房太子：买房子总想着能升值，那么什么样的房子才最值得投资？
对于投资房产的人来说，不同的人有不同的见解，有的人说投品牌产品更重要，有的人说要看交通、商业配套，还有的人说投资学区房比较好……
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地铁房、学区房、商业配套、品牌房，这四个指标，目前是保值性和增值性最强的房产。但同时具备这四个硬指标的楼盘不多且贵，在预算有限情况下，面对这四个同样具备升值潜力的房产，我们该如何选择？
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学区房
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“古有孟母三迁，今有重金择校”。对于一个家庭来说，孩子的教育问题是头等大事，而学区房已成为家长们教育投资的必选。
早些年人们蜂拥购买学区房，对房屋自身价值并无过多的考虑和判断，更多是单纯依靠广告或中介话术中“对口某学校”，如此逻辑早已丧失了房地产投资的思维。
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并且随着近几年 “多校划片””随机派位”等政策指引和市场降温，学区房的特殊性将逐渐淡化。
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以前想让孩子上好一点的学校，必须得靠学区房。每所名校都有对应的固定学区房，买了这些小区的房子，就能上名校，概率100%，无非是多花点钱。
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现在，花钱不一定就有用！
国家实施多校划片，名校对应的学区范围扩大，以前两个小区能上名校，现在可能扩大到四个小区。学校资源有限，就算有学区房也不一定能上到这些名校。
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并且，因为学位有限，国家还实施随机派位政策。
摇中的上名校，摇不中的就近安排其他学校！这个政策对学区房的杀伤力极大！在此政策下，学区房的投资价值以及实用价值也不再那么凸显！对学区房的影响虽然没有到价格暴跌的程度，但也造成了较大幅度下跌。
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但这并不是说学区房就没有投资的价值，具体情况还是是要根据政策实施情况以及城市能级来判定。
投资学区房，想要既能让孩子读好学校，又能在房子升值上有所收益，那么我们应该优先选择还未施行“多校划片”政策的城市。
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早在2015，教育部就“钦点”了24个城市名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。但这些城市并没有实时实行，正如北京，2018年才开始推进，2020年西城区才落地多校划片政策。
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因此我们不难发现，一般来说能级越低的城市，多校划片政策的施行效率越低，尤其三四线城市施行时间基本可以不做考虑。因此三四线城市买房的可以考虑学区房。
至于一二线城市，如果有好的学区房，建议时间上还是在接近小孩快要上学的时候买，避免提前踏空。
地铁房
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按照广州统计部门给出的解释：距离地铁站点步行5分种内的房子，称之为“正地铁房”，10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”。
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地铁一响，黄金万两”，这句话不假。
但你要是单纯地认为“地铁开通，房价就嗖嗖地上涨” ，那你就大错特错了。
地铁开通，对房价的影响不是一次性的，更不是高度线性相关的。
房价的波动，受到地铁途径的板块，疏通的区域，分布密集度以及与“目标楼盘”距离等的影响。
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首先我们要明白，地铁带来的升值效应是相对而言的。并不是买了地铁房就一定会升值。
对于郊区，配套匮乏的地方来说，一旦通了地铁，意味着该区域将会拥有更多的机会，人流与财富，一切生活和产业都将迅速转移到这里来。如果这里新建的的楼盘，升值肯定是分分钟的事情。
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但是对于发展成熟的市区来说，地铁房的概念在开始减弱，对房子价格的影响并没有郊区那么大，地铁的存在带来锦上添花效果多些。
比如上海目前的地铁越来越多，越来越密，基本上大部分房子都能享受到地铁的辐射，所以地铁房在上海，并不能说是一个核心卖点。
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再者，地铁房买入的时机也非常重要。一般来说地铁房的概念会提前透支。
修建地铁一般会有以下几个节点：宣布开建、公布站点、开建和正式运营。
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也就是说这个区域里面如果有了地铁的规划，附近有明确的地铁站点，它周边的房价就会提前的透支提升，而不是在地铁开通当天才开始房价攀升，
但如果地铁已经建好在运营中了，那房价也已经涨了一轮了，此时入手就晚了。因此最好是买在公布站点之后，这时你再来挑选房产，此时风险最小，其次还能收获后面正式开建和正式运营的红利。
品牌房&商业配套
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有着雄厚品牌根基的大型房企在市场中一直表现良好，并以高附加值、高投资回报、高安全及高客户服务满足着投资者的众多需求，如保X、万X、龙X等等...
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品牌房企一般拥有更高的资产力，旗下开发的产品因为自身的品牌效应及强大的市场需求力租金回报率一向保持着良好的数据。这一点是毋庸置疑的，品牌房企对项目往往有更高的标准及考量。
对于房产投资者来说，地段是做出选择的重要因素之一，然而在这点上，品牌房企更加具备长远的战略眼光，会优先综合如地段、商配、规划等利好而选择投资潜力俱佳的黄金地段。
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一般来说品牌开发商在最初拿地时首先会锚定周边商业配套繁华的地段。
主要是因为大型商业体可以聚集人流，人流聚集会助推醇熟商业生活圈的形成，更多的就业岗位涌现。
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就业的人多了，那么对周边得住房需求量就会提升，周边的房价就会有足够的上涨潜力。
无论是一二线城市，还是三四线城市，商业配套繁华的地方房产价值都会相对较高，但因为三四线，大多数城市商业配套比较匮乏，商业资源的稀缺性突出，这种投资性价值会更高。
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房太子总结
无论是地铁、商业配套、品牌、还是学区，我们在做房产投资选择时，要根据自己城市的能级来做考量，能级越高的城市，学区和地铁的价值最为突出，但是要考虑学区房的政策性风险。
而能级越低的城市，学区房的价值排在第一，其次才是地铁和后面的两项，能级低的学区房政策风险性比较小，而交通方面自己开车更方便。
投资房产，如果在资金实力允许的情况下，尽量考虑4大要素都有，如果经济实力有限，也最好要占有其中一个因素，如果一个因素都不占有的房产，就不要买了，这种房子只有居住性，弱化了房产的属性。