国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函

写在前面的话：这个文件是针对温州等地区当时出让住宅建设用地使用权的时候存在小于最长出让年限的情形。按照1990年国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限70年，有很多地方出让了20年，30年，并不违反法规的规定，但面临土地使用权到期如何延续的问题。2008年施行的《物权法》明确，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。2021年施行的《民法典》则加了一句，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。虽然媒体宣传明确解决了续期问题，实际上没有新的内容，特别是大家比较关注的续期费用缴纳，更只是空头授权条款，把问题抛出去，但有一点明确，必须用法律或行政法规层级方可规定。如果到期后没有相关规定出来或者出台文件层级不够，是否可以按照规定自动续期，暂免收续期费用，理想是比较美好的。不过大家也不必过于担心，毕竟住宅小区按照土地使用权分摊到每户的面积都不大，真要收起来也不会很高，当然如果是别墅可能占地面积就比较大，但这也起到调节贫富差距的作用不是么。倒是现在很多地方不动产登记已经不再分摊土地使用权面积了，如果真要收费计算起来倒是比较麻烦。至于续期是按70年还是无期限登记，到时候应该会有相关规定吧，我倾向于还是按70年。所谓建筑使用寿命50年，那是设计上的最低年限，不等于超过50年就要拆掉，只是可能发生漏水等情况。否则以现在的单元房居民组织水平，联合重建基本不可能。至于非住宅建设用地使用权到期的续费，我有文章的非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记，总的来说，就是到期前申请续期，补签出让合同补交出让金。国家没有公共利益的理由必须延期，如果不延期则可无偿收回地上建筑物及土地使用权。至于能否实行下去，到时候由业委会还是其他人来申请延期，有不想续费的怎么处理，还看后面的详细规定。这也是我不建议购买商住楼或类住宅等产品的原因，毕竟规定已经明确。当然你也可以搞一把政策套利，赌法不责众，博弈政府不敢或不能对商住用地续期收费。真有赌赢的，比如小产权房，十年前就有人咨询，我告知有政策风险和违约风险。但不排除有的地方比较守信用靠合同转让倒手一把就能大赚的。我只能说，祝你好运。所谓长期主义，就是押注在大概率事件上，可能一段时间不会出现，但时间越久，出现的几率越大。这是唯一比较确定的事情。大家熟知的巴菲特就是如此，索罗斯其实也是押注小概率事件的大概率发生几率。但人生太短，专注眼前的事情已经够多，谁能一眼万年，这条路注定是寂寞的。及时享乐和延后满足都是人生的态度，没有对错之分，但在具体事情上，有优劣之别。国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函国土资厅函〔2016〕1712号浙江省国土资源厅：《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》（浙土资﹝2016﹞64号）收悉。经认真研究并征得住房和城乡建设部同意，现将有关问题答复如下:《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（中发﹝2016﹞28号）提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）办理相关手续”。2016年12月8日历年发表文章不动产登记行为性质与机构定位司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议民法典对不动产登记的三大影响能否用更正登记撤销不动产登记国有土地使用权出让合同的性质再探析已抵押的不动产转让时如何办理转移登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策能否将不动产登记到死者名下带建筑物的国有土地出让后如何登记出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，  如何办理不动产转移登记转移登记时发现不动产存在违法建筑如何处理购房合同解除后，已登记的不动产怎么办？法院判决履行不动产转移登记法定职责如何登记不动产单元如何分割登记不动产登记机构依职权注销登记类型探讨注销继承权公证被撤销登记机构是否要撤销登记不动产登记存在程序瑕疵是否可以撤销登记撤销登记的法理及其适用请注意！不予受理更正登记有法律风险不动产登记有错误，怎么办？浅谈物权法上不动产登记错误的类型划分与立法建议最高法判决：申请更正登记应当提供充分证据证明登记错误超值抵押并非不动产登记障碍民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任抵押权转移登记容易混淆的几个问题抵押权主合同期限变更登记的法律研究境外法人是否可以作为抵押权人申请不动产抵押登记银行续贷如何保持抵押权顺位登记思考不动产登记簿如何体现抵押合同的“担保范围”未经抵押权人同意能否转让房产适用从属性原理登记各类常见抵押权适用从属性原理登记各类常见抵押权在建建筑物未建部分能否抵押房屋租赁权性质及登记研究采矿权不动产登记怎么做，有剩余储量是否必须延续国有建设用地使用权出让合同法律性质探析