房地产的边际效应
为什么不能买小县城的房子,为什么不能买三四五线的房子,我们之前讲了很多,但是很多人不听。
他们的理由是,好像没什么事啊,最近价格也还好啊,这几年也没啥变化,有的还涨了一点。
这个你怎么解释?
因为数据不能反映全部,数据可能给你误导。
数据是结果不是原因,数据是有滞后性的。换句话来说,当你发现数据不对的时候,可能就来不及了。
质疑的那些人,严重低估了人口流出对房价的影响。
要知道,人口流出是线性的,但是价格绝不是线性的。
我举个例子你就懂了。
比如在一个小岛上,一共 100 个人。
吃的呢,一共是 200 个面包。每个人都够吃,还有多的,所以面包不贵。
那如果是 100 个面包呢。每个人也够吃,虽然没有多的,但也不会涨太多。
可问题就在于,只要再少一个面包,就会出大问题。
100 个人,99 个面包,会出现什么情况。
面包会涨 1%吗?
不会,面包会一直涨,一直猛涨,一直涨到有一个人买不起为止,剩下 99 个人才有吃的。
也就是说在面包从 200 到 100 的时候,每个人都够吃,边际效应很低,价格会有波动,但是没那么明显,甚至还会出现面包减少,价格反而降低的情况。
但是一旦临近阈值,不够吃了,边际效应就会激增,价格就会天翻地覆。
有,就能活下去,没有,就活不下去,那价格就会一直涨,涨到让最后一个人付出全副身家也买不起。
如果你只看前面的价格,你是不会有危机感的。
回到开头的问题,很多人紧紧盯着价格,却对阈值毫无概念,对大势一无所知。
要知道,房地产是一个边际效应很强的市场,它是一个相对刚需的市场,它和户口教育医疗都是强关联的。
所以一个城市 100 套房子,面对 90 个买家和面对 110 个买家,其结果是完完全全不一样。
绝对不会是 10%的差距,可能是 100%甚至 300%的差距。
这就是为什么有的城市 5 万一套还没人要,而有的城市 5 万一平还得让你熬夜打新。
所以,当人口持续流出,导致本地需求完全过剩之后,对房价就会有严重的影响。
我们观察微观也是,有很多三四线城市,你说它经济差吗?它不差,甚至有一些不错的产业。
你说它人均收入低吗?也不低。
但它的房价长期不变,哪怕打车起步价从 5 涨到了 8 块,哪怕门口的大包子从一块涨到了两块,所有商品都在涨,房价还是和从前一样,纹丝不动,就是因为人口在持续流出,导致房价长期横盘甚至阴跌。
好不容易买了一个房子,想卖的时候发现很难出手,咬咬牙降价吧,买家还挑三挑四的。可你要不卖呢,大城市首付的钱又不够,就会非常被动。