2018浅谈运城房价（运城房产观察）

过去的2017年，对于中国的房地产市场来说，绝对堪称——调控年！

2016年楼市经历爆发式增长后，2017年楼市开始持续收紧。在“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标下，由北京牵头，全国超百城发布240余次楼市调控政策，除了常规的“限购、限贷、限价”，还首次推出了“限售、限商、租购并举、租购同权、共有产权房”等多重变革性政策进行调控，大有调控不达目标不收兵之意。

2018年1月23日，央媒发声：告别周期，未来五年，调控都不会退出，未来楼市还将依靠调控政策，进一步稳定房价。并且各城市要因城而作出改变，不再一刀切，开始差异化调控。

可见，2018仍然是一个调控年，同时又是一个变革年。

伴随着各种调控组合拳的出击，之前疯涨的一二线城市房价得到有效抑制。引发的结果就是，关于未来房价是“涨or跌”又一次成了万众瞩目的焦点。但关于房价的各种讨论往往都是无疾而终、不了了之。

为什么？那是因为大家说房价往往都是泛泛而谈。

先别说全国房价是涨还是跌，就说说运城的房价吧。

很多网友经常会咨询我，运城的房价是多少？就在我码字的此时此刻，仍然有网友通过QQ或微信在问我运城的房价。而我的统一回复是：看位置。

大家都知道，房子这玩意，地段决定价值。运城暂且几大区域：中城区、北城区、东城区、西城区、空港区，每个区域房价都不同，总的来说从2000-8000不等。

那么运城的房价是涨还是跌呢？2017年运城房价整体涨幅大约19.6%。去年这个时候北区涑水街一带基本4000左右就能搞定，现在天茂4800-5000，星河4800-5000，理想5300往上，五洲4700-5000，这就是差距。

刚才我说房价高低先看位置，有人说那么为啥隔路相望的两个小区房价会差距那么大，比如恒大和华林或禹香苑、五洲和萃林或飞科嘉园，房价差了一千甚至两千。

所以可以看出，地段只是决定房价高低的其中一个因素。

从房屋成本上讲。

成本包括：土地成本、建安成本、资金成本、销售成本、税务成本等等，各种成本千差万别。其实很简单，比方说甲小区的地200万/亩，乙小区的地120万/亩，如果其他成本一样的情况下，那甲比乙小区的房价就至少要高400元/㎡，看懂了吗？

从小区规划设计上讲。

规划设计费的差距先不说，大家可以看看前几年的小区，好点的小区就是冬青庙密一点，再看看现在的小区，那园林景观做出来是什么效果，绝对不一样。凉亭、水系、林荫小道、各种名贵植物……小区规划与建筑档次提高了，更容易得到购房者的青睐。但提高档次需要以增加投资为基础， 自然会使房价提高。

此外，小区的设计标准与未来小区居住人口的素质相互影响。高标准高价位，入住人口素质较高，高素质居住人口同样能维护小区良好的环境质量与设计水准，因而促使房价进一步提高；普通住宅区，通常入住人口杂乱，小区环境质量难以得到有效维护，房价也难以进一步提高；如果有治安隐患，环境脏、乱、差，可能导致房价下降。物业水平不一样，房价绝对不一样。

从户型平面格局来讲。

户型内部功能设置、面积分配都会直接影响房价。卧室、厅、厨、卫等功能如果按购房者要求，设置齐全、合理，面积分配适当，购房者在价格上就人宽容一些，开发商则有机会提高价格。

在以建筑面积计价时，住宅套内有效使用面积大，分摊的公用面积少，即使开发商适当提高房价，购房者也会乐意接受。

从配套设施来讲。

配套包括小区内生活服务配套设施及住宅内水、电、气、等配套设施。配套设施齐全，房价就可以提高，特别是中小学与体育卫生、商业设施尤显重要。住宅内适当配置高级设施，如24小时热水供应、消防报警、高级电梯、防盗对讲、智能识别入户等设施，提高的价格要比追加的投资多得多。

最后从交付使用时间来讲。

二手房的话涉及到房屋已使用时间及剩余使用年限。如果是新建的小区，以同等品质的现房住宅房价为标准，尚未交付使用的期房，价格会适当打折扣。当然一定注意是同等品质，比如五洲的三四期的期房就比一二期的现房价格高得多，因为虽然是期房但是靠近公园、并且临湖。

其他方面就不再鏊述了。

熬了大半夜说了这么多，其实就是想说，房价并不是一个简简单单的数字，房价的背后包含着除了政策之外，还有太多太多的东西。所以房价也不是随随便便说它要涨还是要跌的。

运城房产市场本身就是刚需市场，买了房就是住，几乎不存在投资行为。如果实在是非要纠结房价的涨与跌，买个房前怕狼后怕虎，那么下次我再教你一招：房价能涨多少我不敢说，但是什么样的房子最抗跌？这个可以有。

运城哪些房子最抗跌。明天继续！

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