龚宁 | 近代天津英租界规划、建设与地价变动研究
作者:龚宁，天津社会科学院历史研究所助理研究员。
近代天津英租界规划、建设与地价变动研究
龚宁
本文还原了天津英租界从划定到规划，再到吹填、道路修筑的历史过程和空间形态，并探讨了吹填工程中各利益方相互交织的关系，以及地价变动。租界建设离不开母国的技术支持，在英租界的建设过程中，西方城市规划的实践与新理念、技术和人才支持起到了重要作用。另一方面，市政工程的顺利开展也离不开利益相关方的配合，在吹填业务开展过程中，海河工程局、英租界工部局以及包括先农公司在内的租界业主人员互有重叠，利益的交织使得各方容易达成一致。经过规划与建设，天津英租界地价实现了大幅上涨，土地开发效率也日益提高，最终传统城市空间得到拓展，租界区域逐渐发展成为城市新的经济中心。
英租界；安德森规划；市政建设；吹填工程；土地开发效率
城市近代化是传统城市逐渐摆脱垂直、相互分割的城市形态，具备复合城市功能以及独具个性的近代文明形态的历史过程，城市治理系统和市政公共设施建设是城市近代化的重要组成部分；伴随着城市功能的不断丰富，经济功能逐步取代政治和防御功能成为城市主体功能，导致地价变动。在中国城市近代化过程中，沿海口岸城市租界的发展具有一定的示范作用，西方的城市自治制度在租界中被成功复制，形成与传统中国城市完全不同的城市发展模式。费成康的《中国租界史》是国内较早对租界整体进行研究的著作；单体城市租界的研究以上海、广州和天津较为典型。天津的租界研究，以史学的纵向梳理为主，近年来城市形态学的横向研究也开始增加。英租界作为天津最早开始规划、市政建设和土地开发的租界，是早期租界区域的核心，其开发与建设不仅影响了法、德租界，而且也或多或少地影响了20世纪之后新增的各国租界以及华界。本文利用天津英租界档案，试图结合时间和空间两个维度，呈现其从面（街区）到线（道路）再到点（建筑）的规划、建设与开发过程和空间形态。此外，本文尝试利用海河工程局吹填档案，为租界土地开发效率的研究提供一个新角度。
一 天津英租界的划定与规划
1860年，天津开埠后，英法首先利用条约在天津设立租界，早期英租界在天津城东南的海河西岸，占地面积460亩。此后英租界又在1897年、1902年和1903年三次扩张范围，新增“扩充界”、“南扩充界”（即原美租界）和“推广界”三个区域。扩张后，英租界总面积达到6 149亩，是天津九国租界中面积最大的一块。
早期租界严格施行“华洋分居”， 1898年颁布《土地章程》后已经不再严格限制华人租赁租界内土地。租界设立之初，为避免填埋坑洼地产生的成本，英商大多不愿意在租界居住，而是选择在老城周边居住，因此租界人口上升并不显著。1870年“天津教案”发生后，在天津老城经商的外国人纷纷选择进入租界居住；1912年的“壬子兵变”后，华界的中国富商也涌入租界寻求庇护，租界人口大幅上升。1906年英租界人口仅有6 000余人，1913年已增至1.6万人，此后租界人口持续增长，1942年在英租界居住的人口数量已经达到9万人。随着居民的增多，英租界的规划与市政建设逐渐展开。
在天津的九国租界中，英租界的规划性最强，每一次扩展都伴随着新规划的制订。1861年英租界设立后，英国皇家工程师戈登（Charles George Gordon）就对租界制订了总体规划，作为天津城市的第一部规划案，“戈登规划”也成为其他租界甚至华界规划的范本。1890—1902年，英国土木工程师柏龄庚（Augustus William Harvey Bellingham）又针对新增的扩充界制订了“柏龄庚规划”。然而，推广界在划订后很长一段时间，由于没有形成居住区，一直未进行有效管理和规划。
图1 “安德森规划”图（作者自绘）
1912年兵变后，大量居民逃到租界避难，推广界东部靠近围墙道形成了一定规模的居住区。然而，由于未形成有效管理，推广界的混乱逐渐影响到整个英租界，1916年，纳税人会议提出需要对推广界进行规划。1918年，英驻华公使颁布了《天津英租界土地章程》，将原订租界、扩充界、南扩充界和墙外推广界合并，由英租界工部局统一管理，在强有力的市政管理下，开始统一购买推广界内土地，对整个推广界区域进行重新塑造。同年英国工部局代理工程师安德森（Henry McClure Anderson）受董事会委托，提交了推广界的规划和开发方案，即“安德森规划”。“安德森规划”借鉴了19世纪末在英国兴起的“田园城市”理念，追求交通便利、社区空间的有序性和经济性，并对内部建筑进行控制，通过分区规划保证足够的公共空间。规划的内容主要包括：整体规划理念、道路规划、临街建筑布局、地块占地面积、建筑控制、分区规划，以及排水、防洪系统建设等，最终将推广界定位为主要建造高级住宅区及配套商业，在西北部则规划工业区。在其最初的规划图上（图1），可以看到通达的路网、交通枢纽、花园和运动场，后续的一些条例，进一步明确了功能分区，并对街区空间和建筑进行了详细规定。纳税人会议很快通过规划，并在1922年对西南部分的路网进行重新规划，同时对街区（Block）进行编号。
1918—1938年的20年间，以“安德森规划”为开始，推广界建设逐渐展开，未有大的改动。推广界规划作为英租界整体规划的一部分，不仅将推广界与扩充界、原订租界联系在一起，而且在功能上实现了分区，早期租界依托海河沿岸各洋行码头逐渐成为天津的金融区和贸易区，推广界则成为有配套商业的高级住宅区，英租界西南部逐渐发展成为工业区。然而，租界内的土地并不是一开始就适宜开发，规划实施首先需要平整租界内土地，以便为后续道路建设和土地开发做准备。
二 市政建设：吹填与路网修筑
天津旧城东南的租界区域，常年未有治理，芦苇丛生，到处都是坟墓荒地。19世纪80年代，英租界内的很多土地仍然泡在水中，“海大道以外的咪哆士道一带，还多为水坑，很少陆地。现在的英国总领事馆、安立甘教堂以及美国领事住宅的所在地，还几乎全在水中”。1902年英租界推广界开辟后，土地吹填是零散进行的，“界内积水坑沟有碍于卫生者，如工部局传知该业主设法填平，务须遵照”。因此，如果需要在租界内开展大规模的市政建设，就需要对土地的自然条件进行改造。
（一）吹填工程
早在都统衙门统治天津期间，英国工部局就曾委托公共工程局将马场道一处约20亩的坑地进行填土。1906年5月25日，英租界工部局首次委托海河工程局（Hai-Ho Conservancy Commission）对早期租界南端咪哆士道的一处坑地进行填埋，所有泥土均由人力搬运，次年填埋工作宣告结束，共填土7万立方米。
图2 英租界吹填图（作者自绘）
说明：图中虚线内以罗马数字标准划分的十三地块，图中年份为吹填工程完成的年份。
资料来源：天津市档案馆编《天津租界档案：英租界档案》第10册，第942—943页。
1909年6月10日，英租界推广界工部局致信海河工程局希望其对马场道东部的两处坑地进行吹填，海河工程局表示法、德租界的吹填工作没有完成，无暇开展新工程。1912年推广界已经形成了一定规模的居住区，业主对垫高地产的需求越来越高，根据工部局的调查，仅在马场道东部区域就有大小坑地9个，最浅的6英尺（1.83米）深，最深的坑地达到20英尺（6.1米）。1913年5月19日，推广界工部局再次致信海河工程局，希望其在完成法、德租界吹填工作后，即刻对推广界马场道东部进行吹填。1914年，位于英租界推广界东北靠近推广界南端的一些业主也向工部局提出希望海河工程局垫高其地产。1915年6月25日，海河工程局与推广界工部局正式签订吹填合同，约定1916年春完成德租界吹填工程后，首先开始英租界推广界东北部的吹填。
1916年5月，推广界内开始铺设吹泥管线，6月吹填工程正式开始，界内划分为十三块地块（Scheme），在各地块内以街区（Block）—小地块（lot）为单位进行吹填（见图2）。1916—1919年第一块地块吹填时，就划分成了9个街区，近百个小地块，至1919年9月吹填完成时，共在坑地中吹填108万立方米疏浚土。1922年修改条例颁布后，英租界工部局完成了整个推广界街区的编号工作（共70号，其中缺少第12、13号，详见图4）。与早期英租界吹填不同，英租界推广界的吹填基本是依靠机械完成的，为了加快吹填速度，在1923—1927年间，英租界工部局共花费27万两购买了包括“高林”号疏浚船、“工凌”号破冰船、吸泥船、驳船等在内的一批设备。推广界吹填完成后，这些船舶留在海河工程局，继续在其他区域的吹填和河道疏浚上发挥作用。
（二）吹填业务中的利益相关方
英租界推广界的吹填是天津乃至各国在华租界中历时最长、规模最大，同时也是效率最高的吹填工程，1916—1936年的20年间，平均每年有34万立方米疏浚土被填埋到推广界的坑地中，占其吹填工程的七成；另一方面，与其他租界相比，英租界吹填业务的款项拖欠也较少。吹填工程之所以可以顺利推进，是由于其符合各方的利益诉求。
首先，从吹填业务的提供方海河工程局的角度来看，海河工程局的最主要业务是河道治理以维持海河深度，早期疏浚土被直接倒回河流中，这容易造成河道的二次淤塞，降低疏浚成效，因此海河沿岸租界内的洼地吹填为其提供了一个处理疏浚土的渠道；另一方面，吹填业务为海河工程局带来了一笔不小的收入，从1906年开始吹填，到1943年吹填款平均占其年收入的近9%。因此，只要吹填工程能控制在一定范围内，不至于影响河道治理，增加这项工程不论是对于河道治理绩效，还是对于机构本身的收益增加，都是有益的。
其次，英租界工部局是吹填业务的需求方之一，凡是涉及租界内公共空间以及道路所在地的吹填工程均由工部局直接委托海河工程局。对于英租界工部局来说，租界治理和市政建设本身就是其职责所在，面对租界人口增加以及对于住宅建筑的需求，土地吹填不可避免；另一方面，英租界工部局的成员同时也在海河工程局兼职，英租界代表是海河工程局咨询机构“咨询委员会”（General Commission）的成员之一，英租界工部局董事狄更生（W. W. Dickinson）、费雪（W. Fisher）和墨林（C. R. Morlin）都曾列席海河工程局董事会，这使得他们愿意相信并配合海河工程局开展吹填业务，在吹填业务开展的中后期，英租界工部局甚至出资购买海河工程局所需的设备以加快吹填速度。
最后，在租界拥有地产的个人和机构也急切地需要吹填界内土地，以便建造房屋或实现土地升值。私人土地的吹填工程，需先由个人或机构向英租界工部局申请，再由工部局与海河工程局确定吹填事宜，吹填款则由业主支付，经由工部局转交海河工程局。在第一块地块的委托吹填名单上就包括了50多个个人和机构，其中既有溥杰这样的皇亲贵胄，也有英租界工部局董事狄更生、费雪和墨林，以及海河工程局总工程师林德（A. de Linde）这样的西方人，还有当时最大的房地产开发公司先农公司（Tientsin Land Investment Co. Ltd.）。这些个人和机构既是吹填业务的推动者、出资人和受益人，同时他们在海河工程局和英租界工部局的多重身份和权限又使得他们能够相互协作推动吹填业务的开展。
可见，海河工程局、英租界工部局和租界业主等各方不仅在吹填业务开展上利益是一致的，而且各方人员相互交叠，这是吹填业务得以顺利开展的重要保障。土地填垫为之后的道路建设和土地开发奠定了基础。
（三）路网修建
英租界一经开辟，英国皇家工兵队就测量规划了维多利亚道，并于1870年建成，这不仅是早期英租界的主路，也是天津第一条经过规划的马路。维多利亚道贯穿英、法、美、德四国租界，两旁分布着各国洋行，是早期天津租界的中心。英租界早期道路建设，主要集中在原订租界和扩充界，原订租界道路走向或平行或垂直于河沿，而扩充界的道路走向则受到中国式正南正北格局的影响，因此两个区域的道路并不能直接连通，岔道较多。到1912年早期租界和扩充界内的路网已经基本修筑完成，多用碎石铺设路面，路宽在10.67米—18.34米。
图3 推广界内路网修筑图（作者自绘）
推广界的马路修建从1919年开始，大致分为两个阶段。第一阶段从1919年到1928年，主要在马场道东部区域修筑路网。1922年，英租界工部局决议重修界内马路，改用沥青铺设路面，同时对西南部弧形路网进行调整。1925年，第二、三块地块吹填工作先后完成，马路修筑范围开始扩展到第一块地块以外，到1928年第一块地块内的路网修建基本完成。第二阶段从1929年到1938年，1929年随着登伯伦道以北的土地基本吹填完成，推广界开始了大规模马路修筑工程，到1932年基本完成了格拉斯哥道以北的路网修建。1936—1937年，吹填工作完成后，伦敦道以西，大北道两侧的道路网络也逐渐修建完成。1939—1940年，由于“水灾及砖块缺乏”和“限于财政”未再修筑新路。太平洋战争爆发后，英租界建设基本停滞。
从推广界路网修筑过程可以看到，首先，伦敦道作为推广界的主干道，与扩充界和早期租界内的哆咪士道连接在一起，形成一条穿越整个英租界的道路，将推广界与早期租界和扩充界连接在一起。其次，伦敦道—哆咪士道一线与围墙道共同构成了英租界主要的十字结构（见图3），其交点处即“安德森规划”中的交通枢纽。再次，根据规划“干道应拓宽以满足实际交通需求”（规划目标4），推广界内主要道路宽度在18米—27米，较早期道路有所拓宽。最后，推广界路网规划不再机械地采用棋盘式布局，而是更加注重道路的连通性以及路网与功能分区的匹配性，从道路走向来看，格拉斯哥道以北不规则的道路，起到了沟通英租界与邻近的法、德租界的作用，以保证“邻近租界与周边的道路畅通”（规划目标1）；在格拉斯哥道以南，道路则以平行或垂直于马场道和宝士徒道为主，形成了矩形的街区格局，街区面积的加大“增加了建筑的空间以及建筑设计的自由度”（规划目标5）。除马路修建外，租界内的其他公共事业，如给排水、供电、电话等等，也得到了快速发展，本文限于篇幅限制，不多作介绍。
三 地价变动与土地开发效率
吹填工程和马路修筑的陆续推进为租界土地开发创造了条件，道路形成的街区中开始填入建筑。早在20世纪初，英租界推广界内马场道东部已经有少量欧式建筑，到1914年，推广界内的地面建筑仅有一座兵营、一座医院，以及一些零星房舍。1919年第一块坑地吹填完成后，工部局批准推广界内私人建筑5项，到1922年，新批准的建筑数量已经达到60项，其中一半以上是住宅建筑，当时天津著名的外国建筑师几乎都参与了设计。地面建筑，特别是住宅建筑的增长，一方面与租界洋人以及“寓公”阶层的置地需求有关，另一方面也是房地产市场繁荣的结果，在供求两方共同推动下，英租界地价实现了大幅增长。
（一）置地需求与地产开发
1912年兵变之后，中国居民涌入租界避难，1913年英租界内的中国居民占比达到95%，马场道东部逐渐形成居住区。1919年第一块地块吹填完成后，在马场道东部地区有23名中外居民和26家中外机构委托海河工程局对其地产进行吹填。如上所述，海河工程局总工程师林德，英租界工部局董事狄更生、费雪、墨林等都在此区域内有多处房产，四人房产占地总面积达到184.2亩，占整个区域面积的1/4以上。20世纪20年代开始，清朝遗老遗少、北洋军阀政客、洋行买办、民族实业家等形成了“寓公”阶层，他们隐居在天津的租界内，或颐养天年，或伺机东山再起，纷纷选择在天津购地置产。1927年3月统计，华人上层中超过1/3选择在英租界居住，占天津各国租界之首。
大量的需求也刺激了房地产公司的发展，从20世纪初到20世纪40年代，天津共有15家左右专营房地产公司，其中英商先农公司是天津近代创办最早、规模最大、影响最深远的房地产开发公司。其在天津投资、开发了大量建筑，至1941年太平洋战争爆发，共修建47处房产，其中至少18处在英租界内，2/3为住宅建筑（包括7栋里弄住宅、2栋别墅和3栋高级公寓），推广界内的高级公寓，如先农大院、华农公司公寓以及三盛里，都是先农公司设计开发的。先农公司于1917年进入快速发展时期，其发展与推广界开发有着密切关系。先农公司的股东中既有英租界工部局董事长狄更生，又有海河工程局的总工程师林德，因此其在1917年得知推广界将开始土地吹填后，立刻抛售在英租界大沽路的部分房产，并以低价大量购买推广界内洼地。到1925年，推广界地价增长超过14倍，先农公司盈利超过123万两。
（二）地价与土地开发效率
旺盛的需求和地产开发活动，使得推广界内土地价格大幅增加。1912年之前，推广界的地价一直维持在30两/亩，1916年开始吹填工程后，地价从1915年的35.63两/亩增至257.85两/亩，增长了7.23倍。1917—1936年，推广界地价的年均增长率约在40%左右，1936年吹填工程结束后，推广界地价已经达到每亩7 662两，1942年涨至1万两/亩左右。
图4 天津英租界街区编号与地价分布图 （单位：万两/亩，作者自绘）
说明：天津英租界早期租界、扩充界（包括南括充界）、推广界三个区域分别独立进行街区编号，左图为1925年街区地价，右图为1942年街区地价，街区地价按平均值计算。
英租界内不同街区的平均地价如图4所示，总体上来看，早期租界是地价最高的区域，1942年平均地价已经接近3.6万两/亩，扩充界次之，每亩1.88万两，推广界是整个英租界地价最低的地区，平均地价为1万两/亩。从不同街区的地价分布来看，早期租界和扩充界没有呈现出比较明显的趋势，而推广界内的地价分布则呈现出比较明显的弧形结构。推广界内由围墙道和马场道形成了一条弧线，在此弧线内由东南向西北，地价逐渐降低，第一块吹填区域平均地价最高，1942年每亩约1.46万两，特别是临近围墙道和马场道的第1街区地价达到1.5万两—2万两/亩，已经接近英租界扩充界的平均地价，而邻近海光寺道街区的平均地价则大约是7 000两/亩。
英租界地价的变动与土地开发时间的早晚有关，同时也与地块功能相关。以贸易和金融为功能分区的早期租界是地价最高的区域，海河沿岸的五个街区有太古、怡和、招商局、仁记等9个码头，租界码头逐渐取代三岔河口码头成为天津的航运中心。特别是花旗洋行、新泰兴洋行，以及盐业和中南银行所在的第8街区（见图4），在1942年地价已经达到5万两—6.12万两/亩，是当时天津地价最高的区域之一。以高级住宅为主要功能的扩充界和推广界“一等区”地价次之， “一等区”平均地价约1.22万两/亩。最后，推广界西南的工业区总体来看平均地价最低，不到1万两/亩，从图4可以看到，大北道附近的五个街区（图4虚线内区域）早在1925年就已经进行了土地开发，但是直到1942年，这几块街区的地价仍然相对较低，未有大幅上涨。可见，土地开发时间固然会影响地价，但是土地功能分区对地价的影响更大。
英租界推广界发展是沿着“租界规划—吹填造地—马路修筑—地产开发”的轨迹，从面到线再到点依次进行的。吹填工程作为市政建设之始，其费用支出可以看成是土地开发的初始投入，而最终租界的地价变化可以看成是经过市政建设和土地开发活动后，最终实现的产出增加。因此地价与吹填单价之比就成为一个可以衡量土地开发效率的变量，由于吹填单价基本是固定的，随着地价的逐年上升，土地开发效率也逐渐上升。早期英租界哆咪士道进行吹填时，合同签订吹填单价每亩约82.4两，1907年吹填完成时，英租界早期租界平均地价为6 144两/亩，到1934年，早期租界的平均地价已经达到每亩2.3万两，土地开发效率从74.56增至279.6。推广界也大致如此，1916年吹填开始时，地价与吹填单价之比仅3.25，到1925年格拉斯哥道以北土地大体吹填完成，土地开发效率增至48.3，1936年吹填工程完成后，推广界的土地开发效率已达到58.3，可见，经过二十年的建设与开发，推广界的平均土地价格已经是吹填单价的近60倍。总的来说，英租界土地开发效率非常高，英租界所在的和平区至今仍是天津地价最高的区域。
结 论
近代以后上海、天津等城市开发和市政建设几乎都是从租界开始的，因此租界的研究是了解中国城市近代化的一把钥匙。租界一方面是外国侵略者对中国进行政治侵略和经济掠夺的大本营，另一方面又是外国侨民在中国的居住区域，因此各国都非常重视租界的规划和公共设施建设。天津作为中国最具代表的近代城市之一，自1860年开埠到1945年租界收回，先后有九国在海河沿岸开设租界，高峰时期有八个国家同时进行租界规划和建设，其中英租界的规划和市政建设不仅时间最早，规模最大，从结果来看也最为成功。
究其原因，一方面，英租界的建设和开发得到了母国技术、人才和装备支持。首先，引入城市规划理念。英租界的规划性很强，基本上英租界的每一次扩展都配合着一个新规划案，在这个过程中，欧洲城市规划的实践和新理念被直接引入租界建设中，如功能分区、街区划分、“田园城市”理念都影响了推广界规划。其次，人才和技术支持。英租界的三个规划均由英国工程师制订，并由英租界工部局负责实施；在推广界马路修筑过程中，筑路材料不断升级，主干道的路宽也不断拓展；在推广界的地产开发中，各国建筑师投入建筑设计中，造就了“五大道”现在“万国建筑博览会”的城市景观。最后，20世纪20年代开始，为了提高吹填效率，英租界工部局自行出资购进了一批船舶设备，这些船舶之后留在海河工程局，继续在其他区域的吹填以及河道疏浚中发挥作用。
另一方面，市政建设的顺利进行，也离不开各利益相关方的支持，因此也就必须符合其利益诉求。从英租界推广界的吹填工程中可以看到，工程开展不仅符合英租界工部局管理和建设租界的需要，也符合界内持有土地的个人或机构生活和生产方面的需要，同时还为海河工程局提供了一个解决疏浚土、增加收入来源的渠道，因此各利益相关方愿意相互配合。更为重要的是，实施吹填工程的海河工程局与英租界工部局，以及以先农公司为代表的房地产开发公司，人员相互重叠，他们之间利益相互交织，摩擦较少，不论是前期的土地吹填还是后期的土地开发效率都非常高。二十年间海河工程局在推广界内共吹填了645万立方米疏浚土，是历时最长、规模最大的吹填工程；而分区规划与租界市政建设的开展，也带来了城市房地产业的繁荣。20世纪20年代开始，推广界地价，特别是作为高级住宅用地规划的“一等区”地价成倍上涨。随着地价的不断上升，推广界的土地开发效率也日益提高，1936年吹填工程完成时，地价较二十年前增涨了215倍，推广界的土地开发效率达到58.3。
可以看到，街区、道路、建筑等因素一方面是城市建设与开发的一个历史过程，同时又构成了一个城市多维的空间结构，随着时间的推移这个空间结构也在不断变化。租界的不断开发，不仅使天津传统城市空间得到拓展，城市格局也发生了变化。空间上，天津城市向旧城东南海河两岸的租界区域延伸，租界面积达到旧城面积的近十倍，极大地拓展了城市空间。随着空间的扩展，天津的商业中心和航运中心也发生了转移，租界商业区取代老城区的传统商业街成为近代城市的商业中心、富人居住区和财富聚集区；传统的航运中心也从三岔河口附近的漕运码头转移到紫竹林的租界码头。最终，天津城市的经济中心与政治中心分离，并转移到租界所在区域。天津城市的近代化是从租界开始的，租界内如火如荼的近代化设施和公共事业建设，也逐渐被华界所效仿，从而间接推动了华界的发展。
责任编辑：黄萱 | 排版：潘岩