一场自嗨！很多人，在假装投资商铺！
曾经叱咤京津冀，号称相当于3个义乌的石家庄·乐城国际贸易城于近日正式发布办理退铺的公告。
大意就是被互联网新型购物模式挤压，活不下去了，大量业主提出退铺要求，开发商被迫退款。
关于这事主流声音很一致，大家都网购连吃饭都是外卖，
你让实体商业咋活? 满大街的空铺，就是互联网搞得。
乍一想，没毛病！
可是，真的只是这样吗？
今天我想跟大家聊聊关于实体商业背后的逻辑。
每一块土地在开发之前就已经做好了规划，商业也不例外，只是它的身上比住宅多背负了两座大山。
第一座：地方zheng绩
城镇化突飞猛进，GDP连年破新高的年代，城市zheng绩一年更比一年红。
各个城市使出吃奶的劲儿撸成绩，你看起来比我牛批，我不服我要超过你，怎么办？
铁公基搞起来，道路修起来，商场撸起来，只要看起来比你强，没有什么不可以！
第二座：城市脸面
如何彰显经济繁荣，人民消费水平高呢？
如何让你知道我的GDP高，我的业绩好呢？
密密麻麻的商业楼，购物中心，遍布街区的沿街商铺搞起来，俨然一副繁花似锦，欣欣向荣。
谁看了不说一声：牛13！
第三座：综合税收
土地资源是有限的，卖一块少一块。
住宅土地卖出去，是一锤子买卖；
商业土地卖出去，是更多的买卖。
从持续性收入来看，商业项目越多商业活动越频繁，持续收入越多。
于是过去几十年，城市中每块住宅土地必须配商业。
但是按人口计算的商业配比，我国是人均0.8~1平方米，城市人均商业面积比值1.2是上限。
下面这张图是35个大中城市人均商业面积—
从图中看到，约77%的比例超过人均商业面积的比值上限。
搞了商业，有了zheng绩， 充了脸面，多了税收，一箭三雕，管它是1:1还是1:2。
从城市规划的那一刻，就没有考虑商业交付之后经营者的利益。
所以说——
我们的商业供应不是大，是失控，短视和无序带来供应量的完全失控。
商业，背负了本不该属于它的责任！
很多的商业，从根上就是个怪胎，从开始就是一场虚妄的梦。
赶鸭子上架的开发商
让很多开发商头疼的不是住宅，而是配套的商业。
每个社区都配商业，实际根本需要不了这么多的商业。
开发商陷入困境，一方面是供给过剩，一方面是急着变现。
开发商一心只想卖掉这些难缠的商业而不是自持，他们无法等待商业慢慢成熟资金慢慢回笼。
绞尽脑汁做的规划、定位、营销、推广等等，都是是为了赶紧卖掉。
至于交付之后到底行不行，承诺的能不能兑现，多数开发商根本考虑不到也不想考虑，卖完拍屁股走人。
这种短视的操作做法，会搞死任何一个商业体。
卖给了个人，你怎么统一分割布局？
谁会听从你的运营管理。
开发商层面，同样违背了商业运营法则，好的商业需要统一规划运营管理，哪怕是社区商业也需要做好各项规划。
但是当卖掉成为最重要的也是唯一的目的，就大大降低一个商业体交付使用之后的成功几率。
为什么大多数的开发商对商业都急于变现？这么短视？
主要原因有两个：
1、严重过剩。
我们第一部分讲了商业背负责任太多，导致供应失控、严重过剩，烫手的山芋谁也不想拿在手里。
2、国内没有成熟的REITs模式
国内的房企，一谈及好的商业，都说香港的好。
一说去考察商业，都嗷嗷叫往香港跑。
的确，香港的商业经营情况比我们好很多，商业规划、运营和管理更专业。
为什么他们更好？
因为他们耐得住性子。
耐得住性子开发，耐得住性子运营，耐得住性子招商……
为什么他们耐得住性子？
因为他们拥有一个内陆房企所不具备的东西——
REITs。
也就是，合法的房地产证券化。
所谓的商业地产类REITs，就是通过发行收益凭证募集投资者资金，专门用于投资商业地产的一种基金。
有点拗口？略显难懂？
来来来，上栗子！
比如，我是个开发商，我要开发个20万㎡的大商场。
首先，我把这个20万㎡的大商场，切割成2万份的信托基金，卖给2万名个体投资人。
然后，我再找到一个真正的专业团队，去负责商业的招商和运营。
最后，个体投资人、开发商和运营团队，一起瓜分这20万㎡商业所产生的的所有利润。
你有钱，但不专业，还想投资。
来，买个基金，哥带你一起玩。
通过这套流程——
开发商，快速回笼了资金。
可以耐着性子做下去，不必着急变现。
专业团队，拿到了商业的整体运营权。
可以统一招商，统一运营，统一管理，避免陷入散租的无序运营状态。
个体投资人，以相对较小的成本参与了一场20万㎡的大生意。
无需自行上手，专业的事情交给专业的团队，坐等分钱。
内陆的绝大多数商业，缺的就是这套成熟的REITs模式。
所以，内陆的绝大多数商业——
商业开发商，一个个缺钱缺成狗，上来就想卖铺子。
个体投资者，想钱想疯了，管球你的业态规划，谁给的租金高，老子租给谁。
商业运营者，一看外面是过剩的竞品，再看里面是挠头的散租，只想赶紧画个大饼，拍屁股走人。
开发商要变现，投资者要高租金，运营者在画饼忽悠。
这就是国内绝大多数商业的现状，充满干一票就跑的苟且博弈。
经营者成了背锅侠
根是畸形的，枝干也是畸形的，结出的必定是恶之花。
这时候的商业，已经到了最后一环，购房者和经营者手中。
买主纳闷，怎么租不出去？
租客纳闷，怎么没生意？
过剩的产出，脱实的定位，杂乱的规划，
购房者和经营者拿到手里的本就是畸形的商业资产，到了个人手里，想想也知道会有多少骚操作。
骚操作一：同质严重、恶性竞争
隔壁老王卖米线真挣钱，我也开一家米线店。啥挣钱干啥，一条街上出现三家米线店。
骚操作二：业态杂乱、无法管理
银行旁边挨着钉鞋匠，钉鞋匠挨着麻辣烫，麻辣烫挨着手机商……
骚操作三：租金混乱、无法统一
你租3元/天/㎡，我租2.5/天/㎡，个人商铺想租多少钱就租多少钱。
无法统一运营管理，每个经营者的个体想法组成整体商业形态，一定是混乱无序的。
同质店铺、过时业态、恶性竞争、品质差异、消费低效等等，这样杂乱无章的商业，无论是社区商业还是聚集型商业都无法吸引大量人流。
最后就是陷入熵增定律，越来越混乱，越做越烂。
结果就是无法带来良好的租金收益和升值收益，恶性循坏。
为什么一铺养三代变成了三代养一铺？
因为从头到尾，每个环节都只考虑自身利益，每个环节都扭曲了商业的本质。
买商铺就成一种赌！
赌对了是你命好，赌输了是大概率事件。
除了供应端的失控，需求端也不再是数十年如一日的单一零售业态。
日新月异的今天，消费者对实体商业提出了更高的要求—体验感。
因为体验感，线上购物无法满足，只能身体力行去感受。
体验式商业已经成为主流，它区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。
体验式商业研究如何增强客户体验感受？如何增长客户的体验时间？
这就对实体商业提出了更高的要求。
供给端，完全失控，无序
需求端，客户需求转变
商业投资会越来越难，变成只适合高阶玩家的游戏。
中国的很多商业就是个彻头彻尾的怪胎！根本没有人考虑最终经营者的利益！
从城市规划的那一刻起，就注定很难成功。
很多时候，你买了商铺，你不过就是个抗雷侠。