骂广钢的人，呸！

现在买房，一买就是8年动不了，要考虑的真是太多了

是啊，地铁，学校，地段，样样都要

你家是地铁盘嘛

是啊，我们楼下有6条地铁线

你们有学校嘛

有，我们落地了4所名校

好棒啊，你们小区是哪个

广钢

广钢在哪里呀

荔湾

哦，当我没问

懂这个话题的人，不要笑

不懂这个话题的人，也别觉得莫名其妙

上面的对话，真的反映了一个残忍的偏见

你说广钢离市区近，人家骂密度高

你说广钢有地铁，人家骂离地铁远

你说广钢有学位，人家骂学位不够

你说有公园，有商业，有广船...统统没用。“哦，不就是一个睡城，没产业，GDP没得救了”

So，你确定自己真的了解广钢吗？

1.密度：除花湾ABC，其他容积率基本≤4.8

2.学位：落地4名校，今年广钢人户一致100%入读

3.地铁：目前最远1.5公里，11号线通车解决地铁死角

4.货量：一个广钢＝3.5个东荟城

5.产业：要是有产业，就不止7万的价了

密度

除花湾ABC，其他容积率基本≤4.8

“好密”。专业一点讲，就是“容积率高”。

说白了，容积率越低居住舒适度越高，容积率越高居住舒适度越低。通常，一个地块容积率在拍地的时候就已经确定了。

单体楼一般容积率高于10.0

在广州，容积率在3.0-4.0之间是目前最常见的情况

那么，广钢的情况如何？

片区目前19个项目，有6个项目容积率介于3.0-4.0之间

也就是1/3的项目，白挨骂了，特别是花湾D区，很无辜

从下表可以看到，除了中海花湾壹号A区、B区、C区以外，其他小区容积率基本≤4.8。

这个数字高吗？来对比一下几个网红盘就知道。

侨鑫汇悦台、中海花城湾、嘉裕公馆就不说了，一说又觉得跟珠江新城比，不科学。

那海珠创新湾的网红盘多少？不好意思，6.9

天河奥体的网红盘多少？4.5

黄埔科学城的网红盘多少？4.54

说到底，一个项目容积率4.8不是问题，广钢的问题在于：

①连成一片，在视觉上，角度上，心理上造成压迫感

②容积率7.0的花湾壹号就在马路头排，实在太扎眼了

③中央公园迟迟不建，到处围蔽，无法为广钢分担密度

不过，好消息是，中央公园已在筹备中，将由今年出让的234地块配建。最乐观的预计是，两三年时间。

学位

落地4名校，今年人户一致100%入读

广钢分南北二区，其中北区约1.47万户，南区约8500户，合计约2.33万户。

目前落地省实一小，省实二小，华师附荔湾、省实初中，其中，今年一年级可提供20个教学班，广钢内人户一致100%入读。（来源2021年荔湾区招生计划）

未来几年，广钢有两个变量：

一个是南区还有接近一半的人未收楼；

一个是南区第二所小学（由保利和光晨樾二期配建的36班小学）暂未交付

不过，房产君在2月份航拍广钢，上述学校结构已封顶，4月份再度走访现场发现，学校外立面已完成，正在进行室内装修。有关人士透露，该小学或在2022年开学。

届时，广钢内部小学总计156个班。

这是一个什么概念呢？我们可以横向对比两个方面：

一个是网红二手。

比如赫赫有名的学位维权王者——万科东荟城，剔除公寓后约6620户，经过一轮教学楼加建后，如今开班40+，2019年、2020年、2021年一年级招生分别为10个班、10个班、12个班。（来源当年黄埔区招生计划）

一个40+班的小学可以容纳6620户东荟城

3.5个东荟城的广钢，拥有接近3.5个东荟城小学

从数据层面来说，东荟城能解决的问题，广钢就不会是问题。

另外，“东荟城现象”出现的根本原因是：大量学位刚性需求，集中爆发。

大家可以留意一下“集中”这个关键词。

房产君说个小案例，有个住黄埔网红片区的同事，一层六户，就有4位猪宝宝，2位猴宝宝。一到小区花园，跟进了幼儿园操场一样。左手抱一个，右手牵一个的，太常见了。

这样极端的状态，真的无法避免学位紧缺。

而房产君了解到的广钢，虽学位刚需住户多，但家长年龄层跨度从70后到90后，孩子年龄集中扎堆的情况跟东荟城没法比。

另一个是网红新盘。

来看看广州目前几个网红盘的学位配比情况：

比如黄埔横沙旧改，约16500户，配班36小学*2

天河小新塘旧改项目，约6000户，配45班中小学

黄埔火村旧改项目，约25000户，配144班九年制学校

而2.33万户的广钢

已配156班小学，加一个初中（目前招生共计25个班）

今年234地块出让后，还将配建一所初中、一所高中

同时，广钢内部有四所幼儿园，白鹤、小绿堡、青檬、春禾。目前，各小区到幼儿园、小学间步行距离最远不超过800米。

几相对比，结论是什么，大家自己算吧。

地铁

最远1.5公里，11号线通车解决地铁死角

首先，以珠江新城地铁站为起点，中海花湾壹号为终点，百度地图显示，距离约12公里。

其次，广钢拥有6条地铁线。包括：

已通车的1号线西塱站

已通车的广佛线鹤洞站

在建的11号线，预计明年通车

在建的22号线，首期年内开通

在建的10号线，预计后年通车

佛山地铁11号线，最快今年开建

房产君特意做了一个距离分布图，从鹤洞地铁站出发到北区楼盘，百度步行距离是1公里左右，到达南区楼盘，大概是1.5公里。

要注意，这里的1.5公里有两个前提：

①当下广钢内部道路尚未完全开通，如果拆迁顺利，道路打通，距离将缩短500米左右；

②11号线鹤洞东站尚未开通，开通后，与南区所在楼盘距离大概是300-500米之间。

丨地铁正对面道路不通，只能从马路两边走

换句话说，当下仅仅是广钢轨道交通情况最差的局面。

不过鹤洞大桥即将迎来大修，工期至少两年，届时广钢交通不可避免进入阵痛期。

好在，城市快捷路二期东沙—石岗隧道已经在建设中，这一条连通海珠区和荔湾区的过江隧道，将大大缓解鹤洞大桥的交通压力。

货量

一个广钢＝3.5个东荟城

大盘的优点大家都知道，配套齐全，人多力量大。

缺点大家也知道，有两个。

①开发周期长，二手想卖出去，就会无情地遭遇同区域一手新盘的冲击

这个逻辑套用在华南板块的众多大盘，成立

用在黄埔的实地常春藤，成立

用在番禺的亚运城，成立

但广钢不一样，楼盘虽互相连成一片，但归属于不同开发商，同时进行开发。

2.33万户的规模，在短短五年时间，基本开发完毕，这放在其他单个大盘身上，是不可能的事情。

要想想，其实一个广钢也就相当于3.5个东荟城。

而东荟城所在的香雪板块，一条开创大道两边有多少楼盘，大家可以数数。

②货量大，买家挑花眼，产品之间同质性高，价格相互冲击

我们做了一个统计，整个广钢一房占比约1%，两房占比约7%，三房占比约67%，四房占比约25%。

如果想要挑一个学位壳，抱歉，整个广钢只有振业天颂有一房户型，毛坯交付。

两房的话，中海花湾壹号ABC三区、金融街融穗华府、北大资源博雅1898有少量房源，都是70㎡起。

丨数据来源阳光家缘

这也是为什么中海学仕里58㎡2房一亮相，就称霸广钢。

因为压根没得选，在整个广钢都是稀缺品，唯一的入门级产品。

说到三房，中海学仕里的70㎡户型自然是王者。

但如果想要住的舒适一点，保利曼城、保利和光晨樾二期，保利碧桂园公园大道、保利堂悦都有80多平的小三房。

丨数据来源阳光家缘

不过，公园大道的85㎡是2+1，户型舒适度不如和光晨樾二期的82㎡、保利堂悦的85㎡正三房。

大三房，房产君在此不做讨论。因为：

①这部分占比最高，特别是110㎡左右户型，可选空间大

②面积越小，房间数越多的产品，未来价格空间会更高

③如果想要复式产品，那基本是南区保利的天下了

最后说四房，它真的已经成为刚需了。

这两年，但凡开盘，卖得最好，价格最贵的都是大户型。

统计了一圈，除了中海学仕里89㎡四房，整个广钢最小面积的四房产品是保利公园大道的98㎡3+1户型。

跟中海的阳光房+1不一样的是，公园大道是入户+1。

丨数据来源阳光家缘

如果不想要+1户型，那么保利和光晨樾的104㎡正四房，真的是王炸选择。

对于这类小三房、小四房的入门级产品来说，房间数量就是王道。朝向、是否公园头排、距离地铁远近、小区体量等是次因。

跟大三房不同的是，大四房反而具备稀缺性，它是站在鄙视链顶端的产品。

除了保利曼城，跟保利东郡一期，广钢所有项目都有四房产品，丰俭由人。

其中，北大资源博雅1898的140㎡四房三卫，单从户型来说，也很能打。

但如果从小区整体性来说，四房产品首选保利堂悦、华发中央公园、海德公馆、珠江金茂府。因为小区整体是三房起步，户型更加纯粹。

另外，这几个小区都有少量顶复超大面积房源，受众面太小，在此就不做讨论了。

产业

要是有产业，就不止7万的价了

白鹅潭最新的规划，这里就不贴了，贴了也是要被喷的。

不过，这两年，荔湾倒是比往年认真积极了一点，起码拆迁的动作是不小的。目前，已经有18条村在全面改造。

对于广钢来说，未来还将有5个增量：

1.广船、幸福中心、医药港亮相

2.南区234地块出让，中央公园开工

3.南区第二所小学落地，学位无忧

4.地铁11号线开通，大幅缩短距离

5.荔湾区政府的意愿，跟决心

其实，买房有区域偏好是正常的。

一方面，掌握话语权（实际上就是混楼市群）的人多是新广，年轻人。老城区好不好不知道，但是贵是一定的，囊中羞涩的原因也是在的；

另一方面，政府砸钱多的，魅力也更大，有钱又帅气的金主爸爸，谁不爱，城市界面一流的黄埔、南沙，自然机会也就来了。

但是，谁说只有老广买广钢呢？

看到文章的各位，如果你是买广钢的新广，千万留个言，转一个。这文能发出来，真是太不容易了。

实际上，对于一个主城区，有成片大规模货量，有江景，有学校，有地铁，有商业，有公园的地方，为什么还要骂它没产业？

广钢要是有产业，它就不止7万的价格了。

当然，你要是说它跑输天河网红盘，那自然也是真的。广州11区，能跑赢天河网红盘的，又能有几个？

房产君想说，房住不炒的前提下，踏踏实实做配套，做产品的板块，会在这一轮体现出应有的价值。

大浪淘沙。

你会发现，最好的学校，就是最近的学校。

没什么比楼下就是学校、地铁、公园更实在的了。