变化与趋势 | 共同见证快速发展的中国养老行业：行业格局、建筑设计、投资运营 / 四六文摘

前言

10月15-16日，AgeClub成功在上海举办《ABI2021第三届中国老年产业商业创新大会》，聚焦于中国老年产业商业机会前瞻，寻求交流与创新。会上，我们有幸邀请到了惠州颐讯杨汪宝、维拓设计邸威、自在安和张严先生。

三位嘉宾分别从中国养老行业整体变革、养老建筑设计变革、以及养老项目投资-运营趋势变化角度，为我们分享他们从业以来，站在自己的立场上所看到的行业变化，展望未来发展趋势。

PART 1.

杨汪宝：

从业12年看到的行业整体变化与趋势

图：惠州颐讯信息技术有限公司总经理杨汪宝先生

2008 -2020：从业12年来的行业变迁

2008年8月，杨汪宝进入养老领域。2009年6月1日，惠州颐讯正式成立。至今为止，杨汪宝一直专注在养老行业。

在杨汪宝的描述中，中国早期养老市场全景呈现草莽生长的状态，床位供给明显不足。数据反映，截止2009年年底，我国60岁及以上老年人口就已达1.67亿，而全国养老床位还不足300万（数据来源：民政部《社会养老服务体系建设“十二五”规划》）。

从2008年至2020年，养老行业获得快速发展，市场早已不再是早期的粗糙模样，主要表现为以下10个方面：

1)个体户和中小企业→大量大企业进入养老行业

这些年来，大量大企业进入养老行业，诸如：险企泰康、国寿、人保等，地产公司万科、保利、远洋等，复星、国药、国投等知名产业资本和国企央企。发展至今，我们无需问哪家企业在做养老，而是谈论哪家企业还没有做养老。

2) 运营普遍盈利→运营普遍亏损

养老行业作为一项社会事业，盈利总是很少被提及。但在市场早期，做养老的普遍盈利，只不过金额较小。也有一部分通过赚取医保的钱，能够收获不错的利润。较之今天，却出现了运营普遍亏损的情况，支付问题也成为制约行业发展的困境。究其原因，在于：

早期部分盈利的机构由于各种外在因素(劳动法、通货膨胀、工资上涨等)导致成本上升，最终不盈利；
新进来的很多企业还适应不了养老服务像纸一样薄的利润，成本控制做得不好；
心中有个朝阳行业未来会盈利的大饼，愿意暂时亏损；
国家逐渐收紧医保报销，影响了依赖刷医保类设施的利润；
新项目绝大部分初期投入大，折旧和摊销高；
在其它方面挣了钱，不怕运营亏损。

3) 没有高端设施→新设施几乎没有低端的

早期，行业内并不存在多少高端设施，而如今，新建项目几乎没有低端的。包括政府支援偏远地区所建的项目，也都越发高端，甚至出现了没有最高端，只有更高端的现象。

之所以如此，是因为：一方面，随着项目的升级改造，一些低端养老设施有相当部分升级改造成了中高端养老设施；另一方面，很多新入行的朋友都认为，只有高端才能赚钱。

4) 纯养老服务为主→医养结合越来越多

医养结合具有典型的中国特色，从中央到地方各级政府都在大力推动，而国外却没有这个说法，并且医疗与养老分得很开。总而言之，多种原因导致养老行业积极拥抱医养结合。

5) 没有资本参与→资本广泛参与和关注

资本层面，早期行业内不存在资本。行业内所知的最早的并购发生在2013年左右，金额达三千多万。现在已出现大量投资和并购案例，最高的估值达15亿人民币。资本的大量涌入，与其他行业投资机会越来越少至为相关。

6) 主要有部《老年人权益保障法》→各种政策层出不穷

政策端，早期行业内只有一部《老年人权益保障法》。当时有个好事的记者把这部法的字数从头到尾数了一遍，以此发文，说这部法的字数非常少，可见国家对老年人是多么不友好。后来，各种各样的政策频出。

2013年10月23日，《国务院关于加快发展养老服务的若干意见》正式发布，众多资本纷纷布局，业内人士也因此将2013年当做养老行业元年。不过，以2014年作为元年其实更好，因为从政策发布，到政策落实，这中间还要经历一个很长的反应时间。2014年可说是一个转折点，也是在这一年，颐讯开始扭亏为盈。

值得一提的是，去年11月份，中共中央、国务院印发《国家积极应对人口老龄化中长期规划》。这个政策非常重要，虽然很宏观、很抽象，但标志着国家将老龄化上升到国家战略层面，关系国运和民族复兴。长远看来，对行业影响非常深远。

7) 不存在养老行业→行业生态正在逐渐成型

早期不存在养老行业，现在，行业生态逐渐成型，这主要表现为：

投资：各种专注养老行业的投资机构、FA、投资研究报告越来越多；
各类用品：爬楼机、扶手、适老化家具、卫浴、康复辅具……；
展会：去年180多场展览+上千场论坛、沙龙、会议等活动；
建筑设计、软装设计：出现很多只做养老项目的建筑设计、软装设计公司；
养老风控：出现只做养老行业风险控制的机构；
管理软件、智慧养老解决方案已达到国际先进水平；
顾问咨询服务：出现很多养老行业专业的咨询顾问公司；
劳务派遣、人才培训发展迅速，大专院校开设养老专业。

8) 出现候鸟式养老概念→建成大量旅居基地

旅居养老以前只是概念层面的东西，真正在做的较少，不过现在全国已出现很多旅居基地，甚至出现了旅居养老联盟，如G100。但是，现在并没有真正成规模的旅居养老企业，有一些新三板挂牌公司，但规模比较少。前年的相关财务报表显示，旅居行业的营收在几千万，可以忽略不计。

9) 社区居家养老很少→全国各地出现大量社区服务点

2001年6月8日，民政部门正式启动星光计划。据我当时研究市场情况了解到，很多社区店并不成功，浪费了几十亿。这些社区点后来变成洗脚、打麻将的场所，可以说是一个惨痛的教训。

后来政府开始规划养老格局，上海提出9073，北京提出9064，很多地方政府将此作为考核目标，贯彻到社区层面。为完成目标，造成了一些浪费，很多房子拿出来做瑜伽房等，实际检查的时候都锁着门。但不可否认，现在全国已有非常多的社区居家点，而且以后会更多。

10) 老年消费以保健品为主→出现大量老年消费创业公司

最初，老年消费领域主要是卖保健品的，现在出现了大量老年消费创业公司。不过很多卖老年用品的连锁店都做不长久，折腾一两年后就倒闭了，规模也小。足力健这类销售额达几十亿的企业现在逐渐做起来了，也出现糖豆广场舞、乐退族这类创业公司、AgeClub这类养老产业服务平台。也正是因为有市场需求，所以才会出现这样的服务平台。

中国养老行业的未来趋势

1) 支付问题逐渐缓解，春天必将到来

行业内很多朋友认为，支付问题是制约中国养老行业发展的重要原因。日本有介护险，但中国没有，所以支付问题很难解决。这确实是对的，不过长远看来，支付问题会逐渐缓解，原因在于：

愿意在自己身上花钱的富人终究会变老；
退休金在逐年上调(基本养老金已16连涨)；
从2020年开始最早买商业保险的人开始退休；
医保、长期护理险、普惠养老政策等方面支付的资金越来越多。

2) 养老服务主要由社会提供，公办机构托底为主

养老服务将主要由社会提供，公办机构托底为主。这是中央定的大方向，政府很清楚，市场化有助于提高服务质量和运营效率。而且，养老不是暴利行业，政府没兴趣直接做。

3) 养老服务主要由营利性机构提供(中国特色)

将来，养老服务主要由营利性机构提供，这也是中国特色。为什么呢？因为在国外，非营利的机构，特别是宗教团体，影响力极大，但中国由于各方面的原因，对NGO、宗教团体管控很严格，所以这些团体不可能做主角。另外，政府鼓励社会资本做养老是要谋求回报的，所以盈利也会变得更加重要。

4) 市场将被大企业主导

随着大企业纷纷入驻，中小企业在竞争力上比不过他们，所以会形成大企业主导养老市场的局面。

5) 纯粹的旅居养老做不起来

旅居养老最终会由传统旅游公司来做。国内、国外都没有成规模的旅居养老公司，纯粹的旅居养老确实做不起来。这就好像老年手机一样，都是一个伪命题。

6) 养老服务和产品成为老百姓四大消费之一

养老服务和产品将成为老百姓的四大消费之一。继医疗、教育和住房之后，养老很可能成为压在老百姓身上的第四座大山。虽然专家都说，养老可拉动内需，但随着人力成本的上升，政府的养老负担也会越来越重。

PART 2.

邸威：

养老设施空间营造发展方向和创新要素

图：维拓设计康养产业事业部总经理邸威先生

在老年金融、旅居、文化、医疗、餐饮、法律等新兴服务业层出不穷的养老产业中，邸威认为，设计是一个非常传统的行当。设计和其他行业有着相同的目标，都以解决和满足使用者需求为目标。但也存在着很大的不同，主要表现为：

建筑设计是以物理空间和硬件技术解决客户需求；
空间设计是产品实现的末端环节，和社会背景、行为需求、商业模式息息相关；
设计又是非常关键的枢纽环节，是政策、市场、运营、服务和技术的综合落地环节。

所以，在设计行业中，设计理念、手法和技术都会随着时代的变迁、需求和产业模式的改变而不断更新。产业的发展也在推动设计行业的自我革新。随着我国国情和产业的变化，养老空间营造经历了几个不同时期，每个阶段都有其社会背景和时代意义。

过去：养老设施类型发展&空间营造基本要素

1978年以后，随着养老的社会化，各类社会资本介入，养老从福利事业转变为产业，经历了2000年开始的产业启蒙期、2013年产业元年后的商业发展阶段，目前已经进入了软件与硬件的品质跃升阶段。

多元化的需求和产业细分分工，促进了养老设施的类型大发展，从最初的敬老院、福利院发展到今天的CCRC、大健康小镇、医养融合机构、适老住宅、专业照护机构等，甚至出现了一些面向未来的设施类型，如虚拟养老院等。养老建筑设计也从2000年初的零星探索，发展为近些年来设计理念和实践的大发展。

对比日本和中国目前的养老设施类型，可以看出，目前中国国内的养老设施类型已非常丰富。但由于政策和产业发展等原因，还有一些空白，细分化还有待发展。

总体而言，随着近年的政策导向、投资偏好、市场需求、消费和价值认知的差异，养老设施呈现多元化、专业化、复合化的发展。在这种发散式的发展中，相应地，我们可以重点探讨建筑设计中的一些共性和核心问题。

功能配置、硬件适老、服务效率、成本控制和运营效益，是过去十年养老建筑设计非常关注的重点。这五大设计基本要素具有长期性和核心性，无论现在还是未来，都是养老设施设计的基本出发点和目标。

但由于这些要素都是内向性的、客观性的，也造成了目前养老设施的过度标准化和同质化，千篇一律的设计比比皆是，这在某种程度上制约了行业的发展。

在当前的产业大变革和快速发展时期，设计同行们正在努力探索和改变。将近年来市场上涌现的一批明星项目和以往养老设施的硬件对比，可以发现有很大的不同。表象是硬件空间的品质提升，其内在根源是设计开始有意识地摈弃“老年建筑”的伪命题，回归设计本原，更关注人本。而“情”的设计是养老项目差异化体验、细分和突围的关键。

当下：空间营造创新要素

当下，空间营造中出现了一些明显的设计倾向和创新要素。这些创新理念和设计手法可以总结为隐龄、共情、个性、场景、融合。

这些要素具有很强的时代性和前瞻性，是当前养老设施设计中非常关键的理念，体现了当下养老行业需求多元化、客群年轻化、模式复合化的特点，这也很可能是今后十年养老设施设计的基本要素。

1) 隐龄

建筑空间对人的心理影响很大，行为产生于环境并受到环境的调节，老人亦是如此。传统机构贴标签式的标准化操作、灰暗无生机的空间和满是保护性的措施形成了一系列的负面暗示。因此，需要从硬件适老化设计、空间环境氛围的营造上，去除“弱、病、残”标签，尽量弱化负面暗示。

2) 共情

就养老设施的生活环境和老年人的生活状态而言，提高养老社区这个小社会中的社交粘性和圈层自治是提升养老设施活力的关键。从商业角度看，人与人之间的链接胜过一切营销手段。

养老设施设计的目的，是搭建一个生活的舞台，而不是造就晚年的牢笼。因此，空间营造中如何为行为“留白”、为社交创造机会、为亲情增强联系是设计师的又一个重要课题。

3) 个性

随着入住养老设施人群的逐步年轻化，会有越来越多的老年人希望享受个性化的服务，这就需要更加灵活可变的空间，具备更强的、可自主选择的功能。

民以食为天，养老设施中的餐饮空间设计，应该能够提供多样化的就餐形式、就餐时间和口味选择。虽然这样可能对运营能力和成本控制有更高要求，但客户的体验才是商业的核心。

同样地，生活居住空间应当具备灵活性和多功能性，对照护型房间进行个性化布局，这都是空间设计中，满足老年人越来越丰富的个性化需求的关键。

4) 场景

养老机构、养老社区往往是一个独立的生活圈子，在强调老年人与社会的持续融合时，我们首先应该从养老设施内部做起。

老年人的不同文化背景、生活习惯、价值认同需要体现在一定的空间形式中，给相应的行为找到环境基础。我们所打造的场景，要能够提升养老设施在隐龄、共情、个性方面的效能。很多场景化的设计实践也逐渐表明，空间环境可以呵护老年人的精神世界，甚至可以疗愈认知症。

5) 融合

除了养老设施内部的无边界漫游场景设计，养老设施与外部城市的重新融合也是当下和未来设施设计发展的重要趋势。回归人本，意味着首先将老年人视为社会化的人，而不是一个特殊群体。

在维拓近年设计的养老设施中，设计、运营、服务、营销的每一个环节都探讨了养老设施与城市融合的可能性，希望以此打破围墙的物理界限，融化人群的心理界限，消弭老人与其他人群的生活界限。

未来：愿景与展望

产业的发展未来本就很难预言，建筑设计作为产业中的小小一环，就更难妄言未来。但也并非无迹可寻。经历了福利事业阶段的基础功能配置、公平配给、低成本复制，到产业启蒙阶段的解决有无、完善功能、差异供给，再到商业发展阶段的服务、运营效益为先、高标准复制。

如今，国内养老设施的软硬件建设已经进入了品质跃升阶段，隐龄、共情、个性、场景、融合是当下的关注重点。未来，养老设施设计可能随着科技发展和社会模式的变化而更加智慧化、无边界。

PART 3.

张严：

机构养老投资变化与发展趋势

图：自在安和COO 张严先生

图：自在安和的特色与优势

自进入市场以来，自在安和团队已经积累了较为成熟的经验。从合众人寿起家开始，团队先后参与了不少大型养老社区的建设和投资，在中国武汉、沈阳、南宁等地自建自营多个大型CCRC+AAC社区，并在美国投资了56家社区，涵盖半自理到专业护理。因此，团队具备很强的投资基因。

现如今，自在安和已经形成完善的运营管理体系、综合性的信息化系统，并持续深耕医养结合，更获得了红杉资本、星界资本、北京长乐安享等股东的大力支持。

图：自在安和的运营管理

作为一家集投资与运营于一体的企业，自在安和已在全国范围内经营老年照护机构（护养院和护理院）达20余家。张严认为，只有把投资和运营进行有效的结合，才能够真正摸索出机构养老投资行业的盈利模式。根据多年的投资经验，他总结了近些年来主流市场投资者的一些变化及未来趋势。

主流市场投资者的变化

1) 保险公司

保险公司进入养老行业较早，2006年，头部的20个保险公司纷纷进军养老市场，主要以重资产投资，大型CCRC社区的运营为主。单笔投资数额巨大，动辄几十亿。但是，这些保险公司的目的并不都是通过运营赚取收益，而可能是通过养老形成差异化竞争，扩大保单销售规模。

从趋势来看，会有越来越多第一梯队的保险公司进入市场，但整体投资速度却在下降。2017年，投资领域出现一个明显的分水岭。此后，保险公司的投资速度明显下降。原因主要在于，一方面，保监会对大类资产占比、偿付能力等指标的控制；另一方面，养老地产单体投资过大，中小保险公司相关保险产品的开发能力有限，虽然投资意愿很浓，但不敢轻易涉足。

未来，市场上将会催生出专门给中小保险公司服务的一类有丰富机构运营管理经验的基金管理公司。

2) 地产公司

地产公司进入养老市场的时间也相对较早，从2008年起，地产公司陆续进入养老行业，进入形式比保险公司更灵活。地产公司最早通过启动重资产机构运营，以会员卡、押金的方式实现快速回流。这一阶段，地产公司的主要产品是房产。

2015年之后，市场上出现一批轻资产运营机构，服务于需要协助照料和专业照顾的长者，产品更侧重于服务。总而言之，地产公司轻重资产并存，模式较为多样化。

同样，从2017年起，各家地产公司的扩张速度大大放缓，主要原因有二，一是行进过程中对盈利模式的探讨及完善问题；二是新开机构较多，经营压力逐步增大。在地产公司中，部分专注于运营能力培养的公司将会脱颖而出。

3) 非保险或地产背景的基金、上市公司

近年来，基金上市公司在市场上越来越活跃，参与者越来越多，参股投资和控股投资均急剧增加。其中，控股投资近年来的整体交易额更高，市场更为火热。

公开信息显示，最早从宜华健康收购亲和源开始，资本慢慢注意到这条赛道。然后去年，交大昂立收购上海仁杏；今年年初，大湖股份收购东方华康，从这些大规模的交易中可以看出，资本对养老产业的关注密度越来越大。未来可能会有更多的资本介入，控股和参股型的投资人均会有所增加。

4) 个人投资

借鉴成熟的美国养老市场发展经验，我们发现，个人投资者是市场的重要组成部分。虽然美国在养老机构运营和资产持有层面都非常成熟，市场上有多家上市公司，但是养老行业的集中度却很低，市场绝大部分参与者还是个人和小型机构，这充分体现了养老的地缘化及个人投资者的重要作用。

不过，个人投资者身上也容易存在两类问题，一是投资强度偏低，二是合规性问题。未来，个人投资者会成为很重要的参与者，并逐渐被大的市场参与者收购整合。

投资逻辑变化

如今，投资逻辑更加注重盈利与可持续发展。经过验证，依靠政府补贴作为收入来源的道路很难走通。因此，我们对市场更为关注，思考怎样获得可持续发展。

1) 硬件及服务档次

从硬件和服务档次看，行业已不再标榜中高端，而是越来越看重中端的、普惠型的机构。这一变化表现为：

一是从高强度的硬件投资转化为中低强度的硬件投资；
二是从50%以上公区比例的低出床率发展为30% - 35%左右的高出床率；
三是从标准服务与附加服务混合的过度服务发展为标准服务与附加服务分离的合理服务。

以自在安和为例，我们进行了服务分块，分为基础服务a和个性化服务x、y。基础服务定义了服务内容，按照服务频次，可分为n个等级。在服务a的基础上，我们又根据客户个性化的需求，提供护理增值服务x和医疗增值服务y，打造a+x+y的服务模式，按照相应的服务标准收费。如此一来，投资效率大为提升。

2) 主驱动核心

首先关注高龄老人的情况以及中国人口和家庭结构的变化。上图显示了两条线，一是60岁以上老人的数量，二是80岁以上高龄老人的数量。除生活照料需求外，80岁以上的老人医疗需求也很旺盛，而且医疗需求的优先级更高。

从60岁以上的人口构成来看，整体呈冰山状分布，露在水面上的80岁以上高龄老人部分只有10%，未来5-10年，甚至更长时间内，冰山下面的人会慢慢浮出水面，高龄老人的数量急剧增加。

与此同时，高龄老人的家庭结构也会发生很大的变化。由于他们是421家庭，子女还在996甚至007，要照顾家里的下一代，没时间照顾老人，高龄老人养儿防老的观念会逐渐淡化，因此我们可以推断，高龄老人对养老机构的需求在不久的将来会随之爆发。

高龄老人的爆发趋势及其家庭结构的变化，会导致未来机构的驱动核心发生变动，原来，市场上大部分养老机构以养为主，医疗为辅，“养”是主要驱动力，医疗则有很强的局限性，形成“养医模式”。

未来，会有更多的医疗驱动养老的“医养模式”。在市场占比方面，目前中国养医结合机构（也即养老院）是医养结合机构（也即护理院）的15倍。

与养老院相比，护理院面临更大的挑战。一方面是地区差异，与医疗相比，养老的地区差异更大。比如，在上海运营良好的护理院，复制到杭州不一定可行。不同地区的政策、支付比例、监管都有很大差异，因此会给连锁化运营带来一定困难。另一方面是人才短缺，养老机构的人才去做医疗很困难，而医疗机构的人才很多不愿意从事养老工作。

3) 城市选择