富力的降杠杆，李思廉的痛
出品 l 观点财经
作者 l 橙子
小长假之后的第一个工作日，富力公布了4月份经营数据。
截止到今年4月底，富力实现总销售收入402.5亿人民币（单位下同），同比增长44%。总销售面积达304.16万平方米，同比上升28%。
图片来源：富力2021年4月营运数据
从数据上看，今年前4个月富力同比销售情况不错，但这里面需要考虑到去年1-4月份疫情影响下，国内房地产市场整体成交低迷，导致今年房企销售规模同比基数较低。
因此，对于富力前4个月的销售表现，大家还需具体问题具体看待，不必过早得出富力销售情况大幅改善等结论。
如果以2020年年报为参照，尽管富力整体现金流情况大幅改善，但公司盈利质量却出现下滑，而且整体杠杆水平依旧处于三道红线之上，再添融资压力。
加上如今住宅用地集中招拍挂，对房企的现金流要求更胜以往，这也意味着富力将面临更大的流动性需求。
富力2020年年报回顾
营收质量下降，现金流情况大幅改善
从去年财报数据来看，整个2020年富力尽管实现权益协议销售额1388亿元，但不论是对比2018年的1311亿元，还是2019年的1382亿元，都只是小幅增长，1500亿元的销售目标也从2020年转移到2021年实现。
图片来源：富力2020年年报
图片来源：富力2020年年报
此外，为控制流动性支出，加速回笼资金偿还债务降低杠杆水平，富力在2020年的拿地节奏也在不断放缓。
根据年报数据，截止到2020年底，富力的土地储备可售建筑面积约为5190万平米，比2019年的5790万平米少了600万平方米。
全年仅在12个城市拿下16幅土地，地价总计118亿元，平均地价为3100元/平米。其中，一二线城市占83%，三线及其他城市占17%。年内，新增权益土地储备386万平方米，货值约730亿元。
与此同时，富力的开发节奏也在放缓。
财报显示，2020年富力的入账面积为917万平米，其中有30%即275万平米为存货，2019年这一数字为16%。
存货占比过高，加上存货销售均价较低，导致富力整体销售均价低于往年，数据显示，整个2020年，富力入账均价只有8600元/平米，同比下降11%。
由此也致使富力毛利水平低于往年同期，全年毛利率只有23.74%，较2019年下降了9.04个百分点，更是创近年来新低。
图片来源：东方财富
对此，富力地产董事长李思廉在业绩会上表示：“2020年，库存卖了205亿，毛利大约为14%，剩下部分的毛利为29.1%。”
受整体销售情况不佳，富力去年仅实现营收858.92亿元，同比下降5.42%，归母净利润则只有90.05亿元，同比下降6.9%。
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在销售成本方面，富力去年全年销售成本为655.03亿元，较2019年增加了44.62亿元，从而也在一定程度上拖累了富力的营收表现。
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不过，尽管营收数据不及去年同期，但富力的经营性现金流表现却在2020年实现净流入，达到193.24亿元。而在此之前，富力2019年到2013年的经营性现金流连续7年处于净流出状态。
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通过外部融资借款产生的融资性现金流也是近年来首次为负，达到-194.15亿元，说明富力在2020年确实花了不少钱用于降杠杆。
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富力现金流改善的背后
并非实际经营推动
从现金流层面来看，富力整个2020年表现还算不错，但是富力现金流改善的原因却并非经营情况向好所得，而是通过卖资产所得。
公开信息显示，2020年1月份，富力以10亿元代价向建业地产出售河南建业富居投资有限公司10%股权，并由此将郑州高新区五龙口村、花园口镇两个开发超过5年的旧城改造项目出表。
同年8月份，富力又向黑石关联的基金出售广州富力国际空港综合物流园70%权益，回血63亿元。
2020年四季度，富力地产出售若干项目的部分权益共变现约40亿元。
另外，富力还质押了大批项目，套现以解燃眉之急。
2020年12月相继将七家公司股权质押给平安系公司、光大银行和五矿信托。
2021年，富力地产再次将旗下富力兴盛置业的部分股权出质予广州市城投，出质股权数额162.5万元。
由于部分资产出清，富力在岗员工人数也被大幅缩减，截至2020年底，富力正式员工人数约为38824人，而2019年员工人数为62305人，缩减近4成。
资产变现叠加人工成本下降，让富力在现金流层面获得一定的改善，而且富力还通过股权融资进一步拓宽现金流。
去年，富力按每股9.82港元发行了2.57亿股的新股，募集资金25.24亿港元。
图片来源：富力2020年年报
也就是说，富力通过卖资产、发新股等非经营渠道的手段，实现现金流增长，以及债务偿还。
富力董事长李思廉也曾公开表示：“价钱合适将继续出售资产，包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店。”
目前，富力负债总额为3501.8亿元，其中截止到去年末尚未偿还的借款总额为1597.3亿元，其中一年期短期负债占比达40%，对应还款金额为638.92亿元，存在较大偿债压力。
图片来源：富力2020年年报
图片来源：富力2020年年报
不过，卖资产换取现金流终究不是长久之计，但对于营收质量不佳，且三道红线及集中招拍挂政策的出台，对富力而言，降杠杆势在必行。
三道红线全超标，富力有多难
去年8月份，提出的融资“三条红线”限制了房地产企业融资额度，该政策于今年1月份正式执行。
简单来讲就是踩线越少，房企融资额度越高，这一点在当前土地集中招拍挂制度下，对于保证房企现金流至关重要。
所谓集中招拍挂，是为进一步降低房地产市场热度，从土地供给端推出的一项政策。目前已经在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州等22个热点城市实施。
具体包括两集中：
集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；
集中组织出让活动。
而且对于参与竞拍的房企，需要提前缴纳高额保证金，这一点让本不富裕的房地产企业更加雪上加霜。
目前，北京、广州、深圳等多个重点城市的集中供地计划陆续出台。
4月26日、27日，广州有48宗地拍卖，起拍总价超901亿元，对应土地保证金171亿元；
5月8日，北京有30宗地拍卖，起拍总价1035亿元，对应保证金207亿元；
5月13日，深圳将有6宗地拍卖，起拍总价106亿元，对应保证金超50亿元。
也就是说房企想要参与土地竞拍，必须提前准备好一大笔现金，而且若竞拍失败，保证金偿还周期也延长到3个月，进一步加大房企资金占用成本。尤其是对于融资支付保证金的房企，将平白增加更多的融资成本。
再回头来看富力，参照融资监管红线标准，截止到2020年末：
富力资产负债率为79.19%，尽管较上一年度下降了2.133个百分点，但剔除预收款后该指标仍达76.7%，超出红线标准。
图片来源：东方财富
净负债率指标虽然同比下降了69个百分点，但仍达到130%，同样高于红线标准。
非受限现金短债比为0.4倍，低于1倍标准，也处于红线之外。
也就是说，富力当前三项债务指标均处于红线之外，融资压力可见一斑。再叠加集中招拍挂政策，富力若继续加大拿地规模，势必面临更严峻的现金流压力。
如此一来，也就不难理解富力为何急于通过变卖资产换取现金流，一方面是为了偿还债务，改善融资环境，另一方面也是新土地竞拍政策下，不得已而为之。
不过，富力似乎也意识到自己在现金流方面的问题，开始放慢拿地节奏。并且通过城市更新项目拿地。
该拿地方式的优势在于可以避免集中招拍挂下的巨额保证金，而且拿地成本会相对偏低。
但缺点也很明显，城市更新项目面临更长的回款周期。这对急需现金流降低债务压力的富力而言，难免存在远水解不了近渴的问题。
公司对此也在财报中也坦言：“城市更新项目需要更长的转换时间，因此，本集团将继续寻求其他具较短发展周期的土地储备补充机会。”
如此来看，富力整个2020年几乎都在致力于降杠杆，但其降杠杆的背后，或许只是为新一轮加杠杆做准备。
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