分析：海南限购升级背后，有哪些利好，哪些利空！

3月30号海南出了全国最严厉的调控政策，五年限售+五年社保+70%首付。

整个朋友圈都刷爆了，大家都纷纷问对这些调控政策，我有什么看法？其实对于进一步的调控，有在我们之前预测的范围之内，但是没有想到纵度上，不是横度上。不管怎么样，大家不要把政策调控想复杂了，对任何一项政策的调整，说明这些地方房市还是过热，本质就是为了调节需求和供给。

政府正向宽松政策，本质说明市场: 供大于需

政府反向收紧政策，本质说明市场: 供小于需

对于海南这次政策调控加紧，很多人都觉得海南的房价可能立马就会进入冰冻期，或房价会降下去！

其实我个人没有这么悲观，也认为这个逻辑是有一点问题的。

1、但是这一调控确实让海南完全已经失去短期（3年）投资价值，为什么这么看。

1、购买准入资金门槛

海南全省从2016年到2017年同比增长了56.47%，目前整个海南均价12490；

海口从2016年到2017年同比增长了82%，目前海口整体均价16300；

三亚从2016年到2017年房价同比增长了54.48%，三亚目前均价30544。

从去年9月29日，海南省住建厅和省规划委联合颁布史上最严全省限制令，要求全省各县市自即日起停止批准报建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设。

这里不仅房子的单价的门槛拉高了，可购买户型面积大小的门槛也拉高了。

按照目前海南剩余户型面积和单价来算，比如买一套60平左右的房子，门槛总价就要70万起。

加上3月30号出来的纵向调控新政策，凡是在3月30后之后，外地的购房者，首付比例不得低于70%基本相当于要全款，这对于普通炒房者或薪资家庭来说，门槛就更高了，基本把其挡在门外。

2、限售门槛

限售令的威慑力就在于逐渐使短期炒房的获利模式彻底被瓦解，不再让这种急功近利的思维在整个楼市里蔓延。

大家都知道买新房，从签订房屋购买合同，到拿预售证，就要1至2年，现在限售就是5年，也就是说买新房到卖最少需要7年，这对于普通投资客而言，转手的时间与过去相比就显得相当漫长了。

大多数投资客都是通过银行贷款购置房产，现在利率上调，每年都需要缴纳高额的贷款利息。

如果投资了，房价不上涨甚至涨慢了都不行，更可况2016～2017年已经疯涨了一轮。

5年限售是极度限制资金的流动性，对于这个短期投资是致命，风险极高，几乎短期投资客都会望而止步。

3、双向政策门槛

现在是在需求端和供给端双管齐下，都加强严格管控。

需求端门槛：贷款门槛（外地人购买贷款比例最少70%）、限制部分贷款（第3套不给予贷款）、限制买卖年限（拿到证5年内禁止买卖）、限制买卖套数（外地人一家庭1套）、部分区域要求社保。

供给端门槛：限制预售证发放（封顶预售）、限制土地报建、限制土地审批、限制备案后6个月内不得调高备案价格，对违反商品住宅价格备案管理制度的，没有预售证预售，查到依法依规严肃查处。

在这种强强管控的背后，主要还是因为有庞大的购房需求。之前房价越调越高的背后是供需严重失衡导致，在这一轮强政策下，是很难再很大的价格起伏了，想让其下跌也是极其困难的。

总结：想盲目跟风买房赚钱的机会，已经一去不复返，还想走短期投资炒房这条路，也已经基本行不同，现在是进入难，退出也难。

2、房价越调越高的背后是供需严重失衡导致，这轮的调控我对海南未来一段时间房价走势，并没有那么悲观。

1、社保提升至5年，房价会跌？

原有政策中，对于限购地区，包括海口、三亚、琼海的局部地区，以及五指山、保亭、琼中、白沙等中部县市的全境，调控政策在纵向上加深了，由之前的社保2年升级为5年，外地贷款比例升为70%，这一点对以上全限购的区域的影响肯定是比较大的。

其实2年的时间，从市场的数据情况了解到，大多人半刚需性人群（纯养老、候鸟一族）还是可以接受的。

据我了解之前有很多人为了买到这几个限购区域的房子，与开发商签订了2年私下合同，把房款交给了开发商，由开发商帮助交2年社保或个税，2年以后再签正式合同，由于这样的潜在需求的存在，造成了需求供给极其不平衡，价格轮盘上涨。

但是这次调控加码提高到5年以后，我相信部分人对未来开发商对自己利益保障顾虑会更多一些。

这些限购地区成交量肯定会比之前下降很多，但是价格的走势会比较稳健，毕竟目前还是1个供给，3个需求这个错差。

5年社保只对之前限购的区域，其它城市比如澄迈、临高、文昌、陵水等这些依然不受任何影响，不需要社保及个税，可以随便购买。

2、限售提升至5年，房价会跌吗？

3月30号纵向新政策调控，从原来2年提高到了5年，但是市场数据事实证明，就算是首套房限售5年，海口、三亚、陵水、琼海、万宁等区域的房价依然是上涨的。

有人说量跌了，那是肯定跌的，道理很简单之前，都库存量不断在消耗，新的供给都没有了，成交量肯定是减少。

刚才也提到，2年的限购社保，大家为了买到自己如意的区域，都挤破头想办法往里面钻，可以很多人来海南买房越来越看重兼顾长期的投资价值，这跟消费升级，人们对美好生活的追求有很大的关系，海南旅居已经不仅仅是一个纯粹的投资行为，更多的是度假、养老兼顾投资。

最重要的还是这些核心城市区域，也根本没有什么新的房源供给，影响也是微乎极微。

3、贷款比例上调70％，房价会跌？

外地人在海南购房，首付比例不得低于70%，据我所知道的一线信息，海南目前能够接受贷款的项目，基本不多，大多数都要求全款支付，只有部分卖不动的项目，开发商才会超微放松一些购买门槛，允许贷款。

因此提高贷款比例的影响绝对没有大家想象中的那么大，更不会瞬间让供给需求失调，导致房价下调。

3、中长期来看海南的潜力还是非常大

之前反复说过，房价的涨跌，眼前：跟库存需求供给量和国家政策息息相关；前期：跟货币政策、银行利率、通货膨胀；中期：跟土地供给平衡关系；后期：跟人口流入趋势息息相关。

进入求“质”时代的海南，未来人口的流量会倍增

经过多年的发展以及2017年的大调整，海南旅居市场已经从粗放规划式发展，重量不重质，以市场扩容扩量为主的时代，转变进入追求品质时代。

从2017年8月份继续落实“两个暂停”政策开始，逐步减少面向省内外居民销售的商品住宅开发量，到全面限制100平方米小户型建设，进一步调整优化房地产区域结构、产品结构，严控低端供应，完善配套设施，提升开发品质，加强生态资源保护等。

去年这一系列的政策密集出台，透露出海南政府对房地产一支独大的重视，对海南的生态环境保护和提高开发的品质基础配套设施的建设，提出了更高的要求。

随着人口结构的老龄化、环境恶化与亚健康现象的日渐普遍，以及全球整体健康理念的革命性影响，人们对健康养生养体的需求成为继温饱需求之后，消费升级肯定是市场主流趋势和时代发展热点，也是旅游休闲度假的核心市场，海南的这一系列的改革，只会让海南国际旅游岛迎来全新的机会点。

4、期待建设30周年，政府进一步把海南国际旅游岛推向世界

会不会在利好政策来临之前，防止外来流量的大进入，房价过快上涨，提前打的政策补丁呢？？？

如果在未来20天内，海南真的在建省30周年之际，迎来重大的政策的改革，那未来5年建成真正的国际旅游岛之定位和价值肯定会再凸显，期待建设30周年，政府把海南国际旅游岛推向世界，百花齐放。

来源作者安老师，关于海南楼市交流探讨，可以加作者微 信：hnanlaoshi2

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