2020年就开始说的REITs真要来了，大家觉得可以买吗？

经查询上交所和深交所网站，首批9单封闭式基础设施证券投资基金（REITs）项目获两家交易所审核通过。其中，上交所5单，深交所4单。

什么是REITs，还得先解释一下，一般的说法是，REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

不过我们还是用REITs这个英文缩写，上次试点时的叫法是“不动产投资信托基金”，本次正式的名称为“基础设施证券投资基金”。我们看一看本次项目的情况就知道了，叫房地产投资信托基金，那么范围就受限了，比如本次的“博时招商蛇口产业园”项目就只能说基本靠得上，但产业园的收入肯定不全是房地产收租。

另一个“中航首钢生物质”项目的资产主要是：项目公司持有的位于门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村的北京首钢生物质能源项目、北京首钢鲁家山残渣暂存场项目、北京首钢餐厨垃圾 收运处一体化项目（一期）的如下资产……，这实际就是一工业项目中的部分资产。所以说必须用“基础设施证券投资基金”这个范围更广的名称。

我查询了几个基金招募说明书（草案）和基金合同（草案)，都是浮动的投资回报率，整体其实就跟投资股票是差不多的，但我查询的两家“博时招商蛇口产业园”和“中航首钢”的基本，都是承诺：“基础设施基金以获取 基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后 基金年度可供分配金额的 90%。”

这就是和投资于REITs与投资于公司股票的最大不同，投资于公司股票的主要目的是公司价值增加带动股价上涨，然后通过抛售股票来实现收益。当然也可以选择靠分红来实现收益，但这并不是主流选择。

投资于REITs，虽然本次发行的封闭式的基金也会上线交易，但几乎没有太多的可增值的空间，投资的主要目的就是分配基金资产的租金、收费等形成的利润。而且9成以上都被分配掉了，也不会允许基金项目大规模的自行发展和扩张。因为按REITs的逻辑，扩张就要发行新的REITs项目，根本无需靠留存项目利润来实现。

其实这就是对我们的某些基础设施类的上市公司（比如那么一群高速公路公司）以前模式的另一种选择，因为他们用传统的上市方法来交易股票，确实和大多数的上市公司显得有些不合群，典型的表现就是极低的市盈率。

说了那么多，首批的这些项目能投吗？我们先看一下欧美他们发展的情况吧。

近二十年来,北美地区的REITs收益最佳，约为13.2%，欧洲次之，约为8.1%，亚洲REITs的平均收益最低，约为7.6%。但由于受欧债危机的影响，欧洲REITs收益率也有下降至-9.2%这种极端情况。

那么作为试点首推的项目，一定是官方反复选取了的，至少对收益情况是做了比较稳妥的测算，也就是说，试点是希望成功，而不是失败的。这些项目的情况确实也不太好去详细研究，但就凭这个官方安排上来看，就是值得一试的。至于以后再推出的项目，那就要根据具体情况一个一个再分析了，因为每一种金融工具都是中性的，不可能有绝对只有好处的工具。

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