房地产的边际效应

为什么不能买小县城的房子，为什么不能买三四五线的房子，我们之前讲了很多，但是很多人不听。

他们的理由是，好像没什么事啊，最近价格也还好啊，这几年也没啥变化，有的还涨了一点。

这个你怎么解释？

因为数据不能反映全部，数据可能给你误导。

数据是结果不是原因，数据是有滞后性的。换句话来说，当你发现数据不对的时候，可能就来不及了。

质疑的那些人，严重低估了人口流出对房价的影响。

要知道，人口流出是线性的，但是价格绝不是线性的。

我举个例子你就懂了。

比如在一个小岛上，一共 100 个人。

吃的呢，一共是 200 个面包。每个人都够吃，还有多的，所以面包不贵。

那如果是 100 个面包呢。每个人也够吃，虽然没有多的，但也不会涨太多。

可问题就在于，只要再少一个面包，就会出大问题。

100 个人，99 个面包，会出现什么情况。

面包会涨 1%吗？

不会，面包会一直涨，一直猛涨，一直涨到有一个人买不起为止，剩下 99 个人才有吃的。

也就是说在面包从 200 到 100 的时候，每个人都够吃，边际效应很低，价格会有波动，但是没那么明显，甚至还会出现面包减少，价格反而降低的情况。

但是一旦临近阈值，不够吃了，边际效应就会激增，价格就会天翻地覆。

有，就能活下去，没有，就活不下去，那价格就会一直涨，涨到让最后一个人付出全副身家也买不起。

如果你只看前面的价格，你是不会有危机感的。

回到开头的问题，很多人紧紧盯着价格，却对阈值毫无概念，对大势一无所知。

要知道，房地产是一个边际效应很强的市场，它是一个相对刚需的市场，它和户口教育医疗都是强关联的。

所以一个城市 100 套房子，面对 90 个买家和面对 110 个买家，其结果是完完全全不一样。

绝对不会是 10%的差距，可能是 100%甚至 300%的差距。

这就是为什么有的城市 5 万一套还没人要，而有的城市 5 万一平还得让你熬夜打新。

所以，当人口持续流出，导致本地需求完全过剩之后，对房价就会有严重的影响。

我们观察微观也是，有很多三四线城市，你说它经济差吗？它不差，甚至有一些不错的产业。

你说它人均收入低吗？也不低。

但它的房价长期不变，哪怕打车起步价从 5 涨到了 8 块，哪怕门口的大包子从一块涨到了两块，所有商品都在涨，房价还是和从前一样，纹丝不动，就是因为人口在持续流出，导致房价长期横盘甚至阴跌。

好不容易买了一个房子，想卖的时候发现很难出手，咬咬牙降价吧，买家还挑三挑四的。可你要不卖呢，大城市首付的钱又不够，就会非常被动。