承租人拒不缴纳租金，出租人解除合同如何操作？切记一年除斥期间
2019年3月28日，飞跃公司与黄某签订商铺租赁合同，飞跃公司承租黄某商铺，租期自2019年4月1日起至2024年3月31日，商铺租金年付，合同签订当日支付2019年4月1日—2020年3月31日期间的租金，每年3月25日前支付下一年度租金；双方约定飞跃公司逾期支付商铺租金达30日以上的，黄某有权单方解除租赁合同收回租赁商铺，并要求飞跃公司逾期每日以应付租金为基数按照日万分之四承担违约责任。
合同签订完当日飞跃公司即严格按照约定向黄某支付了2019年4月1日—2020年3月31日期间的租金。然而，2020年初因新型冠状疫情肆虐，飞跃公司经营受到一定程度的影响，未能按照约定于2020年3月25日前支付2020年4月1日—2021年3月31日期间的商铺租金，黄某综合疫情考虑亦未催促飞跃公司支付租金，半年后飞跃公司经营恢复正常，黄某要求飞跃公司尽快缴纳租金，飞跃公司再三推诿拖延，2021年3月25日前飞跃公司仍未支付拖欠的上一年度租金，自然2021年4月1日—2022年3月31日期间租金也未支付。
黄某咨询至此，鉴于飞跃公司已有能力支付租金却故意拖延，已毫无诚信可言，建议黄某解除合同。考虑诉讼成本、且周期长，飞跃公司清退以后是否能够快速出租等因素，黄某犹豫再三。告知黄某可再行与飞跃公司进一步沟通，无法协商解决的情况下如果想解除合同2021年12月31日前必须行使解除权，逾期将无法主张解除合同。黄某不解，为其解惑：
一、商铺租赁合同的解除适用《合同法》还是《民法典》
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，因飞跃公司与黄某签订商铺租赁合同系2021年1月1日《民法典》施行前，飞跃公司拒绝缴纳租金也是2021年1月1日之前已经发生，因此，应适用《合同法》。
二、黄某行使解除权的法律依据
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
依据租赁合同约定因飞跃公司逾期支付商铺租金达30日以上，或依据上述《合同法》第九十三条规定飞跃公司迟延履行主要债务致使不能实现租赁合同目的，现黄某有权单方解除与飞跃公司的商铺租赁合同并收回租赁商铺。
三、解除权行使的期限
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条规定：“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定”，因飞跃公司逾期支付租金30日以上系发生于2021年1月1日民法典施行前，且商铺租赁合同并未约定解除权的行使期限，因此，黄某自民法典施行之日起一年内即2021年12月31日前不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭。
四、黄某如何行使房屋租赁合同的解除权
依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”，如黄某确定要解除房屋租赁合同，则可以通过两种方式让飞跃公司知道解除商铺租赁合同的意思表示：其一，直接通知飞跃公司，可以选择口头通知、纸质信件、电子邮件、微信或手机短信等方式向飞跃公司作出解除商铺租赁合同的意思表示，但黄某必须注意要保留好向飞跃公司作出通知解除合同意思表示的证据；其二，直接向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，由法院或仲裁机构将起诉状副本或者仲裁申请书副本送达飞跃公司。
综上所述，本案中如果黄某思虑再三后确定要解除与飞跃公司之间的商铺租赁合同，则必须在2021年12月31前行使解除权，逾期未行使则黄某的解除权消灭，届时黄某只能在继续履行合同的情况下主张飞跃公司支付欠付租金并承担逾期付款违约责任。因此，《民法典》施行后，大家一定要注意解除权的行使期限，切记一年除斥期间！