房车宝喊话贝壳，许家印怀的是什么心思？|| 焦点

许家印的资本版图越拼越大，要实现“万亿市值”的梦想，房车宝是恒大资本棋盘里必不可少的重要一子。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发

作者：陈欣苗

编辑：雷缓之

设计：布冬

实习生：郭曼怡

在搞大新闻这件事上，恒大算得上圈内“老手”。

譬如去年末卡点“上新”的恒大房车宝集团股份有限公司（以下简称“房车宝”），对标贝壳找房，冲击万亿市值，野心不是一般的大，也由此引发热议。

不过，近期关于房车宝的新闻，是一则不太起眼的人事变动。4月28日，据“界面”消息，原恒大房车宝集团总经理李荣智履新万达，由房车宝老员工郭晓天接任总经理一职。

离职原因外界不得而知，但今年是房车宝的关键一年。据恒大官方披露，房车宝今年会有更大规模并购，突破2.2万亿交易额，这一规模和贝壳基本持平，并计划在年内上市，这一节点远比去年流传的“2024年上市”超前。

回溯房车宝的面世，对标贝壳噱头十足，大干快上的恒大风格更是投射其中。一个大背景是，面对长势凶猛的贝壳，互联网、开发商等各路资本争相涌入房产交易这片“蓝海”，我爱我家等老玩家也在谋变。作为房企中率先跑出来的一匹快马，房车宝是什么成色？

 熟悉的配方

房车宝的诞生有现实原因。在大部分房企面临渠道化之时，贝壳的话语权渐增。据2020年财报，贝壳新房交易额同比增长85.0%至1.38万亿元，新房营收已超过二手房业务。

这对利润率正走低的房企来说是危险信号，毕竟高额的渠道费会再腐蚀利润。从财务数据上看，2019年、2020年，恒大的毛利率分别同比下滑23.19%、13.17%；净利率分别为5.54%、6.19%，远低于房企的平均水平。

更让恒大急眼的，是资本市场对贝壳的热捧。难以料想，干中介苦活出身的贝壳能创造出超5000亿的市值，与一众“地惨股”形成强烈对比。截至4月29日收盘，贝壳的市值仍高达4211亿元，约等于2.85个恒大。

就连老大哥万科也主动提及要向贝壳学习。但在向贝壳看齐这件事上，恒大的反应最快、势头最猛。

房车宝实则由恒大原来的楼盘营销平台恒房通演变而来。据恒大方面披露，重组后的房车宝包含房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台三个平台，业务涵盖一二手房车交易，以及家装家居、汽车用户服务，是一个房产、汽车线上线下交易服务平台。

▲2020年12月30日，房车宝集团正式揭牌。图片来自网络。

在做大房车宝这件事上，恒大延续了以往雷厉风行的风格，从大规模收编中介开始，通过巨额补贴向贝壳体系以外的中小中介机构抛出橄榄枝，抢占市场份额。

据多家媒体报道，恒大对加盟的经纪机构开出不少优惠政策，包括按照不同等级城市，为加盟门店提供5-8万元的现金增资，5-20万元的上市期权分配额度，以及5年内10万元的最高借款额度等。

恒大看中的则是门店51%的控股权。但恒大承诺，只做财务投资人，不干涉门店自主经营，不参与成本及利润分配。“我给你钱，你给我流量资源；我不要你钱，但你要服从管理，我们一起上市”，房车宝在合作机制中写道。

速度也很快显现。据恒大管理层在今年的业绩会上披露，目前房车宝已有门店4.3万家，去年交易规模（GTV）为1.2万亿元，预计在2021年底 GTV 达2.2万亿，进一步接近贝壳。

相比之下，截至2020年末，贝壳找房旗下门店数约4.69万，交易规模为3.5万亿元。如此看来，房车宝的规模正向贝壳步步逼近。

更重要的是，恒大已经向为今年房车宝进行更大规模的并购提供了充足的“弹药”。3月29日，恒大官宣房车宝引入17家战略投资者，融资额达163.50亿港元。

还是熟悉的配方，与恒大物业、恒大汽车引入战投的路径类似，许家印的“朋友圈”、恒大的“老伙伴”继续加持，包括许家印的“铁杆好友”郑家纯、夏海钧、曾接手恒大乳业的深圳市明晟都灵商贸有限公司等，都出现在名单中。

一盘大棋背后，是恒大降负债的战略考量，房车宝上市的进程也相应加速。据恒大管理层透露，今年计划将“房车宝”通过资本市场上市，实现引战的工作和募集资金的工作，通过权益资本的不断增加，达到降负债的目的。

 与贝壳必有一战？

自诞生之初，贝壳便是房车宝的“假想敌”。在恒大勾勒的蓝图里，房车宝要成为全球规模最大线上线下房产交易的平台，以及综合服务的平台。

按目前来的数据来看，房车宝确实是贝壳的挑战者中的一股强劲力量，但单纯地攻池掠地堆砌规模并非长久之计。

作为脱胎于开发商的中介平台，如何摆脱恒大自有房源依赖，进一步丰富房源，是意图做开放性平台的房车宝需要考虑的问题之一。

▲海量真房源，是贝壳在营销中最强调的特点。图片来自网络。

去年以来，在渠道夹击下，房企愈加意识到渠道的重要性，包括万科、碧桂园与保利等房企纷纷加强自己的渠道建设。在此背景下，恒大要拉来同行资源并非易事。甚至有观点认为，某种程度上，笼络了渠道公司的恒大，也相当于站在了开发商的对立面。

即便已收编了一轮中介公司，目前在房车宝APP上，一手楼盘中恒大的楼盘仍占大多数，而汽车、二手房成交暂时未有动态。

另一方面，随着一批中介公司加入，平台运营规则和管控标准的建立也至关重要，房车宝目前在这方面未有相关披露。不过，据“一勺言”此前报道，房车宝已组建了一支百人技术研发团队，且类似贝壳ACN的合作网络与经纪人分账机制也在酝酿阶段。

如何摆脱房源桎梏、壮大流量，以及形成有效的运作平台，这些并非烧钱便能达到，且也是吸引更多中介加盟的有利因素，关乎房车宝的可持续发展。

据景晖智库首席经济学家胡景晖分析，店东方在选择平台的时候，无非考虑的是“赋能”的问题，从这个角度来讲，房车宝“比较虚”。第一，房车宝是新东西，目前还没有太大的品牌影响力；第二，很重要的流量房产宝没有，现在最大的流量在58、贝壳手里；第三，房车宝尚未具备强大的软件支撑。

反观贝壳，其已在这些方面积累了一定优势。脱胎于链家，贝壳的线下门店优势自不用说；真房源楼盘字典和代表平台规则的ACN（经纪人合作网络），已成为房产经纪品牌入驻贝壳的底层规则。

更重要的是，贝壳的模式走通了。规模、跨店品牌合作和店效等数据，是其规则奏效的较好证明。

2020年，贝壳分别实现营收、GTV705亿元、3.5万亿元，分别同比增长53.2%、64.5%。另据官方披露，目前贝壳平台上二手跨店合作率提升至75%、2020年末非链家连接门店贡献在售二手房源量超过81%。

可见，烧钱抢占市场过后，后续如何将平台真正做好，还有待时间验证。不过，留给房车宝的市场空间仍旧很大。

据CIC报告估计，2024年全国房产交易总额可达30.7万亿元，2019年至2024年复合增长率可达到 6.6%。贝壳虽强，但目前其市占率不到四分之一。

更毋庸置疑的是，房车宝是恒大资本棋盘里的重要一子。房车宝之外，未来恒大童世界、恒大冰泉等都会逐步分拆上市，许家印的资本版图越拼越大，“万亿市值”将由恒大缔造？

目前，恒大系共有中国恒大（HK.3333）、恒大物业（HK.06666）、恒大汽车（HK:00708）、恒腾网络（HK.00136）、嘉凯城（SZ.000918）、ST广足（原“恒大淘宝”，834338.OC）6个上市平台，市值总和约8589亿元（截至4月29日收盘数据）。

若加上房车宝目前1364亿元的估值，市值总和将达到9953亿元，“万亿市值”指日可待。

你说，许老板能不上心吗？