关于房屋质量纠纷的裁判规则
律行天下 今天
来源：中国司法案例研究中心
编者按
房屋质量问题是房地产交易中的核心问题，也是引发众多纠纷的焦点。通常所说的房屋质量问题是指房屋达不到法定或约定的质量标准，存在质量缺陷。商品房质量对消费者来说尤为重要，不仅关系到居住舒适度，而且也影响其居住安全。
截止2021年4月，在中国裁判文书网中输入“房屋质量纠纷”（案由）检索出民事裁判文书712篇，其中，由最高人民法院裁判的有1篇，由高级人民法院裁判的有84篇。
本文旨在归纳介绍房屋质量纠纷的相关规定与理论，主要围绕各级人民法院的裁判案例，提炼房屋质量纠纷的裁判规则。本文期待通过对我国判例的研究来进行一些有益探讨。
最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）实务操作与案例精解
作者：陈鑫范，王琦
基本理论
一、房屋质量问题的种类
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，可以将房屋质量问题分为如下几类：
1.房屋主体结构质量不合格。所谓"不合格"，是指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求，如地基、承重墙等部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等情形，应当视为主体结构存在问题。
2.严重影响正常居住使用的质量问题。这是指因房屋质量问题而严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形，如不能正常供水供电等。
3.其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。
二、能否因房屋质量问题拒交物业费
1.物业费包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共服务部分的管理、公共设施的维修维护而收取，物业服务并非是对某个业主的服务。房屋质量有问题不是业主拒绝向物业公司交纳物业费的理由。
2.如果业主与物业公司在《物业服务合同》中约定了物业公司有对房屋维护和修缮的义务，物业公司未尽到该义务的，业主可以要求减少部分物业费。物业服务公司已按照合同约定履行相关义务的，业主以没有居住为由拒交物业费通常不会得到法院支持。
3.房屋质量问题属于开发商的责任，与物业无关。物业可以要求业主支付物业费，同时也可以向开发商反映情况并要求解决房屋的质量问题。物业服务与房屋买卖是两种法律关系，业主不能因开发商的问题而拒绝向物业公司交付物业费。
三、如何处理房屋质量纠纷
对于房屋交付前比较明显的或者已知的质量问题，购房人可以在房屋交付时要求出卖人予以修复。购房人在接收房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。由此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。
（参见：陈冬琴、王厤瀞：《物业纠纷频发生 业主维权有途径》，载《人民法院报》2014-03-31；尹志君、薛广文：《把脉物业欠费症结 妥处物业合同纠纷》，载《人民法院报》2013-07-18
裁判规则
实务要点一：
双方当事人在补偿确认书中作出了终局性解决房屋质量纠纷的意思表示且已履行完毕，一方又起诉要求对方赔偿墙面返工重做赔偿款、租房费、搬家费的，人民法院不予支持。
案件：吴某辉、武汉广电房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【（2018）鄂民申913号】
来源：中国裁判文书网
湖北省高级人民法院认为:
本案中，诉争房屋出现墙面裂纹及渗水等问题后，吴某辉与武汉广电房地产开发有限公司（以下简称武汉广电公司）就相关质量问题签订了《工程质量问题补偿处理支付确认书》。该确认书约定了武汉广电公司因房屋质量问题向吴某辉进行补偿，其后，武汉广电公司依约向吴某辉给付了现金补偿。因双方当事人已经在上述确认书中作出了终局性解决相关房屋质量纠纷的意思表示，且已履行完毕，现吴某辉起诉要求武汉广电公司赔偿墙面返工重做赔偿款、租房费、搬家费，违反了上述确认书的约定，有违诚实信用原则，其相关诉请不应予以支持。
实务要点二：
涉案房屋虽存在质量瑕疵但不影响该房屋的基本功能，并未导致商品房买卖合同目的不能实现的，不构成严重影响正常居住的根本违约，当事人不得以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房。
案件：徐某凯与徐州中茵置业有限公司商品房销售合同纠纷案【（2017）苏民申562号】
来源：中国裁判文书网
江苏省高级人民法院认为:
本案中，徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）交付的商品房存在质量瑕疵，但不影响该房屋的基本功能，并未导致商品房买卖合同目的不能实现，不构成严重影响正常居住的根本违约，因此徐某凯以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房没有法律依据。关于涉案房屋质量纠纷，法院已作出中茵置业公司支付徐某凯房屋损失10000元的生效判决并已执行完毕。同时，徐某凯主张涉案房屋所在小区未按约由市政集中供暖，根据双方合同约定应按出卖人逾期交房处理。徐某凯陈述市政集中供暖系口头约定，但未能提供任何证据予以证明。因此，原审法院判决驳回徐某凯要求中茵置业公司支付逾期上房违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，并无不当。
实务要点三：
一方当事人在接收房屋时并未对屋面防水防漏工程提出异议，也未举证证实案涉房屋漏水系因对方当事人未做好防水防漏工程所致，该当事人在支付部分购房款后又主张因未做防水防漏工程而不符合付款条件的，人民法院不予支持。
案件：李某坤、胡某花、李某香房屋买卖合同纠纷案【（2020）赣07民终3548号】
来源：中国裁判文书网
江西省赣州市中级人民法院认为:
双方并未在合同中明确约定在何时应完成屋面防水防漏工程，本案案涉房屋已交付，且上诉人胡某花、李某香已经装修，上诉人胡某花、李某香在接收案涉房屋后，也向李某坤支付了剩余房款30万元中的15万元，由此可见，上诉人胡某花、李某香在接收房屋时并未对房屋屋面防水防漏工程提出异议，也未举证证实案涉房屋漏水形成的原因系因李某坤未做好屋面防水防漏工程所致，上诉人胡某花、李某香在支付剩余购房款30万元中的15万元之后，又提出案涉房屋因李某坤未做屋面防水防漏工程，不符合付款条件，该上诉理由不成立，上诉人胡某花、李某香认为上诉人李某坤存在违约行为理据不充分。
实务要点四：
物业公司对案涉房屋进行修补，虽未能解决渗漏水问题，但不能因此认定物业公司未尽到物业服务义务，当事人不得以此为由拒交物业服务费。
案件：福州融侨物业管理有限公司、王某红物业服务合同纠纷案【（2020）闽01民终6013号】
来源：中国裁判文书网
福建省福州市中级人民法院认为：
案涉房屋因质量问题所产生的维修义务属于开发商的责任，福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业公司）曾多次组织人员对案涉房屋进行修补，虽未能解决渗漏水问题，但不能因此而认定融侨物业公司未尽到物业服务义务。且物业服务企业提供的服务具有公共性、整体性的特点，包括对小区的各个方面如房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等提供物业服务。故王某红以融侨物业公司未尽物业管理责任、其未享受到物业服务为由拒交物业服务费的抗辩不能成立，不予采纳。
实务要点五：
负有举证责任的当事人未按要求提供司法鉴定所需相关材料，未明确其所要求的具体鉴定事项，致使案涉商品房是否存在质量问题不能通过司法鉴定予以确定的，其诉讼请求缺乏相应的证据予以证明，人民法院不予支持。
案件：骆某洲、湖北预信置业有限公司买卖合同纠纷案【（2020）鄂12民终621号】
来源：中国裁判文书网
湖北省咸宁市中级人民法院认为：
对于本案所涉商品房是否存在质量问题的待证事实，骆某洲和湖北预信置业有限公司（以下简称预信公司）均同意进行司法鉴定予以确定。骆某洲作为负有举证证明责任的原告，未能按照司法鉴定机构的要求提供进行司法鉴定所必需的完整的相关材料，以及没有按照司法鉴定机构的要求向司法鉴定机构明确其所要求的具体的司法鉴定事项范围，致使本案所涉商品房是否存在质量问题的待证事实不能通过司法鉴定予以确定。因而本案骆某洲的诉讼请求缺乏相应的证据予以证明。
小结
在司法实务中，人民法院对于房屋质量纠纷形成了诸多可供参考的裁判规则。双方当事人在补偿确认书中作出了终局性解决房屋质量纠纷的意思表示且已履行完毕，一方又起诉要求对方赔偿墙面返工重做赔偿款、租房费、搬家费的，人民法院不予支持。涉案房屋虽存在质量瑕疵但不影响该房屋的基本功能，并未导致商品房买卖合同目的不能实现的，不构成严重影响正常居住的根本违约，当事人不得以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房。一方当事人在接收房屋时并未对屋面防水防漏工程提出异议，也未举证证实案涉房屋漏水系因对方当事人未做好防水防漏工程所致，该当事人在支付部分购房款后又主张因未做防水防漏工程而不符合付款条件的，人民法院不予支持。物业公司对案涉房屋进行修补，虽未能解决渗漏水问题，但不能因此认定物业公司未尽到物业服务义务，当事人不得以此为由拒交物业服务费。负有举证责任的当事人未按要求提供司法鉴定所需相关材料，未明确其所要求的具体鉴定事项，致使案涉商品房是否存在质量问题不能通过司法鉴定予以确定的，其诉讼请求缺乏相应的证据予以证明，人民法院不予支持。
END