深圳13重点片区变化情况，你买对房了吗？

文章来源：未来城视

论讲故事，深圳是一绝。

早在十多年前，概念规划已琳琅满目，东西两部正比翼齐飞，造城运动在遍地开花，宏伟蓝图绝不输今日。

2007年，新的一版城市总体规划出炉，深圳划出了13个重点发展片区。他们就像13个孩子一样，深圳爸爸希望个个都有出息。

时过境迁，这些孩子虽然起点相同，但今天各自有了自己的发展方向和功能定位，成长速度也有所不一。

不难发现，城建变化度越大的地方，不动产价格变化也越大。每一个人的细微决策，都影响着所在片区的发展。

十年来的历史窥见官方和市场集中在这个片区的力量，而目前的经济发展状况、城市功能规划和土地空间结构一定程度上影响着十年后的未来，我们综合以上因素对13片区的潜力排序，从中也可感受到他们发展各异的原因：

NO.13 

新大-龙岐湾地区

十年前，大鹏被称为“深圳最后的桃花源”，龙岐湾将发展成代表深圳21世纪标准的特色鲜明、富有活力的滨海综合城区。然而，搞钱至上的深圳人并不为桃花源的梦买单，单一的旅游功能定位也难以创造建综合城区的财力。

现在，大鹏终于明白深圳人的调性：浪漫主义即是经济发展。转型海洋经济新兴产业才能吸引更多的深圳人口。有了人，才有21世纪滨海城区的梦。

NO.12 

布吉中心地区

十四年间的布吉变化并不大，因为90年代末这里就已经被地产包围。土地升值的诱惑让大量的城中村疯狂加建，以至于城市仿佛绕开这里发展，一直以来，布吉的产业也是依托于地产的老步行街商贸为主，没有跟上今天处处转型的科创大势。

NO.11

罗湖商业中心

又高又旧的楼和狭窄的土地让罗湖饱受制约，行政意志西移也让不少企业总部无奈搬离此处。不过，蔡屋围、湖贝两大超级旧改和大湾区免税城的机遇让人们对这里仍有憧憬，但另一方面，至今没拆完的蔡和湖也让大家对更新时间的预期一直拉长。

NO.10

笋岗-清水河片区

物流中心大量的仓库对于笋岗来说并非坏事，相对于产权复杂的城中村来说，这里更好改造。整备出来的土地资源未来会转型创意文化产业，罗湖本身的文创基础也将使深圳文创中心落地更迅速。

NO.9

龙华新城

原龙华镇能够摇身一变今天的红山宇宙中心，除了龙华本身的电子信息产业以外，最大的推手就是靠着福田南山外溢人群的房地产开发。十四年间北站从一片平地变为深圳最大住区之一，变化惊人，但过度的地产开发也挤压了龙华本身应以为傲的实业，除了城中村就是住宅的北站新城会不会沦为下一个布吉，恐怕答案得靠几所名校苦苦支撑来解答了。

NO.8

坪山新城

深圳前四十年靠电子产业迅速崛起，但这显然非长久之道，生物医药和新能源等新兴产业总得代替前者登上历史舞台，而坪山广阔的土地空间和大量的国家战略产业布局，承担了深圳转型这一使命。如果坪山未来真有爆发性的规划落地，或经济上有所建树，大量居住在惠州的人口可为其提供支撑，一招翻身不无可能。

NO.7

西部沿江地区

十四年来这里变化很大，得益于超大体量的会展中心。人满为患的上海车展告诉我们会展经济不会衰落，疫情过后深圳人流量还是非常值得期待。宝安一年超过1500亿的固投，也绝不会让这里落下脚步。

但周围天量供应的公寓似乎有点浪费，而且北边海洋新城可能还在概念当中，毕竟海洋经济的产业底蕴恐怕沙井并不具备。

NO.6

大运新城

深港国际科教城，大运从未有如此高的地位。十四年前作为龙岗的“新区”，也是在平地上写了一篇不错的文章。未来，大运最大的爆发点在于从港中文的单打独斗到大学城的抱团取暖，如果进展顺利，他的产学研实力将与西丽大学城并驾齐驱甚至超过后者。

NO.5

沙井—松岗中心

密集城中村和工厂的制约让沙井中心本不应排在这个位置，十四年他的改变并不大，但前海扩容、机场扩建、会展中心落户、南沙自贸区、11、12、20号线和以金蚝为代表的大体量旧改，让这里受到来自四面八方辐射，只是，深圳人对小产权的狂热势必会阻碍这里的旧改推进，此时土地更充裕的光明便成为其最大的竞争者。

NO.4

机场及周边片区

疫情之下，深圳机场2020的旅客吞吐量已经是香港机场的4倍多，极具战略意义的湾区空铁枢纽正在形成。T4航站楼的建设与大空港经济圈的打造也会给这里的经济助力满满。只不过，机场发展与周边房价无关，可别把它的成长和周围公寓联系到一起。

NO.3

光明新城

目前光明是深圳土地整备率最高的行政区，大量已平整的土地等待开发，城建效率远高于罗湖等老城的旧改。且南山外溢已成定局，未来人口流入不成问题。科学城的定位给光明众制造业提供转型最佳机遇，南山科技企业迁入光明也逐渐成为潮流。只是，大科学装置非一朝一夕之事，也非行政力量可以主导，光明的科技梦能否实现，还得市场给出答案。

NO.2

前海地区

前海新城市中心自不必多言，唯一担忧的是其成型的速度。2010年规划至今已有十年，只有桂湾楼群已有所雏形且空置率超过一半。目前前海不断颁布的灵活政策意味着他已经在寻求改变，未来它可能从一个金融中心变为综合性CBD，价值仍然是深圳的顶点。

NO.1

深圳湾地区

从规划图看，十年前后海甚至没有规划今天这么多摩天大楼，但市场的强大让这里的发展令所有人震惊。尽管十年来深圳湾片区已经开发大半，但后海国际金融中心和深圳湾超总轰鸣四起的工地，仍然给人无比巨大的想象空间。

通过这13个片区不难看出，当初的规划如今都有了新的模样，以前搞文体的、生态的、居住的，现在都变为了科技概念区。深圳是中国变化最快的城市，深圳也因变化而成功，这里的人适应变化、拥抱变化、追求变化。

十四年过去了，你的房子周边有什么变化？未来，又将如何呢？

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