进行房租评估时，认为价格应该调整至每个月1,200镑；
那么也就代表，租客不只要从2015年１月１日开始以月租1,200镑来支付房租，还得把过去３年来（36个月）的差额给补上，也就是：
200镑（差额）* 36 = 7200镑。
此外，租客同时还要交付一定的利息。这个利息一般都会高于银行利率4%左右。
不过，需要注意的是：以上面的例子来看，房东重新评估价格，必须以2012年的市场价格为基准，而不是以2015年的。
比如说：
以2012年的市场价格来看，月房租应该从原本的1,000镑涨至1,200镑；而若是以2015年的市场价格来看，月房租则会涨至1,600镑；
那么这时候，涨价的幅度应该是跟着2012年，也就是涨至1,200镑来遵守，而不是2015年的1,600镑。
３．买租约须先确认房东是否已做过房租评估！
最后丽莎还要提醒一点大家经常忽视的部份，那就是当你要买过来一个租约时，应该先看清楚其中规定的“房租重新评估日期”为何。
如果你发现租约中所规定的“房租重新评估日期”，是在你把租约买过来之前的日期，并且在当时，可能因为某些原因，房东并没有对之前的租客进行租金重新评估。
那么在你要买下租约之前，你应该先向房东确认一下这个问题，确保之前房东没做评估这件事情，不会算到自己身上；并且在合同中表明，自己是无需负担过去房东没对前租客进行房租评估的责任的。
需要这么做是因为：按照法律的规定，一个人在购买租约时，租约中原先所规定的一切都会继续适用于自己。
意思就是说，即便租客的名字已经更换了，但是对于房东来说，这和没有更换是一样的。房东可以像对待原先的租客那样要求现在的租客来负责。
所以，要是房东在过去没有向前租客提出房租评估，等到你接手这个租约时，房东是可以反过头来要求要对你进行租金重新评估的；届时你可能还没开始赚钱，就得先冤枉地白白补上好大一笔租金。
虽然说，要是真的遇上这种事，你可以要求原先把店卖给自己的那位租客（也就是前租客）把这笔钱返还给自己。
但这仍然是存在着风险的，因为万一这个人早就远走高飞、消失了，那这笔钱你又该去向谁讨回来呢？
所以说，开店买租约（其实不论做什么事都是一样的），还是应该要多了解、多注意，仔细看看其中的内容，才是保护自己的最好方式。
如果针对买卖店铺、房产，或是其他法律和税务等相关专业领域上还有任何的问题，欢迎随时在丽莎知道上留言，或是直接与我们联系，丽莎会尽快回复莎粉们的所有疑问！
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