「财务」2021年知名房地产企业费用核算规范(含管理费用 财务费用)

知名房地产企业费用核算规范(含管理费用 财务费用)，2015年编制，WORD格式，EXCEL格式，本规范的目的是统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。范围：本办法适用于集团内房地产开发企业；“管理费用”、“财务费用”的明细科目名称及核算口径同样适用于集团内非房地产开发单位；物业公司在执行本规定时，若与《集团物业会计核算规范》不符，按《集团物业会计核算规范》的规定执行。职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。包括三个管理费用明细表，本表表头格式适用于地产公司；地产公司在征得总部的同意的情况下，可根据各自实际部门设置对表头中履行同样职能的部门进行替换或增减，总部、财务公司可取消销售费用及开发间接费栏目。管理费用主要包括人工费用，行政费用，财产费等等。

XX集团费用核算规范

1.目的：统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。

2.范围：本办法适用于集团内房地产开发企业；“管理费用”、“财务费用”的明细科目名称及核算口径同样适用于集团内非房地产开发单位；物业公司在执行本规定时，若与《集团物业会计核算规范》不符，按《集团物业会计核算规范》的规定执行。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 费用的归集

4.1.1 管理费用

4.1.1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。

4.1.1.2 下列费用属实质性的“管理费用”：

◆公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；

◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；

◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；

4.1.1.3 下列费用属非实质性管理费用，先在“管理费用”科目中归集、核算，按月（季）转入其它相应费用科目：

◆直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；

◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部、项目发展部等部门发生的人工、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；

4.1.2 营业（销售）费用

4.1.2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用；

4.1.2.2 下列费用在“营业费用”项目归集核算：

◆ 媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等费用；

◆ 政府收取的各项房屋交易费用；

◆完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；

◆应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；

◆班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；

◆“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“营业费用”。

4.1.2.3 下列费用不属于“营业费用”：

◆广告设施、销售环境改造、样板间、售楼处装修装饰等费用（计入“开发间接费”）；

◆委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务收支”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；

◆物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）。

4.1.3 财务费用

4.1.3.1 “财务费用”核算公司为筹集资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等辅助费用；

4.1.3.2 可资本化的借款费用先在“财务费用”中核算，至少每季末转入“开发间接费”；

4.1.4 开发间接费

4.1.4.1 “开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

4.1.4.2 下列费用属于“开发间接费”：

◆竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；

◆可资本化利息；

◆按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；

◆广告设施及发布费、销售环境改造费、样板间、售楼处装修装饰费等营销设施建造费用；

◆“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“开发间接费”。

4.1.4.3 与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”中核算；

4.1.4.4 “开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、样板间、售楼处装修装饰费、销售环境改造费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息等属“需分摊的开发间接费”。

4.2 费用的划分及分摊

4.2.1 “财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化借款费用的确定）：

4.2.1.1 为房地产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目或项目中的分区（期）完工前，当累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用之和的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费”；在该项目或项目中的分区（期）完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用”。

净资金占用是指项目累计投入资金大于销售回笼资金的部分。

4.2.1.2 借款费用的界定

借款费用是指因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

4.2.1.3 借款费用资本化的期限

自满足可开始资本化的条件起至竣工日止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内。

4.2.1.4 借款费用资本化金额的计算

◆每一会计期间利息的资本化金额 ＝ 至当期末止净资金占用加权平均数×资本化率

净资金占用加权平均数＝

资本化率（加权平均利率）＝

借款本金加权平均数 ＝

◆如果发行债券发生折价或溢价的，在计算资本化率时，应将每期应摊销的折价或溢价金额，作为利息的调整额，对资本化率作相应调整；

◆每期利息和折价或溢价摊销的资本化金额，不得超过当期借款实际发生的利息和折价或溢价的摊销金额；

◆外币借款产生的汇兑差额及为借款发生的手续费等，在房地产项目或项目中的分区（期）完工前，可以全额资本化；

◆非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化借款费用的确定可相应调整。

4.2.1.5 为购建固定资产借入资金产生借款费用的处理比照上述为开发房地产项目的借款费用。

4.2.2 “应付福利费”与“管理费用”的划分：

4.2.2.1 公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”科目；

4.2.2.2 过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用”，不得在“应付福利费”中开支；

4.2.2.3 若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，则每季度一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。

4.2.3 费用在不同公司（如：地区总部与项目公司）之间的划分：

各地区总部在拥有多个独立的法人公司、且各公司之间人员归属不明确时，可以根据实际情况，采取以下方法划分不同公司之间费用的归属：

4.2.3.1 按照配比原则，将费用直接计入各项目公司；

4.2.3.2 将费用直接计入某一主体公司；

4.2.3.3 在向税务局办理手续、取得必要的凭证后，各地区总部可以向下属公司分摊费用。

4.2.4 “需分摊的开发间接费”在不同项目之间的分摊：

4.2.4.1 “需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间分摊一次；

4.2.4.2 行政管理费按各项目（区）季度末在建可售建筑面积平均值的比例进行分摊；

4.2.4.3 资本化利息按各项目（区）当期净资金占用加权平均数的比例进行分摊。

4.3核算组织

4.3.1 会计科目设置：

4.3.1.1 各单位均应设置“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”、“开发间接费”四个一级核算科目；

4.3.1.2 “管理费用”、“营业费用”、“财务费用”分别将支持表格上的明细项目按级别做为二级、三级明细科目；四级明细科目各单位可根据管理要求自行设置；“管理费用”和“营业费用”科目应将部门或开发项目（区、期）作为核算项目；

4.3.1.3 “开发间接费”科目最少设置“工程管理费”、“资本化利息”、“物业完善费”、“营销设施建造费”、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为核算项目；具体明细科目设置请参见《XX集团成本核算指导》；

4.3.1.4 “管理费用”科目中，必须以部门（各职能部门、各项目经理部、各物业管理处）作为自定义核算项目，来确定费用的部门归属，并以此确定费用的最终一级科目归属；

4.3.2 核算程序：

4.3.1.1 按各费用科目核算内容进行费用归集（人工及行政费用全部在“管理费用”中归集，利息收支全部在“财务费用”中归集）；

4.3.1.2 每季（月）费用归集完成后，在不同费用科目之间进行费用划分：

4.3.1.3 打印分部门的“管理费用”明细表”（支持表格中“管理费用明细表”）

4.3.1.4 依据上表，编制费用转出凭证：

4.3.1.5 将应属“营业费用”的部门费用按总数一笔由“管理费用—转入营业费用”科目转入“营业费用—行政管理费用”科目；

4.3.1.6 将应属“开发间接费”的部门费用，按总数一笔由“管理费用—转入开发间接费”科目转入“开发间接费—工程管理费—行政管理费”科目；

4.3.1.7 按4.2.1.4计算可资本化利息，由“财务费用-资本化利息”科目，转入“开发间接费-资本化利息”科目。

5. 衔接

在本文件生效后发生的各项费用按本文件的规定执行，本文件生效前发生的各项费用不作追溯调整。

6． 支持表格

关联文件：

XX集团会计管理及核算规范（VKCW03-03）

集团物业会计核算规范（VKWG08-26）

XX集团房地产开发企业成本核算指导

项 目	科目代码	核 算 说 明
管理费用	5502
人工费用：	5502.501
工资	5502.501.01	公司所有员工（含临聘人员、物业管理处员工）日常工资表中的工资、补贴及相应个人所得税。
奖金及双薪	5502.501.02	公司所有员工双薪、各种奖金及相应个人所得税。
工资附加费	5502.501.03	以工资项为基数（不含奖金及双薪）按地方政府及会计制度规定计提的福利费及政府统筹的或上缴上级单位的工资附加费用。按会计制度规定应计提的但归企业内部使用的除福利基金外的工资附加费不需计提,在相关费用发生时直接计入有关费用科目。
社会保险费	5502.501.04	公司为员工交纳的除医疗保险费、福利性质的补充商业医疗（或养老）保险费外的所有养老金、劳动保险、住房公积金等社会保险支出；应付福利费科目借方余额转入。
补贴及过节费	5502.501.05	工资表外公司为所有员工发放的特殊岗位补助、节假日补助等。不含出差补助、车改单位发放的车补、计入奖金额度的午（误）餐补助等。
培训费用	5502.501.06	与培训直接相关的费用，包括外部培训费，内部培训的教材费、会议费、聘请授课教师授课费、公司食堂餐费等；但不包括培训教师及人员的宴请、补贴费、赠送礼品费等交际应酬费用。
人力资源招聘费	5502.501.07	招聘宣传费和资料费、被招聘人员面试、实习交通费、实习毕业生补助、补贴及食宿费等，但公司招聘人员发生的相关费用不记入此项。
行政费用:	5502.502
办公费	5502.502.01	公司所有部门及人员的办公用品（具）的购置、印刷或摊销费用（不含与电脑有关的费用，但包括打印、复印通用纸张购置费用）。
水电费	5502.502.02	公司所有部门办公场所发生的水、电费用；自备发电机的燃油费用。
差旅费	5502.502.03	公司所有人员外地出差路宿费、补助费及员工报销的市内交通费等；不含出差期间的交际应酬费。
车辆费及交通补贴	5502.502.04	公司所有车辆的修理费、保险费、油料费、养路费、牌照费、路桥费、停车费，以及高管人员车补以及大宗管理用物品、办公家私的搬运费等。本项不包括车辆折旧费用。
考察接待费	5502.502.05	公司所有部门及人员（包括培训、电脑部门）发生的馈赠礼品费、邀请政府部门或其他单位人员参观、考察的路宿费、补助费等。
交际应酬费	5502.502.06	公司所有部门及人员（包括培训、电脑部门）发生的所有餐费支出（包括招待外单位人员餐费及内部加班餐费）。
电脑费用	5502.502.07	电脑耗材、升级、维修费；网络使用费；软件开发、购置费用摊销；不含电脑折旧及非专用打印纸张费用。
网络使用费	5502.502.07.01	每月固定电信月租，上网等费用
PC支持	5502.502.07.02	个人电脑配件、打印机类维修耗材费用，如色带、墨盒、硒鼓，内存，硬盘等配件费用；客户机外包服务费用等
IT运营管理	5502.502.07.03	核算网络工程费用，如视频会议系统工程、办公系统工程等；服务器类部件购买或升级，防病毒升级服务升级等；每年的微软技术支持费用，新太网络费用支持等
应用程序开发	5502.502.07.04	软件开发类费用，如成本管理软件、物业管理软件、销售软件等
应用程序支持	5502.502.07.05	为了维护软件正常运行所发生的费用，如网站改版，支付SAP每月费用等
通讯费	5502.502.08	公司为所有部门及人员支付的电话、手机、BB及传真；但不包括通讯设备的折旧费。
咨询及诉讼费	5502.502.09	支付给社会专业机构或政府部门的咨询费、聘请的非专职法律、技术、经济等专家的顾问费、涉案诉讼费等。本项不含相应的交际应酬费，不含营销过程中的咨询费。
环境费	5502.502.10	公司所有部门办公区域内花卉摆放费、绿化费及应缴物业管理费
审计费	5502.502.11	支付给审计机构的年度或中期审计费用、验资费用等。不含审计过程中的应酬费用。
上市公司费	5502.502.12	股东大会费、董事会费、年报编印费、公告费、业绩推广费、证券机构费等。含相应的会议费、董事补贴、餐费
报刊费用	5502.502.13	购置书刊、订阅报纸、杂志及企业自办刊物、宣传资料等（不含售楼书等以销售为目的的资料费）。
公司活动费	5502.502.14	公司组织的各种与业务无直接关系的文体活动、庆祝晚会、外出旅游等过程中发生的所有费用。
财产费：	5502.503
折旧费	5502.503.01	按帐面固定资产价值及会计政策规定比例计提的折旧，但不含与非主营业务直接相关的资产折旧、出租产品及配套资产摊销等（计入“其他业务支出”）。
财产保险费	5502.503.02	支付给保险公司的除车辆以外的公司其他资产的所有保险金。
资产摊销	5502.503.03	无形资产、低值易耗品等的摊销；未达到固定资产标准的现场销售器具如引水机、家私等作为低值易耗品在此摊销归集，期末再转入“营销费用”；电脑软件费、大额办公用品等其他挂帐费用的摊销计入相应的费用科目，不在此核算。
租赁费	5502.503.04	办公、经营场所、职工住宅、设备、大宗物品等租赁费用
修理费	5502.503.05	办公或经营用房屋、设备、用品用具等修理费（不含电脑维修费及车辆修理费）。
税金	5502.503.06	房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
其他:	5502.504
坏帐准备	5502.504.01	按公司会计政策计提坏帐准备本年变动净额
存货盘亏(盈)损益	5502.504.02	按规定程序核销的存货盘亏(盈)。
分摊管理费	5502.504.03	上级公司分摊的管理费用（正数）及分摊到下属公司的管理费（以负数表示）
存货跌价准备	5502.504.04	按公司会计政策计提或转回的存货跌价准备（不包括因债务重组或非货币性交易转出的存货跌价准备）
其他	5502.504.05	不能列入上述项目的其他费用支出。
转入营业费用	5502.504.06	以负数表示。数字内容为已包含在上述费用中的、属于营销部门（地产销售部、客户服务部、万客会、销售卖场服务部门或物业公司管理处等）所发生的费用。
转入开发间接费	5502.504.07	以负数表示。数字内容为已包含在上述费用中的、按本核算办法应计入项目开发间接费的部门（地产项目、工程、成本、设计部门等）所发生的费用。

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