2020年房企财报的看点看什么？
买股票，大家都知道无论如何是要读点财报的。但我一直以来的观点，即便你只是买房不买股，你也应该学着读点房企的财报。日久天长，也会有大获益。所以，道理上，两者都是互通的。
买股票读财报，你大致可以解决的问题是：买什么公司？什么时候买？而买房子读财报，你得到的会是什么？是：买哪里的房子？买哪家公司的房子？这就是我这些年读房企财报得到的答案。
很多人读财报，第一关注点永远都是这家企业今年净利增长了多少，拿出多少钱来分红。我自然也会关注这些，但如果是从长期投资的角度，我认为更重要的不是单年度报表披露出来的东西。落到房企财报，我们这时候要重点看什么？又如何从中学习到有意义的东西？要知道，房企巨头的财报背后，实际上展现的都是他们的长期思考，掌握到这个东西，对我们才最有价值。
昨天，四巨头之一融创率先发了财报，业绩还是很漂亮。销售额5753亿，净利增长37%，EPS7.86元，分红1.65元（分红率21%，坐等万科兑现35%），尤其是对“三道红线”的满足，一下子降了2档——从红到黄，很厉害。单看那个资产负债率指标，也很快就可以进入绿档。但这些不是重点，从财报里看出很多行业共通的东西才是重点。
第一，强调“三道红线”。
我想大家在接下来会看到，所有的上市房企都会在2020年度财报里第一重点披露公司对“三道红线”的满足——资产负债率（小于80%）、净负债率（小于100%）、现金短债比（大于1）。这不是短期的，而是未来很多年，“三道红线”都会成为行内考察上市房企质量的最重要指标。
从股民角度看，“三道红线”的意义在于两点：1）观察房企的债务风险。如果你不满足三道红线，那么你未来的杠杆率与增速都会受到显著限制，比如融创踩线从踩3条线变成踩1条线，相应有息负债增速从0%变为10%，空间就出来了。另外，你踩线越少，房企的信用评级会越好，在资本市场上可以拿到更低的融资成本。在这点上，现在市场上最厉害的房企是龙湖与万科，尤其是龙湖，AH股市盈率最高的房企，原因就在此。2）观察房企的风控能力。表面看，“三道红线”是监管要求，但实际上，去杠杆是过去几年来房企的普遍动作。恒大、融创、佳兆业、阳光城等等，全部都在拼命降杠杆，这是一个持续了好几年的动作。
那么，我们现在看“三道红线”，其实是回顾过去几年房企管理层的预判水平和风控能力。安全经营是所有房企的经营理念，但是有成有败，有无持续的行动，是重要的观测指标，可以据此观测出房企管理层是否知行合一、战略坚定。从融创的降杠杆速度看，老孙的能力值得佩服。反过来看恒大，就很麻烦，大家都知道所谓的“求助信”，如果不是深圳挺身而出，能不能过得了这一关，不好讲。但是在过去几年，许教授也一直在喊着降杠杆，行动上比老孙差。
从买房人角度看“三道红线”，最直接的意义在于：你可以知道你买的房子有没有可能出问题，比如交不了房，或者办不了证。也就是说，这是一条安全线。假如说你要买一家房企开发的房子，这个指标就会有用。你不需要了解那么详细，只需要知道：如果这家房企踩了3条线，那么你要很小心。
对于房企而言，他们自然也知晓上面这些，新时代下：三道红线，代表着信心。所以，在未来的数年里，这个“三道红线”都将是上市房企财报里最重要的信披。
第二，强调城市能级。
如果你仔细看近年来的房企财报，一定会发现，几乎所有的房企在财报里都会非常注意强调：我们的城市布局以一二线城市为重心，或者是，我们只在人口流入的都市圈城市布局。等等。不会有例外，说我就去小县城，连“县城收割机”碧桂园，都从几年前就开始强调这一点。以目前上市房企的大致情况，布局在一二线所占的比重普遍都去到了7-8成。
这个背后，折射出的是，整个中国城市的发展变化、城市人口的新布局，以及中国房地产市场的格局变化。
从股民的角度，观察一家房企的城市布局，大致就能够掌握到这家企业的发展质量，尤其是是毛利率水平。如果一家房企说自己的项目8成都在一二线，那么，资本市场会认为它安全边际很确定。如果这家房企再说自己的地价很便宜（比如老孙讲自己的地价水平只有4270元/平米，这个平均地价比万科低），那么，资本市场就会对它的利润水平更加的乐观。
而从买房人的角度，看上市房企巨头的城市布局，最大的指引是：你去哪里买房子更有价值。要知道，这些城市都是房企的专业投拓部门千挑万选出来的，他们已经为你筛选了一遍。当然，这其中不一定都好，因为房企的投资逻辑和个人还是有些不同。为安全计，你可以在他们筛选的基础上，再进一步挑出那前10%。这是很便宜的操作。
第三，强调转型。
转型，是过去3年来房企财报最重要的变化之一。不管是什么类型的房企，都会在财报里提上一笔，我做了哪些新探索。最早的万科不讲，碧桂园进军机器人，恒大进军新能源汽车，连一直到现在都坚持讲“地产快点赚钱，未来还能干到20万亿”的老孙，都会花上浓墨介绍融创服务、旅游冰雪。嘴上说着不要，身体都是诚实的。
股民看房企转型，目的很简单，新业务资本市场会给高估值——房地产开发你再牛，估值也就是5-6倍，物业股随便上市，都是几十倍。但是股民看转型，目光还是太多的盯在“新业务占比”上，这是错的。不管是万科，还是融创，现在的新业务占比都很低——融创是5.1%，单看文旅城不到2%。万科转型最早，也最有看头，截至2020三季度末年新业务占比不到8%。从这个角度看，大象转身真的不容易，要给更多的包容度。
（融创中国各业务占比）
说它是错的，是因为，房企的新业务应该首先看赛道对不对，这事儿有没有做错，行业够不够广阔。其次看增长，是不是非常迅猛，动辄都要30%+。如果这个赛道够广阔，新业务走得又带劲，那就没问题。绝对值占比低，那是硬币的另一面，正是潜力所在。
以这两个指标看，现在的房企巨头里，万科、龙湖的转型我认为最稳，赛道已经选定，试错的阶段其实已经差不多过去了，只差迅猛发展。其它房企巨头，还大多是在试错的阶段。但就赛道的广阔度而言，成败未知。有的赛道是对的，但是太小了，比如长租公寓，我现在认为这个行业是小行业，1间房1年的营收还不到1万块钱。如果迟迟不给资产证券化，没什么搞头，完全不如养猪的前景大。有的赛道很广阔——比如新能源汽车，但是企业有没有这个能力，最后能不能建立自己的护城河，就现在看不到。
第四，强调集中度。
2020年，房地产全行业市场规模是17万亿，创下历史新高。但是，如上所言，巨头就算再对未来的房地产“充满信心”，财报和交流会上，都会更强调“集中度”，而不是增量。
房地产不是个蓝海了，大赛道已经步入稳定期，这是不争的事实。即便未来如老孙所言，市场规模会从17万亿奔到20万亿，增量也不到20%。更何况，监管规则的变化，会进一步削弱这个增量。比如“三道红线”、个人按揭贷款的管控，以及货币政策的转弯（不会急转弯，难道不会慢转弯？）这些都指向一个结果：国家不希望太多的资金流入房地产。
等待房企巨头们的未来，一定是拼命的兼并购，快速提高市场集中度。以往已是如此，而今这一趋势更是加速。
17万亿里的大盘子，前4强大概的市场份额是15%，最大的碧桂园大约4%，最小的融创大约3.4%，彼此差距不大，市场分散度太高。假定未来就维持在18万亿，那中国有没有可能出现销售额2万亿的房企？有没有不知道，但是梦想是一定要有的。
那只能说，未来数年中国房地产市场的并购潮，会比我们想象得要汹涌澎湃得多。尤其是现在这种金融监管收紧的情况下，已经开始出现了一些企业扛不住——历史上每次金融收紧，都是如此。这是巨头乐意看到的，他们储备越来越多的现金——规模已介于1000-2000亿级，固然是为了满足监管，但同时也可以说非常有助于未来展开大规模的并购。
从这些角度，我们去读房企巨头的财报。已经披露的和接下来将要披露的，基本都会围绕着这些去讲述自己的新故事。至于说到谁会最终胜出，那要看企业一年接一年的持续竞争。如果能够从中找到一些判断企业投资价值、城市购买价值的线索，那将有机会是一个非常不得了的收获。