144亿估值！5单产业地产公募REITs一览
截至2021年5月7日，沪深交易所共计受理基础设施公募REITs申报项目10个。其中占据半壁江山的都是产业地产类项目，包括3个产业园区类和2个物流仓储类，涉及基础资产总建筑面积达177.14万平米，所有项目总估值为144.09亿元。
这5个产业地产类项目分别是：
深交所的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称“招商蛇口REITs”）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（下称“盐田港REITs”）；
上交所的东吴-苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称“苏州工业园区REITs”）、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（下称“张江光大园REITs”）和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（下称“普洛斯REITs”）。
上述这些基础设施公募REITs都有望在5月底之前拿到交易所的无异议函，随后将在证监会履行注册程序，最快会在6月份正式挂牌上市。
招商蛇口REITs
所有10个已受理项目中，招商蛇口REITs的进展最快，目前已接到了深交所的审核问询函。
基金管理人博时基金、原始权益人招商蛇口和财务顾问招商证券都是招商局集团同一控制下的关联方，完全是“集团军作战”，成为自己兄弟连的一场分羹盛宴。
但从监管层的角度而言，这种关联关系在资本市场的公允性、公平性、独立性方面是有一定瑕疵的。不过这个问题相对而言已经属于比较温和的程度了，相信招商蛇口也早有准备，也不难应对。
招商蛇口REITs的基础资产是深圳蛇口网谷的万融大厦和万海大厦。两个项目总建筑面积为9.51万平米，总估值为25.38亿元，单价为26688元/平米。
截至2020年12月末，万融大厦出租率为84.08%，平均租金为127.92元/月/平米，万海大厦出租率为94.36%，平均租金为145.74元/月/平米，明显更胜一筹。因此在估值方面，万融大厦评估值10.35亿元，单价24820元/平米，而万海大厦评估值14.93亿元，单价27959元/平米。
招商蛇口REITs的投资人净现金流分派率（即分红回报率），2021年和2022年分别只有4.1%和4.17%，是目前5个产业地产类申报项目中最低的。
张江光大园REITs
其余4个项目都属于4月28日才刚刚被接受申报的，并在五一小长假之后的第一个工作日5月6日被正式受理的。
张江光大园REITs的情况较为特殊，它的原始权益人并不是张江高科，而是私募基金上海光全投资中心（有限合伙）和身为基金GP的光控安石（北京）投资管理有限公司。原因在于其基础资产——位于张江科学城范围内的张江光大园（原为“星峰科技园”）在2017年被张江高科和光大安石联手发起的并购基金光全基金收购，这也是张江高科为数不多的“产业地产基金化”的操作案例。
图：张江光大园
园区主要包括7幢研发楼，总建筑面积50865平方米，其中地上面积42663平方米，土地性质为工业用地。截止2020年末，园区出租率高达99.51%，平均租金5.19元/平米/天，入驻企业产业类型主要集中在集成电路（如瑞芯微电子、翰迈电子）、在线新经济（叮咚买菜）、科技金融（平安养老、阳光人寿）、新能源（林洋能源）、生物医药（凡迪基因）等。
整个项目估值14.7亿元，单价高达28853元/平米，这个单价数字也是目前5个产业地产类项目中最高的。
张江光大园REITs预计2021年分派率4.74%，2022年分派率4.11%。
本次募资拟投向三个产业园区项目：3-2项目，3-4项目和4-2项目，总投资规模73.62亿元，总建筑面积为71.15万平方米。
苏州工业园区REITs
由苏州工业园区管委会牵头推动的苏州工业园区REITs此番也是志在必得。本次选取的基础资产是新建元控股旗下的2.5产业园和苏州国际科技园五期即苏州创意产业园B区（办公部分），所以这次的原始权益人包括三个——苏州工业园区科技发展有限公司，苏州工业园区建屋产业园开发有限公司和苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司，而ABS也包括两个，分别是东吴-苏州国际科技园五期ABS和东吴-苏州新建元2.5产业园ABS。
两个项目总建筑面积达到56万平米，总估值为33.5亿元，平均单价为5982万平米，其中：
2.5产业园一二期，估值15.2亿元，单价6582元/平米，总建面230923.94平米，总可出租面积约153957.06平米，2020年末出租率为70%，平均租金为61.2元/平米/月；
图：苏州2.5产业园
国际科技园五期B区，估值18.3亿元，单价5542元/平米，建面330206.28平米，总可出租面积为271216.59平米，2020年末出租率为90%，平均租金为41元/平米/月。
图：苏州创意产业园（国际科技园五期B区）
苏州工业园区REITs预计2021年分派率4.5%，2022年分派率4.54%。
本次募资拟投资项目包括但不限于研发地块项目、现代服务产业园A地块、汇智湾项目、苏宿智能制造产业园、生物医药产业园三期、BT+IT融合创新中心项目、微软二期项目、生物医药产业园四期、生物医药产业园五期和现代服务广场项目共10个基础设施项目。拟投资基础设施项目均为产业园，用地性质为工业用地、科研用地等，计划总投资规模约为90.22亿元，总建筑面积为1651220平方米，资本金缺口为23.45亿元。
普洛斯REITs
普洛斯目前在中国持有400多个物流、制造、数据中心和办公园区类基础设施，总资产价值超过300亿美元。其中仅物流园区就已经超过400个，总面积逾4300万平米，目前建成仓库的平均出租率在85%左右，并在2021年4月27日又完成了58亿元规模普洛斯中国收益基金II（China Income Fund II）的募集。
对于公募REITs，同时拥有美国基因和新加坡资本市场渊源的普洛斯绝对是驾轻就熟的，此前，普洛斯也在国内完成了仓储物流CMBS的发行。
由于物流仓储租金较低（已建成仓库平均租金为35.5元/月/平米），单个项目规模较小，估值也不高，因此预计，本次普洛斯REITs应该会同时打包多个区域的仓储物流资产来申报，以形成规模效应。
事实上也的确如此。普洛斯这次拿出了压箱底的资产，包括普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园及普洛斯淀山湖物流园7个物流园区项目，总建筑面积达到74.5万平米，总估值53.46亿元，平均单价7583元/平米（主要是北京两个园区估值单价都超过10000万元/平米带动整体均价）。2020年平均出租率88.27%，平均租金40.04元/月/平米，均高于全国项目的平均水平。
普洛斯REITs预计2021年分派率为4.45%，2022年分派率为4.48%。
值得注意的是，本次募资拟投项目为普洛斯全国范围的15个园区，不仅包括物流园区，还包括产业园和大数据科技园，总投资为174亿元。
盐田港REITs
另一个申报者，深圳国资委旗下百分百控股的国有企业深圳盐田港集团说起来也与普洛斯有相当深的渊源，后者某种意义上算盐田港现代物流仓储业务的启蒙者，双方曾一起合资开发了深圳盐田港普洛斯物流园。
本次盐田港REITs最有可能的底层资产是盐田港现代物流中心，事实也正是如此。该项目号称国内最大的盘道植入式单体仓储配送中心，于2015年建成投产，实现了“当年投产、当年满仓，当年盈利”。
该项目估值17.05亿元，单价5321元/平米，总建筑面积32.04万平米，可租赁面积约26.6万平方米，包括A区的A仓、入区盘道和行车道，B区的B仓、B2仓、B3仓、综合办公楼、气瓶站、出区盘道和行车道，出租率100%。
盐田港REITs预计2021年分派率为4.47%，2022年分派率为4.75%。
本次募资拟投资项目包括深圳港盐田港区东作业区一期集装箱码头工程、深汕特别合作区小漠国际物流港一期项目以及盐田港冷链服务仓项目，计划总投资164.77亿元。
来源：火花园区智略