中国建筑的2020现金流测算 中建让人担心的一点主要是经营性现金流的问题，近几年持续为负，因此让人怀...

中建让人担心的一点主要是经营性现金流的问题，近几年持续为负，因此让人怀疑赚的是假钱。

先说结论：

》 2020年经营性现金流将回正，趋势将持续；

》 投资性现金流也在逐步回正，预计在2021年；

》 17-20年的净利润因为拿地增加的原因，赚到的钱并没有进入公司；我们将持续跟踪这个趋势；

接下来慢慢分析：

清风牧云白 按照此文的估计，2021年中建的现金流将转正。

》我们对2020年的现金流测算一下：

2020年Q4合约销售面积为900万平， 新增土地储备 460万平。

2019年Q4合约销售面积为600万平，新增土地储备 1000万平。

可以看出，同比来看，中建销售面积增加的同时，新增土地储备也变少了。因此，我们可以得到，2020年Q4将比2019年Q4 房地产部分 增加的现金流为： 300 × 1.7 + 540 × 0.6 = 830亿。 （1.7为每平米房子的单价，0.6为每平米土地的单价）。

因此，房地产部分回款会增加830亿（比2019年Q4）。加上2019年Q4的数，在加上2020年Q3的净现金流， 我们假设房建和基建2020年Q4和2019年Q4回款相同，那么2020年中建的经营性净现金流为 680亿。所以，可以预期的是2020年的现金流将回正。

》 我们看看中建历年的经营性现金流 与 净利润的差值

假设每年的净利润都可以立刻收到现金，那么经营性现金流 与 净利润的比值约为1. 因为没有收到现金，所以 经营性 现金流 会 小于 净利润。但是取一定年份的和，这个差值应该 会在0附近。

看看数据：

1.先看净经营现金流 和 投资性现金流 与 净利润的比值：

i. 看左图， 现金流在 2010-2014年 持续小于净利润， 15-16年回款，收回了现金。而17-20年现金又是 小于 净利润的，特别是17，19年现金是负的。好消息是，我们看到20年现金开始为正，并且可以预期的是转正之后的后续几年，这个趋势会持续。 

ii.  17-19年为负的原因主要是 拿地 大幅增加。20年减少了拿地，销售面积增加，因此现金流转正了。存货的增速在19，20年值都很小。

ii. 看右图，除了经营性现金流之外，还有投资性现金流08年开始一直为负，也就是中建一直在增加投资（包括了人们常提的PPP）。 可以看到的趋势是这部分现金流也有越来越大的趋势，后续会逐步转正。（我们持续跟踪）。

2 我们看看中建历年的 净利润 与  经营性现金流 的差值

sum( 净利润 - 经营性现金净值， 4年）/ 净利润

对连续四年的差值进行求和。再除以 净利润。因为净利润必须由现金流入，因此我们预期这个值应当在0附近。因为没有收到现金，因此，这个值是正的。

左图：可以看到16年该值回归到了0附近， 17-20年还在逐步增加。我们后续继续跟踪这个值。

右图：增加了投资性现金， 差值更大了。

3.作为比较， 我们看看万科和保利的值。

万科：

保利：

> 万科不愧是行业标杆，回款质量很好。近几年该值在0附近徘徊，+0.5 ～ -0.5 之间；

> 从这个角度看，保利较差，近三年都在2附近，这也和保利近几年加大拿地力度有关。我们预期保利在未来几年增速会快于万科，但是经营风险 也 比较大；

后面我们在分析一下家电企业。

基建地产现在是被遗忘的赛道；市场对它们两位数的增速，以及盈利的确定性竟完全视而不见。。