什么是楼面价？运城楼盘的楼面价都是多少？

前几天发布了一篇北区的土地出让公告，顺手提了下该地块的楼面价差不多700块，很多网友留言问什么是楼面价。我们平时看房买房时，关心最多的一定是房价多少，从来不会说起楼面价，所以对此不太了解也情有可原。

说到房价，就必须知道房子的成本是由什么构成的（不含利润）：

房子成本=土地成本+建安成本+绿化成本+运营销售成本+税收成本+其他成本(融资等)

俗话说，“巧妇难为无米之炊”，开发商再牛，盖房子总得先有地，那拿地价就成了一套房子成本基础中的基础。每个地块都有着位置、大小、房子等各方面的差异，所以地价也不同。当然了，计算得出的楼面价因此也各不相同。

那楼面价究竟是什么呢？

楼面价是指单位建筑面积分摊的土地出让价格，即房屋销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面价的计算公式如下：

最大建筑面积受政府批准的容积率控制。

注意：楼面价≠土地成本

楼面价说的只是土地出让价格。而土地成本除了土地出让价格外，还包含土地契税（土地出让价格的3%）、市政配套费（比如城市天然气、集中供热、地铁专项配套费等）。

看到这里，如果你还对楼面价云里雾里，那我们就举几个例子吧：

一、运城万达地块（商业用地）

▷土地面积：60012平米（90亩）

▷地块最高容积率：≯ 2.0

▷土地出让成交价：9417万元（约104万元/亩）

在算楼面价之前，需计算该土地的最大总建筑面积，总建筑面积指建筑物各层水平面积的总和。通俗点讲，就是一个小区所有建筑物每层面积的总和。

建筑面积=占地面积×容积率

即，运城万达地块

最大建筑面积=60012平米×2=120024平米

楼面价=9417万元/120024平米=784.6元/平米

即运城万达地块的楼面价是784.6元/平米。

二、河东广场地块（商住用地）

▷土地面积：10940.6平米（16.4亩）

▷地块最高容积率：≯ 8.8

▷土地出让成交价：4359万元（约265.6万元/亩）

即，河东广场地块

最大建筑面积=10940.6平米×8.8=96277.2平米

楼面价=4359万元/96277.2平米=452.8元/平米

即河东广场地块的楼面价是452.8元/平米。

三、华曦广场地块（商住用地）

▷土地面积：13658平米（20.5亩）

▷地块最高容积率：≯ 9.56

▷土地出让成交价：4301万元（约209.9万元/亩）

即，华曦广场地块

最大建筑面积=13658平米×9.56=130570.5平米

楼面价=4301万元/130570.5平米=329.4元/平米

即华曦广场地块的楼面价是329.4元/平米。

四、地标广场地块（商住用地）

▷土地面积：21250.8平米（31.9亩）

▷地块最高容积率：≯ 5（估算）

▷土地出让成交价：8515万元（约267.1万元/亩）

即，地标广场地块

最大建筑面积=21250.8平米×5=106254平米

楼面价=8515万元/106254平米=801.4元/平米

即地标广场地块的楼面价是801.4元/平米。

五、晋府壹号地块（商住用地）

▷土地面积：92159.3平米（138.2亩）

▷地块最高容积率：≯ 4

▷土地出让成交价：21010万元（约152万元/亩）

即，晋府壹号地块

最大建筑面积=92159.3平米×4=368637.2平米

楼面价=21010万元/368637.2平米=569.9元/平米

即晋府壹号地块的楼面价是569.9元/平米。

吃瓜群众：

拿地这么便宜，售价这么高！你这个黑心的开发商，我%￥#*&@（因包含敏感词，已屏蔽）

观察哥：

醒醒各位！要制作香喷喷的面包首先得有面粉啊，楼面价只是开发楼盘的土地成本之一。后边还有大头呢！

购房咨询可加观察哥个人微信：ycfcgc

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